【正文】 龍 王 廟 ，南面 緊臨 金州灣，面朝 大海，自然景觀宜人 ； 占據(jù)灣區(qū)交通要道，未來 發(fā) 展?jié)摿薮螅?70—90 ㎡ 主力 戶 型， 經(jīng)濟(jì)實(shí) 用；53507000元 /㎡ 的價位符合中低收入客 戶 需求。從區(qū)位、客 戶 群上與本 項(xiàng) 目直接 競 爭。地 處 渤海區(qū)域北端，距離世 貿(mào) 嘉年 華 最近。與本 項(xiàng) 目地理位置非常近， 競 爭性 強(qiáng) ； 產(chǎn) 品 線 比本案豐富、客群定位有很大相似之 處 。國 際 化社區(qū) ,旅游地 產(chǎn) 。必須依靠加大推廣力度，擴(kuò)大客群基數(shù)新政后客戶分析金州區(qū)域市 場 重點(diǎn) 項(xiàng) 目分布老城區(qū) 項(xiàng) 目三里版 塊區(qū)域 項(xiàng) 目本案文 潤 金宸 瀛海金洲福佳新天地 永安四季悅泰山里憬園河畔萬恒天 籟 灣 新 興 北京郡 洋都海岸 金海國 際 花園區(qū)域同 質(zhì)項(xiàng) 目 對項(xiàng) 目形成直接 競 爭供應(yīng)分析各重點(diǎn)項(xiàng)目基本情況區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總量 存量 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 產(chǎn)品價格 總價區(qū)間區(qū)域項(xiàng)目 萬恒天籟灣 55 52 別墅 多層 小高層 高層 102330 預(yù)計 8000 洋都海岸 多層 小高層 高層 50100 預(yù)計 7900 金海國際花園 28 小高層 高層 48103 6600 3066新興北京郡 高層 62138 6700 3580老城區(qū)項(xiàng)目 福佳新天地 35 35 高層 45125 預(yù)計 8000 瀛海金洲 25 21 小高層 高層 51181 7980 40115文潤金宸 3期 40 19 小高層 高層 65129 7500 50100三里版塊悅泰山里 50 小高層 高層 55113平層 7100躍層108005090永安四季 22 小高層 高層 5096 6400 3260憬園河畔 54 多層 小高層 高層 7089 6500 4560供應(yīng)分析96萬㎡未來區(qū)域供 應(yīng) 接近 100萬㎡， 競 爭激烈；老城區(qū)及三里區(qū)域供 應(yīng) 超 過 130萬㎡對 本 項(xiàng) 目截流 嚴(yán) 重區(qū)域 競 品 老城區(qū) 項(xiàng) 目 三里 項(xiàng) 目供應(yīng)分析各項(xiàng)目整體均價 7200元 /平米，最高均價 8000元 /平米本案項(xiàng)目均價處于頂端位置重點(diǎn)項(xiàng)目價格分析均 =7200價格分析主要競爭項(xiàng)目目前本項(xiàng)目在金州區(qū)屬于高端項(xiàng)目，面臨的主要競爭對手為萬恒天籟灣、新興北京郡、金海國際花園和洋都海岸?？蛻糁Ц赌芰εc擬售房價基本相近未來預(yù)期 216。剛需仍為主體216。外省籍客戶縮減幅度較大216。居室類型 比例 意向套數(shù) 比例 可售性系數(shù) 備注大一居 % 133 % 熱銷戶型 　大兩居 % 411 % 熱銷戶型 　小兩居 % 469 % 適銷戶型小三居 % 269 % 適銷戶型大四居 % 25 % 適銷戶型 　大三居 % 118 % 滯銷戶型100% 1425 100% 　熱銷產(chǎn)品占 3%滯銷產(chǎn)品占 31%適銷產(chǎn)品占66%客戶需求分析新政后客戶分析月還款能力 所占比例3000—4000 15%4000—6000 35%6000—8000 20%8000以上各居室類型對應(yīng)客戶支付能力與擬售房價基本相近客戶支付能力分析意向購買產(chǎn)品意向套數(shù) 比例1居 133 9%2居 880 62% 4居 412 29%首付款支付額度 所占比例40萬左右 7%5080萬 56%80100萬 37%100萬以上新政后客戶分析客戶購買心態(tài)啟示變化因素216。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，所以未來南段適銷性良好。改善升級型需求萎縮216。