【正文】 積 規(guī)劃建筑面積 17萬（地上 11萬，地下 6萬） 容積率 地塊成交價格 折合樓面價格 2318元 /平米 西南四環(huán) 項目交通 地鐵、環(huán)線，高速、鐵路，周邊路網(wǎng)密集，交通便捷 ?項目位于中關(guān)村豐臺科技園，緊鄰平整完善的西南四環(huán)路，快速路交通便利； ?同時與規(guī)劃中的地鐵九號線咫尺之隔，軌道交通非常便利； ?項目位于京開高速及京石高速之間，便于城市道路與高速路的快速轉(zhuǎn)換； ?周邊與豐臺南站、豐臺西貸站相鄰，同時臨近全國最大的貨運編組站 —— 豐臺站，可以極大加速國美商都的商品流通。世聯(lián)：中國房地產(chǎn)服務的第一選擇 使命：持續(xù)推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務力量 與時間賽跑 ——國美商都項目營銷思路探討 謹呈：鵬潤地產(chǎn) 原點 經(jīng)濟危機擴散，淡市在繼續(xù)。 本項目能否實現(xiàn)集團目標，持續(xù)形成市場影響力？ 09年年內(nèi)實現(xiàn) 至少 70%銷售，即 630套 目標解析 需要到訪 8000組客戶 按 8%的來訪轉(zhuǎn)成交率計算 月均到訪客戶 900組 周均到訪客戶 220組 09年 3月開始蓄客 目前，市場上有無類似項目業(yè)績？ 2023年 5月 1日開盤 市場表現(xiàn) 西南板塊同類項目整體消化水平不高，供應項目有限且表現(xiàn)不一 CUV國際公寓： ?50年 辦公產(chǎn)權(quán)， 37120平米， 30003500元精裝標準送家電 ， 08年 6月 28日開盤， 2023年 4月入住 ?首付最低 50%，按揭 ，一次性付款 ?共 604套， 目前售出 287套，銷售率 %，實現(xiàn) 均價 12239，平均速度 40套 /月 東亞三環(huán)中心： ?商業(yè) 40年產(chǎn)權(quán)， 3460平米開間，毛坯，08年 4月 27日開盤， 2023年 4月入住 ?一次性付款 9折，首付最低 50%，首付 6成98折，首付 7成 96折，首付 8成 94折，首付9成 ，按揭買兩套房第二套可打 折 ?共 1749套，目前售出 1063套，銷售率61%，實現(xiàn) 均價 10822，平均速度 /月 國美商都 大成時代中心 CUV國際公寓 城南大道 東亞三環(huán)中心 市場選取原則： ?同區(qū)域，東南三四環(huán)附近 ?同產(chǎn)品，公建立項 ?50年 辦公產(chǎn)權(quán)， 6096平米精裝 ?辦公 產(chǎn)品共 393套，售出 47套，銷售率 12%，實現(xiàn) 均價 12488，平均速度 /月 ?50年 辦公產(chǎn)權(quán)， 41124平米，其中 1012層為 LOFT ?共 520套，售出 228套，銷售率 44%，實現(xiàn)均價 16749，平均速度 /月 紅色為熱銷產(chǎn)品 設(shè)計師廣場 市場表現(xiàn) 區(qū)域內(nèi)項目呈現(xiàn)明顯的單極消化現(xiàn)象，領(lǐng)跑項目業(yè)績優(yōu)異 項目 賣點 大成時代中心 距離長安街 1500米，辦公及居住類產(chǎn)品 CUV國際公寓 三環(huán)內(nèi)， 30003500精裝送家具家電 城南大道 距離地鐵 4號線 200米，部分層 LOFT產(chǎn)品 東亞三環(huán)中心 地鐵上蓋，面積控制，低價格實現(xiàn) 設(shè)計師廣場 3500精裝送家電，總價控制 國美商都 大型城市綜合體的高端配套 項目 上市面積 08年消化面積 月均套數(shù) 實現(xiàn)均價 存量及未來供應 大成時代中心 12488（精裝 2023） CUV國際公寓 40 12239（精裝 3500） 城南大道 16749（ loft，層高 ） 東亞三環(huán)中心 10822 設(shè)計師廣場 16398（精裝 3500，住宅） 總計 195 —— 未來 同類項目市場存量超過 12萬㎡ 。 