【正文】 09:25:5309:25:5309:251/27/2023 9:25:53 AMn 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 27 一月 20239:25:53 上午 09:25:53一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。同時也鎖定部分客戶。 一人 對購 房 顧 客 進 行登 記 ， 一人 負責 管理及 贈 送禮品216。新老客 戶 答 謝 酒會 感恩 節(jié)舉 行新老客 戶 答 謝 酒會， 進 行聚餐和抽 獎 活 動216。游艇俱 樂 部 —— 游艇 試駕服務(wù)體驗策略高 爾 夫運 動216。售樓處VI系 統(tǒng) 手冊設(shè)計全面的專業(yè)的 VI系統(tǒng)手冊，售樓處的所有視覺形象完全按照 VI手冊執(zhí)行， 包括 辦 公區(qū) 門 牌、 置業(yè)顧問服裝、工牌等。產(chǎn) 品形 態(tài) ： 本 項 目 為 區(qū)域內(nèi)景 觀視 野最好的 項 目，前后遮 擋 面 積 最小，且高度 領(lǐng) 先區(qū)域。 本項目的客戶基本與競品情況相同客戶分析客戶分析結(jié)論市場分析總結(jié)政策板 塊供 銷價格 嚴厲 抑制投 資 者需求，打 擊 投機行 為 ；控制外來人口的 購買 行 為 ，控制 購買套數(shù)。競品分析金海國 際 花園項目地址 金州區(qū)龍王廟西南側(cè)開發(fā)商 大連新躍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 建筑面積 90(公建 17一期 28二期45)容積率 綠化率 35%總戶數(shù) 2445戶戶型 13居 開盤時間 2023年 10月 5日建筑形式 11層小高、 19層高層 面積區(qū)間 48140㎡主力產(chǎn)品 6688㎡銷售率 20%價格 均價 6600元 /㎡項 目特點：216。受政策影響，不排除現(xiàn)有客戶進一步流失216。偉業(yè)觀 點建 議 二：在 調(diào) 整期內(nèi)理性 應(yīng)對 ， 針對 推廣，提升客 戶滿 意度合理制定推 盤 策略，小步快跑 針對 性的推廣， 搶 占有效客 戶 ：加快 項 目去化充分 發(fā)揮 開 發(fā) 商品牌效 應(yīng) 并注重 細節(jié) 和服 務(wù) ，提升客 戶認 可度：在 調(diào) 整內(nèi) 購 房者 顯 得 較為冷靜，他 們對 樓 盤 的品 質(zhì) 、 細節(jié) 更 為 關(guān)注。政策分析大部分城市成交數(shù)量同比 縮 減 態(tài)勢 明 顯 ， 濟 南、武 漢 市由于 2023年 1月份接近春 節(jié) 期 間 成交量太少，以至于當月同比增 長過 大，作 為 特例；青 島 無數(shù)據(jù)，大 連縮 減的 較為 明 顯 ?！?調(diào) 控基 調(diào) 】 （ 1）政府 對 樓市 調(diào) 控 態(tài) 度已 轉(zhuǎn) 向 “使房價回到合理水平 ” （ 2） 穩(wěn) 健是宏 觀調(diào) 控的基 調(diào) ，控需求依然是短期內(nèi)的 調(diào) 控重點供 應(yīng) 方面： 強 調(diào) 加 強 保障房建 設(shè) 、加大土地供 應(yīng) ，并提出了量化指 標需求方面：抑制投 資 需求、限制改善需求、控制首次 剛 性需求216。背景：受金融危機影響，國內(nèi)外經(jīng)濟形勢不樂觀，房地產(chǎn)也持續(xù)低迷暖市抑市抑市，新國十條的出臺，標志調(diào)控進入深入期國慶節(jié)前，各部委重拳出擊，二次調(diào)控拉開大幕4月 9月 春節(jié)前，政府再度重拳出擊，力度之強、決心之大，奠定了 11年的政府樓市調(diào)控基調(diào)1月抑市 ：216。 措施： 利率調(diào)整、土地招牌掛改革、加大供給、加快保障房供給等涉及樓市的各個領(lǐng)域。 ，三部委 發(fā) 布 調(diào) 整房地 產(chǎn) 交易 環(huán)節(jié) 契稅4月新政的效 應(yīng) 逐 漸 消失殆盡， 針對 新近樓市中出 現(xiàn) 的 問題 ， 9月末的 調(diào) 控作了更深入的 調(diào) 整， 為 鞏固、 擴 大 調(diào) 控成果， 2023年 1月，推出更加 嚴厲 的 調(diào) 控政策。216。未來市 場 仍充 滿 著不確定性。剛需仍為主體216。與本 項 目地理位置非常近屬于同一地 塊 ； 產(chǎn) 品以 經(jīng)濟 型兩房 為 主，客群多以投 資為 主；價格比本 項 目低， 競 爭大。放量分析從客 戶 來源的角度分析，除洋都海岸其他 項 目客 戶 大部分 來自外省市 ，其次 為 來自 大 連 市內(nèi) 的客 戶客戶分析從客 戶 的 職業(yè) 來看， 私 營業(yè) 主 占有 絕對 多數(shù)，占比 超 過 50%客戶分析客 戶 的年 齡 構(gòu)成以 3549歲 的占比例最高， 約 占整體的 54%客戶分析從 購買 目的分析，以自住考 慮 投 資 的客 戶為 主，占比達到 44%客戶分析216。其余樓 層戶 型分布如下，不同樓次，面 積 略有不同：149， 97， 61， 114 / 114， 67， 81， 86項目分析銷 售情況： 目 09年 12月開 盤 ， D D6兩 棟 樓首先入市，起價 4998均價 6800經(jīng)過 3個月售罄 3月， D4號樓推出，截止到五月初 還 剩余 20多套 5月， D2號樓推出，基本以每月成交 15套速度 銷 售 項 目起價 6880、均價 7980、最高價 9600客 戶 情況： 投 資 、改善各一半 a. 投 資 者多 為 生意人，來自廣 東 、黑 龍 江、溫州居多， 購買 欲 強 烈，全 款 資 金充足。線上早行動，得業(yè)內(nèi)者得天下；線下多布局，得客戶者得天下；高標準、高形象的展示與服務(wù)體驗，建立專業(yè)的展示系統(tǒng)，建立功能全面的體驗區(qū)，從服務(wù)上建立與品牌體驗相一致的競爭力?！?. 盡可能將客戶安置在視野愉悅的空間范圍內(nèi)3. 2. 坐在客戶側(cè)邊，切忌坐在客戶對面此環(huán)節(jié)要重點摸清客戶需求，客戶再細分，找到最適合客戶的產(chǎn)品，并進行戶型建議與講解216。親 子 歡樂頌 兒童 節(jié) 父 親節(jié)購 房 顧 客均 贈 送兒童蛋糕一盒216。 因禮品存在保 質(zhì)問題 需每天 訂購活動營銷策略營銷 活 動 一一 浪漫情人 （ 2023年 6月 20日 8月 6日）“浪漫情人 ”　目的：通 過 情感 類營銷 ，使客 戶 心理深受感 動 ， 讓 客 戶產(chǎn) 生激 動 情 緒進 而引起客 戶購買 沖 動 ，同 時 提 現(xiàn) 我 們對細節(jié) 的重 視 。銀行 VIP216。 一月 2109:25:5309:25Jan2127Jan21n 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/27 9:25:5309:25:5327 January 2023n 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/27 9:25:5309:25:5327 January 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。地點建議：西安路麥凱樂、開發(fā)區(qū)安盛、金大海鮮酒店時間： 在大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)、競品售樓處附近等設(shè)置外展場及接待大廳推廣策略點對點的 DM直郵服務(wù)直郵時間點：3月 1日、 4月 1日、 7月 