新政后偉業(yè)客資客戶調(diào)研新政后客戶分析成交客戶本地戶籍 外地戶籍539 278意向客戶本地戶籍 外地戶籍1415 673符合新政客戶本地戶籍 外地戶籍822 210成交客戶戶籍對比 意向客戶戶籍對比 符合新政客戶戶籍對比新政出臺前：外地客戶約占 三分之一新政出臺后：本地籍客戶減少了 42%，外省籍客戶減少了 69% 外地意向客戶總體比重下降到 五分之一客戶戶籍背景變化分析新政后客戶分析購房目的 意向客戶數(shù)量 比例首次購房 672 68%改善升級 336 30%投資 24 2%合計 1032 100%客戶 購房目的分析216。建 議 通 過 提升 產(chǎn) 品和服 務(wù)質(zhì) 量來 獲 得客 戶 的 認(rèn)同。不要再抱有任何的政府可能從 寬執(zhí) 行等 帶 有投機(jī)性的幻想， 積 極 調(diào) 整心 態(tài) ，重新 審視 當(dāng)前的市 場環(huán) 境， 認(rèn)識 到政策 風(fēng) 向已 經(jīng) 明 顯 大 轉(zhuǎn) 彎，而且本 輪轉(zhuǎn)向是大 勢 所 趨 ，政府的決心是不 見 效不收手。未來市 場 仍充 滿 著不確定性。將迎來新一 輪 的 “觀 望 ”情 緒 的干 擾 ，影響未來客 戶 的 購買 力及 銷 售。 銀 行需要尋 找新的投 資 及放 貸 渠道，加快資 本的整合與新的金融附屬品的出現(xiàn)216。重 慶 、上海房 產(chǎn) 稅的出臺及作為試 點(diǎn)的推出， 預(yù) 示著房 產(chǎn) 稅將從試 點(diǎn)推行至全國；政府 銀 行開 發(fā) 商216。 單次加息所產(chǎn)生的月供變化對購房者產(chǎn)生的影響很小，影響教大的是進(jìn)入連續(xù)加息預(yù)期通道，這對于承受力較弱的購房者來說，阻退作用還是比較大的。三 亞 、廣州最 為 明顯 。成交數(shù)量 環(huán) 比數(shù)據(jù) 顯 示當(dāng)月效果并不明 顯 ，次月效果要好于當(dāng)月，政策效力有一定的滯后。對 其他城市的提示作用不可忽略：一 線 城市可能參考上海的征稅方案 ；二 線 及其他城市可能參照重 慶 方案影響：政策分析專題 ：限 購 解 讀 自北京于去年 5月份率先 實(shí) 行限 購 政策以來，截止到11年 2月 13日，已 經(jīng) 有 26個城市 實(shí) 行了限 購 。216。房 產(chǎn) 稅 試 點(diǎn)的 總 體力度相 對寬 松征稅 對 象重點(diǎn) 針對 1月 28日政策出臺后的新 購 房，且每年按期 計 征；稅率都不高且兩市都 規(guī) 定了 較為寬 松的免征面 積； 對 非本地家庭 購 房的征稅條件 較為嚴(yán)格。 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為 %；1. 2023年 10月 19日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 2. 2023年 12月 25日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 3. 2023年 01月 09日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 4. 2023年 02月 08日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 5. 2023年 02月 24日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 疊加頻出政策分析專題 ：上海、重 慶 房 產(chǎn) 稅 試 點(diǎn)解 讀【 事件 】 上海市政府、重 慶 市政府 27日分 別 宣布，作 為 個人住房房 產(chǎn) 稅改革 試 點(diǎn)，從 1月 28日開始向個人房 產(chǎn) 征收房 產(chǎn) 稅。 征收方式：個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。 政策分析“ 房產(chǎn)稅” 試點(diǎn)“ 限購升級”“ 銀行加息”1. 上海從 2023年 1月 28日起開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)216。城區(qū)內(nèi)交易年限不足五年的二手房交易將受到一定程度的影響，216。郊區(qū)（或旅游地 產(chǎn)為 主區(qū)域）以投 資 兼改善 類 需求 為 主的一手高端 項(xiàng) 目將受最大程度的影響216?！?