城市環(huán)路 高速路 鐵路 三環(huán)路 豐臺站 地鐵9號線 豐臺南站 京滬鐵路 京哈鐵路 四環(huán)路 豐臺西貸站 京開高速 地鐵線 ?商業(yè)： 歐尚、資和信百貨 ?商務： 總部基地、工商聯(lián)大廈、西四環(huán)汽車服務中心等 ?醫(yī)療： 首都醫(yī)科大教學醫(yī)院、豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院、時珍堂醫(yī)院等 ?教育： 豐臺鐵五中學、豐臺第七中學，豐臺第八小學，小紅帽藝術(shù)幼兒園、南極星藝術(shù)幼兒園等 ?休閑： 世界公園、花鄉(xiāng)公園 資源配套 產(chǎn)業(yè)支持依靠總部經(jīng)濟輻射和汽車、建材市場，大型商業(yè)稀缺 世界公園 資和信百貨 小紅帽藝術(shù)幼兒園 南極星藝術(shù)幼兒園 郭公莊小學 郭公莊中學 時珍堂醫(yī)院 豐臺區(qū)第八小學 豐臺鐵五中學 豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院 西南四環(huán) 總部基地 西四環(huán)汽車服務中心 花鄉(xiāng)公園 花鄉(xiāng)成人學校 豐臺第四幼兒園 豐臺第七中學 首都醫(yī)科大教學醫(yī)院 工商聯(lián)大廈 賽歐創(chuàng)業(yè)孵化廣場 花鄉(xiāng)建材城 北京聯(lián)合中興汽車有限公司 歐尚 汽車博物館 項目四至 北臨四環(huán)、西靠科技大道，東側(cè)規(guī)劃 9線在建 區(qū)域四至： ?東至萬壽路南沿線 ?南至基地環(huán)二路 ?西至科技大道 ?北臨西南四環(huán) 西南四環(huán) 基地環(huán)二路 萬壽路南沿線 科技大道 建設(shè)用地 建設(shè)用地 科技大道 總部基地內(nèi) 北側(cè)綠化及內(nèi)部道路 東側(cè)道路尚未成形 建造中的地鐵 9號線 項目規(guī)劃 大型城市綜合體，休閑娛樂消費一站式規(guī)劃 A區(qū)： ?美式購物中心 ?擁有 OUTLET廣場、歡樂世界、 IT廣場、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館 B區(qū)： ?國際時尚中心 ?集商貿(mào)、會展、品牌推廣為一體，同時為時裝設(shè)計的研發(fā)預留空間 A區(qū)公寓： ?共 901套 ?其中以 5060平米產(chǎn)品為主 B區(qū) 寫字樓： ?共 ，每層約 2500平米 B區(qū)南側(cè)面 A區(qū)南側(cè)面 公寓產(chǎn)品 小戶型為主，初期規(guī)劃為酒店物業(yè)，打造公寓存在一定難度 公寓： ?共 901套，公共部分精裝， 1200元 /㎡ 成本 ?標間 5060平米共 833套，占 % ?70平米及 120平米套間各 34套，各占 % 公寓標準層 豪華裝潢電梯廳 結(jié)構(gòu)： ?戶型為單一朝向，大部分非正南正北，且部分結(jié)構(gòu)有一定弧度 ?