【正文】 久居住者。進(jìn)行消費(fèi)者背景分析 ：①選購(gòu)本樓盤的動(dòng)機(jī)：A、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤。⑥選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。④方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。②生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。故樓盤在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場(chǎng)上造成影響，成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品，制定營(yíng)銷策略（例如：限制銷售、饑餓銷售等）下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。（選擇性制定）賣點(diǎn)確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。⑧影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。⑥展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。④工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下： ①樓盤效果圖。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。廣告表現(xiàn)： 在樓盤預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。第三階段：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資。廣告訴求點(diǎn)：（1）闡述樓盤的位置；（2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；（3）闡述樓盤交通條件；（4）闡述樓盤人口密度情況；（5）闡述樓盤的升值潛力；（6）闡述樓盤開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；（7）闡述樓盤的背景以及公司規(guī)劃；（8）闡述樓盤的舒適溫馨；（9）闡述樓盤的實(shí)用率；（10）闡述樓盤的品質(zhì)；（11）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。繪制效果圖：根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多棟單體效果圖。主要賣點(diǎn)：對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：（1）地理位置（2）、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；（3）、樓盤做工用料；（4）、戶型設(shè)計(jì)。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量比例不同，小區(qū)規(guī)劃不同。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。構(gòu)思框架（1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；（2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì)；（3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；（4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷策略，銷售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān) 活動(dòng)策劃等。根據(jù)企業(yè)的不同性質(zhì)為企業(yè)量身定做一套適合他們的策劃方案，房地產(chǎn)行業(yè)有房地產(chǎn)行業(yè)的總體策劃思路，然后針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)再分別設(shè)計(jì)出相對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷策劃方案。*月份銷控計(jì)劃（月 日—全程）（月 日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) （月 日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：**置業(yè) （開(kāi)盤前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè) 附：《**項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系》開(kāi)盤前相關(guān)資料準(zhǔn)備到位 配套設(shè)施方案的建議（月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日）主要負(fù)責(zé)部門：華巢氏**專案組**置業(yè) 物業(yè)管理 （月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日） 景觀設(shè)計(jì)方案 （月 日月 日）（月 日月 日）（月 日月 日）房屋銷售相關(guān)文件 商品房預(yù)售許可證（開(kāi)盤前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：**置業(yè) （開(kāi)盤前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組 （*月*日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組（開(kāi)盤前）公證部門（辦理合同的公證）律師事務(wù)所（委托/簽約/按揭/合同條款解釋）主要負(fù)責(zé)部門或人員：**置業(yè)華巢氏**專案組現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行（全程）、電話追蹤、介紹樓盤，詳細(xì)環(huán)境、拜訪、衛(wèi)生保潔第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案范本房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案簡(jiǎn)介所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營(yíng)銷策劃方案。附：《報(bào)媒廣告細(xì)化方案》主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè)、設(shè)計(jì)、文案、完稿、制作（月 日— 月日）（月 日— 月 日） 燈箱廣告選址（月 日— 月日） 發(fā)布公司的確定（月 日— 月日） 燈箱廣告的設(shè)計(jì)（月 日— 月日） 燈箱廣告的制作與發(fā)布（月 日— 月日）（月 日— 月 日）（月 日— 月日） 發(fā)布公司的確定（月 日— 月日）（月 日— 月日）（月 日— 月日）（月 日— 月 日）（月 日— 月日） 發(fā)布公司的確定（月 日— 月日）（月 日— 月日）（月 日— 月日）。 篩選安排（月 日— 月 日）：《**報(bào)》、《**報(bào)》、。第一篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案目標(biāo)……推廣策略建議：……推廣主題主推廣語(yǔ)分賣點(diǎn)……執(zhí)行計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)查與分析（月 日— 月 日）部門具體負(fù)責(zé)人員：基礎(chǔ)資料收集：（競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)態(tài)）（月 日— 月 日）基礎(chǔ)資料收集：（新增個(gè)案調(diào)研）（月 日— 月 日）基礎(chǔ)資料收集：（法律動(dòng)態(tài)、廣告發(fā)布動(dòng)態(tài)）（月 日— 月 日）歸納、匯總：（月 日— 月 日）撰寫報(bào)告：（月 日— 月 日）審核：（月 日— 月 日）樓書(shū)、銷海、廣告片設(shè)計(jì) 篩選方式。 篩選安排（月 日— 月 日）、銷海、廣告片方案設(shè)計(jì)（月 日— 月 日）、銷海、廣告片制作（月 日— 月 日）附：《樓書(shū)設(shè)計(jì)建議》、《銷海設(shè)計(jì)建議》、《廣告片設(shè)計(jì)建議》主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**印刷公司廣告公司*月1*日房展會(huì)布置實(shí)施（月 日— 月 日）（月 日— 月日）3．3參展活動(dòng)的其他準(zhǔn)備工作（月日— 月日）附：《*房展會(huì)活動(dòng)方案》主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組**置業(yè)布展公司媒體計(jì)劃、硬廣告類。為主其他媒體輔助報(bào)道、排期及制作（月日— 月 日） 日?qǐng)?bào)媒：《**報(bào)》形式：軟文/硬廣告設(shè)計(jì)：（月日— 月 日）制作：（月日— 月 日） 日?qǐng)?bào)媒：《**報(bào)》形式：軟文/硬廣告設(shè)計(jì)：（月日— 月 日）制作：（月日— 月 日）。附：《戶外廣告方案》《**》雜志廣告的策劃、排期及制作（月 日— 月 日）：《**》雜志廣告方案的確定（月 日— 月 日）：《**》雜志廣告的設(shè)計(jì)（月 日— 月 日） 《**》雜志廣告的制作與發(fā)布（月日前）主要負(fù)責(zé)部門或人員：華巢氏**專案組 《**》雜志社。在品牌塑造房地產(chǎn)策劃方案中，品牌塑造采取的是321法則品牌策劃優(yōu)勢(shì)，即30人數(shù)據(jù)分析、20人策劃方案、10人完善審核。根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。創(chuàng)意房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心；富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。流程形象定位：對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。廣告階段劃分：對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。第二階段：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。在預(yù)售參觀登記前一周，更新圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。屆時(shí)，課舉行一些活動(dòng)以渲染氣氛為主，配合精彩有效的揭幕預(yù)售儀式先期刊登宣傳從而達(dá)到預(yù)期效果。②圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品（例如：水壺、廚房用品、水杯等要印上樓盤簡(jiǎn)要信息）③售樓宣