目的 】 為 鞏固和 擴(kuò) 大 調(diào) 控成果，逐步解決城 鎮(zhèn) 居民住房 問題 ， 繼續(xù) 有效遏制投 資 投機(jī)性 購 房，促 進(jìn) 房地 產(chǎn) 市 場 平 穩(wěn) 健康 發(fā) 展。 ，三部委 發(fā) 布 調(diào) 整房地 產(chǎn) 交易 環(huán)節(jié) 契稅4月新政的效 應(yīng) 逐 漸 消失殆盡， 針對 新近樓市中出 現(xiàn) 的 問題 ， 9月末的 調(diào) 控作了更深入的 調(diào) 整， 為 鞏固、 擴(kuò) 大 調(diào) 控成果， 2023年 1月，推出更加 嚴(yán)厲 的 調(diào) 控政策。 ，國土部 聯(lián) 合住建部 發(fā) 布通知，要求 規(guī) 范土地使用，打 擊 囤地、炒地行 為 ，增加土地供 應(yīng)216。第三套及以上 貸 款：商 業(yè)銀 行可根據(jù) 風(fēng)險 ， 暫 停 發(fā) 放 購買 第三套及以上住房 貸 款。 措施： 政府監(jiān)管加強(qiáng)、二套房首付提至 6成，擁有 2套及以上住房的，禁止再買房等。背景： 前期政策出現(xiàn)縮水，市場反彈跡象明顯，政府調(diào)控信心受挫。 措施： 房貸政策，首套房首付比例調(diào)整到 30%以上， 限購政策等。背景： 前期政策的效應(yīng)已經(jīng)逐漸被市場所適應(yīng)， 8月以來，部分城市的樓市出現(xiàn)反彈現(xiàn)象。調(diào)控方向時間 措施： 多次降息、稅費(fèi)減免等，出臺一系列刺激樓市的政策。 措施： 利率調(diào)整、土地招牌掛改革、加大供給、加快保障房供給等涉及樓市的各個領(lǐng)域。本報告的思路及框架環(huán) 境分析 任 務(wù) 分解目 標(biāo) 下 戰(zhàn) 略推售計劃行事歷市場分析項(xiàng)目分析形象展示策略服務(wù)體驗(yàn)策略活動營銷推廣策略解決思路價值梳理營銷策略：216。東 方灣2023年全年 營銷 策劃方案2023年 2月目標(biāo)n 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化 8000元 /平米，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較快速度銷售；n 提升項(xiàng)目在市場的占有率和影響力。偉 業(yè) 顧 問 169。2023 .渤海 計 劃 【 一期 銷 售目 標(biāo) 曲 線圖 】第 2批房號 消化 80套第 1批房號 消化 60套第 2批房號 100套11年 3月11年 4月11年 7月11年 5月第 2批房號 消化 70套第 1批房號 消化 40套11年 8月往期開放房源清理核心問題本報告要解決的核心問題1. 處在不成熟區(qū)域，配套不成熟，項(xiàng)目市場占有率低；2. 前期推廣、內(nèi)部配套及景觀展示面未能良好呈現(xiàn)，項(xiàng)目形象不高；3. 在整體波動市場的大環(huán)境下，客戶購買信心不足。 背景： 2023年伊始，樓市延續(xù)09年的上漲態(tài)勢，出現(xiàn)部分城市的樓市上漲過快，地王頻現(xiàn)216。為應(yīng)對市場出現(xiàn)的松動局面和鞏固樓市的調(diào)控效果，各部委繼續(xù)出臺調(diào)控政策， “新國八條 ” 的出臺，稱之為史上最嚴(yán)厲的政策， 此舉也奠定了 11年的政府樓市調(diào)控基調(diào)。背景：受金融危機(jī)影響，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀，房地產(chǎn)也持續(xù)低迷暖市抑市抑市，新國十條的出臺，標(biāo)志調(diào)控進(jìn)入深入期國慶節(jié)前，各部委重拳出擊，二次調(diào)控拉開大幕4月 9月 春節(jié)前，政府再度重拳出擊，力度之強(qiáng)、決心之大，奠定了 11年的政府樓市調(diào)控基調(diào)1月抑市 ：216。216。：216。216。政策分析 國 務(wù) 院 新國八條《 國 務(wù) 院關(guān)于 堅(jiān) 決遏制部分城市房價 過 快上 漲 的通知 》通知稱， 為 鞏固和 擴(kuò) 大 調(diào) 控成果，逐步解決城 鎮(zhèn) 居民住房 問題 ， 繼續(xù) 有效遏制投 資 投機(jī)性購 房， 監(jiān) 管、金融、稅收、