1日直郵點選擇：大連市及開發(fā)區(qū)住戶、公務(wù)員；各醫(yī)院、學校、機關(guān)單位；項目周邊比較富裕的村鎮(zhèn)及工業(yè)區(qū)中的大企業(yè)直郵內(nèi)容：項目的形象、基本描述、戶型及價值點介紹樣板房、售樓處、園林現(xiàn)場實景圖；之后的直郵按照適時的需求來進行推廣策略東方灣春華小學小眾餐會營銷鎖定傳播力強的客戶（大連各商會、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等）目的：與大連各商會、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)建立溝通渠道，推介產(chǎn)品；利用他們擴大項目的影響力形式：小眾餐會或酒會，談?wù)擁椖炕蚴袌鲂问降攸c：高檔會所、酒店或餐廳人數(shù)：每次不宜超過 100人時間： 5月推廣策略主流媒體推廣策略目的：通過大連各大主流媒體擴大宣傳面，提高項目影響力同時全面挖掘潛在客戶報媒：《 半島晨報 》 、 《 大連晚報 》 、 《 新商報 》雜志：《 魅力 》 、 《 家園 》 、 《 大連地產(chǎn) 》電臺：大連交通臺 、大連音樂臺 、大連都市臺 網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、大連焦點網(wǎng)5月時間 4月 6月 7月 8月3月 9月 1 12月10月直郵餐會工地圍墻廣告牌 戶外廣告（形象宣傳，全新面市等）客戶挖掘形象宣傳，建立強烈的第一意象客戶挖掘外展場圈層客戶營銷挖掘周邊客戶，增強影響力主流媒體 報廣推廣策略雜志電臺短信對各檔期活動節(jié)點宣傳網(wǎng)站宣傳及網(wǎng)絡(luò)劍客炒作電臺 電臺報廣階段 重塑形象 產(chǎn)品升級 品質(zhì)生活報廣環(huán) 境分析 任 務(wù) 分解目 標 下 戰(zhàn) 略推售計劃行事歷市場分析項目分析形象展示策略服務(wù)體驗策略活動營銷策略推廣策略解決思路價值梳理營銷策略推售原則：216。 一期全體業(yè)主及朋友216。 禮品 發(fā) 放 處設(shè) 置活 動細則 并安排兩名工作人 員216。 將社區(qū)中心會所配套功能（如恒溫游泳池、商 務(wù) 會 議 室、水吧、健身室等）完善，能 夠 支持圣 誕 、春 節(jié) 、年會等活 動 ?！?購買風險 ” 的提示 ：銷售現(xiàn)場將項目周邊的規(guī)劃、現(xiàn)狀限制、道路噪音等劣勢明確的告知客戶，并在售樓處公示。產(chǎn) 品價格： 本 項 目價格一直 為 區(qū)域最高，性價比在目前配套不完善的情況下略 顯較 低。目前區(qū)域 項 目可售量在 8萬㎡左右，政策影響下需求量、成交量均有所下降 。與本 項 目地理位置相 對較 近； 戶 型以 經(jīng)濟 型兩室 為 主流，投 資 客 戶 形成競 爭。國 際 化社區(qū) ,旅游地 產(chǎn) 。新政后偉業(yè)客資客戶調(diào)研新政后客戶分析成交客戶本地戶籍 外地戶籍539 278意向客戶本地戶籍 外地戶籍1415 673符合新政客戶本地戶籍 外地戶籍822 210成交客戶戶籍對比 意向客戶戶籍對比 符合新政客戶戶籍對比新政出臺前：外地客戶約占 三分之一新政出臺后：本地籍客戶減少了 42%，外省籍客戶減少了 69% 外地意向客戶總體比重下降到 五分之一客戶戶籍背景變化分析新政后客戶分析購房目的 意向客戶數(shù)量 比例首次購房 672 68%改善升級 336 30%投資 24 2%合計 1032 100%客戶 購房目的分析216。三 亞 、廣州最 為 明顯 。城區(qū)內(nèi)交易年限不足五年的二手房交易將受到一定程度的影響，216。 措施： 房貸政策，首套房首付比例調(diào)整到 30%以上， 限購政策等?！?一期 銷 售目 標 曲 線圖 】第 2批房號 消化 80套第 1批房號 消化 60套第 2批房號 100套11年 3月11年 4月11年 7月11年 5月第 2批房號 消化 70套第 1批房號 消化 40套11年 8月往期開放房源清理核心問題本報告要解決的核心問題1. 處在不成熟區(qū)域，配套不成熟，項目市場占有率低；2. 前期推廣、內(nèi)部配套及景觀展示面未能良好呈現(xiàn)，項目形象不高；3. 在整體波動市場的大環(huán)境下，客戶購買信心不足。 各部委 組 合拳216。 標 志著 醞釀 多年的房地 產(chǎn) 稅 進 入 實質(zhì) 運 轉(zhuǎn)階 段?！笆飞献?嚴