標準層 8梯 53戶，居住舒適度有一定降低 公寓部分 925層 戶型分析 面積控制，舒適度不足；精裝修掩蓋戶型瑕疵 A1戶型： 5057平米 ?開間設(shè)計， 4米面寬，開放式廚房及暗衛(wèi)，采光與通風效果降低 ?開放式的非圍合廚房，公建立項無煤氣，水電均為商業(yè) ?利用櫥柜隔離起居與會餐空間 ?拐角書桌，實用空間感相對較低 轉(zhuǎn)角套間戶型： 125平米 ?雙獨立臥室設(shè)計，明確動靜分區(qū) ?雙面采光，但采光面寬較短，開放式廚房及暗衛(wèi)，整體舒適度較標準間有較大提高 ?采光面寬較短 B區(qū)規(guī)劃 7層以下連通 B區(qū)商業(yè)部分， 8層以上為辦公產(chǎn)品，整層取證 樓棟規(guī)劃 ?寫字樓部分為建筑的 8~25層，共 ，每層約2023平米，層高 3米，按層（ 2200㎡ ）取得銷售證 ?建筑 1~7層與 B區(qū)連通作為整體商業(yè)的一部分，層高 6米 寫字樓 1~7層 8~25層 B區(qū)南側(cè)面 層高 3米 層高6米 連通部分 本體總結(jié) ?毗鄰總部基地，坐守總部經(jīng)濟門戶，認知度 相對較高 ； ?大規(guī)模項目， 城市綜合體 ； ?道路系統(tǒng) 完善 ，公交系統(tǒng) 成熟 ； ?基礎(chǔ)建設(shè)跟進及周邊 配套完善 ； ?項目周邊規(guī)劃有 代征綠地 ，環(huán)境相對優(yōu)越； ?面向四環(huán)，無近距離高層項目阻擋，整體 昭示性良好 ； 優(yōu)勢 區(qū)域認知度較高 劣勢 城市綜合體 交通 /配套完善 ?925層的 高層 規(guī)劃排布； ?公建性質(zhì) ， 50年產(chǎn)權(quán)、無天然氣、水電收費為工業(yè)標準， 生活成本較高 ； ?酒店開間設(shè)計、小面寬，非標準朝向， 居住舒適度較低 ； ?靠近四環(huán)，有一定的噪音及尾氣污染，且下方為大型商業(yè)，晚上及周末易形成人群聚集， 居住氛圍相對一般 ； 公建產(chǎn)品設(shè)計 生活成本較高 居住氛圍不足 超大規(guī)模多層次商業(yè)配套 〃 總部經(jīng)濟核心 〃 綜合體酒店式公寓及辦公物業(yè) 綜合體 成功模式研究 我們的道路？ 尋求綜合體整體解決方案中的公寓突破！ 以前 00年 03年 08年 09年以后 02年 06年 93年首次提出規(guī)劃建設(shè)中央商務區(qū) 出現(xiàn) CBD的概念 01年，地標性建筑“ 北京財富中心 ”開工 建外 SOHO開盤 02年底， 北京電視臺 新址開工 04年， 中央電視臺 開工； 05年，銀泰、國貿(mào)三期相繼開工 SOHO現(xiàn)代城開盤 華貿(mào)中心萬達廣場開盤 07年 4月，新光天地開業(yè) 08年， 美美百貨 開業(yè) 區(qū)域關(guān)注度提高，各項目實現(xiàn)共贏 CBD模式 依靠標志性事件不斷引爆，多個項目長時間共同打造區(qū)域概念，形成市場認知 銀泰中心開盤 擎峰 開盤 …… 標志事件 項目情況 標志性事件層出不窮，建立廣泛區(qū)域認知 品牌空降模式 知名企業(yè)依靠自身品牌優(yōu)勢以及長期優(yōu)質(zhì)客戶積累，形成品牌認知，帶動旗下項目熱銷 95年 98年 01年 02年 05年 06年 07年 08年 紅石成立 SOHO現(xiàn)代城開盤 推出長城腳下的公社 SOHO中國成立 建外 SOHO開盤 SOHO尚都開盤 朝外 SOHO開盤 光華路SOHO開盤 SOHO北京公館開盤 三里屯SOHO開盤 銷售情況： 08年 7月開始銷售，截至09年 2月已累計銷售 ，創(chuàng)造淡市銷售奇跡； 客戶情況：目前銷售的主力客戶為能源老板。 用 途 已簽約套數(shù) 已簽約面積 (M2) 成交均價 (￥ /M2) 簽約金額（元） 商業(yè)用房 502 60010 4778938357 辦公用房 213 37735 2123489818 公寓 82 40227 559062375 車位 117 6226 32771547 合計 914 144198 7584262098 三里屯 SOHO 服務： ?：公司通過組建專門的租賃、招商部門與北京近 200余家中介機構(gòu)形成聯(lián)動合作，以此擴大租賃網(wǎng)絡(luò)，保障了承租商家的數(shù)量，以選擇相對穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的商家進駐。盡管金額不多，但貴在堅持，這讓客戶能夠與 SOHO形成較好的信任關(guān)系。 豐臺區(qū) 0 8 年北京各行政區(qū)辦公物業(yè)供銷情況0100000202300300000400000500000600000700000800000東城區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 宣武區(qū) 朝陽區(qū) 海淀區(qū) 昌平區(qū) 豐臺區(qū)0500010000150002023025000銷售面積 上市面積 銷售均價項目周邊 陷入總部辦公與金融港的包圍，價低量多，生存空間狹窄 總部基地金融港： ?位于總部基地東側(cè)，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構(gòu)成 ?為國內(nèi)外大中型企業(yè)、銀行等金融后臺服務機構(gòu)提供經(jīng)濟辦公環(huán)境 中區(qū)已建成 南區(qū)在建中 北區(qū)規(guī)劃中 在建五星級酒店 國美商都 規(guī)劃及產(chǎn)品： ?總建筑面積約 54萬平米，規(guī)劃有五星總部廣場、瑪雅大酒店、總裁官邸、高級會所、配套商業(yè)街 ?5000— 16000平米大體量獨棟， 首層 ，標準層，可自由分割空間 總部廣場規(guī)劃中 總部基地辦公物業(yè)成交價格： 7650元 /㎡ 項目未來 全面差異化，實現(xiàn)項目辦公物業(yè)的市場突破 產(chǎn)品差異化 價值訴求差異化 銷售實現(xiàn)差異化 寫字樓客戶 吸納自用和低風險投資客戶需求，需要市場信心樹立 低風險投資客戶，需要樹立市場信心 小型自用客戶 低風險投資客戶 大型自用客戶 依托總部基地，上下游小型企業(yè)的辦公自用選擇 主要選擇總部基地的獨棟辦公物業(yè)，項目產(chǎn)品難以滿足客戶需求 當前市場波動，追求高利潤投資客戶撤場，抄底性投資及對藍籌追捧投資客需要市場信心的有效建立 市場信心樹立，需要項目成功的強大支持 寫字樓的選擇 辦公物業(yè)快速消化為原則 公寓與辦公物業(yè)的雙重消化，互為促進 路徑選擇 不走尋常路！ 公寓 辦公 公寓熱銷帶動辦公物業(yè) 廣泛的市場認知，充分的關(guān)注 面向窄眾市場 公寓熱銷實現(xiàn) 東亞三環(huán)的成功 東亞三環(huán)中心 四環(huán)內(nèi)，地鐵旁，配套商業(yè)生活便利，區(qū)域絕對領(lǐng)跑 ?地理位臵：豐臺區(qū)馬家堡公益西橋北 200米 ?建筑面積： 12萬㎡（商業(yè) 6萬㎡） ?容積率： ?物業(yè)費： /㎡ 〃 月 ?開盤時間： 08年 4月 ?銷售均價： 10800元 /㎡ （開盤價 13200元 /㎡ ） ?裝