房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)實務(wù)操作與基本概況-展示頁
2025-01-24 19:52本頁面
【正文】 人的委托，以委托人的名義到房地產(chǎn)行政主管部門對委托人所擁有的房屋所有權(quán)以及房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利進行登記的行為。分為兩類：n （ 1）房屋交換代理n 指委托人因工作單位變動、子女上學(xué)、需改善居住環(huán)境等原因，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）代為其交換住房，包括產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房交換、公有住房承租權(quán)和公有住房承租權(quán)交換。n （ 1）房地產(chǎn)抵押的種類n ① 預(yù)售商品房貸款抵押n ② 在建工程抵押n ③ 現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)房貸款抵押n ④ 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的貸款抵押（ 2）房地產(chǎn)作為抵押物的條件 n 兩種情況：n 以合法取得的房屋所有權(quán)為抵押物的，其房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)無論是以出讓方式取得還是通過劃撥取得，都可以與房屋一起設(shè)定抵押權(quán)；n 以單純土地使用權(quán)抵押的，其取得的途徑必須是以出讓方式取得。 n （ 3）商品房先租后售代理n 指房屋所有權(quán)人（含已經(jīng)初始登記取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將房屋采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同約定出售給承租人的一種促銷行為。如果委托人為出租人，出租人應(yīng)向代理人出具委托書，并提供房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)資料，并與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需簽訂委托代理合同。 房地產(chǎn)租賃代理n 房地產(chǎn)租賃代理：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最終促成雙方租賃成功，收取傭金的行為。n （ 1）商品房現(xiàn)售代理n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托，將已通過竣工驗收的商品房進行出售的經(jīng)紀(jì)行為。第六章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) 案例導(dǎo)入 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)實務(wù)操作 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)基本概況 實訓(xùn)項目與練習(xí) 案例導(dǎo)入n案例 11 n 一平米購房服務(wù)計劃 n 【思考與討論】 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)基本概況 n 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)內(nèi)涵n 房地產(chǎn)代理的含義n 代理：指代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的行為承擔(dān)民事責(zé)任。n 房地產(chǎn)代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一種主要形式 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的分類n （ 1）根據(jù)服務(wù)對象的不同分為：n 賣方代理n 買方代理 n （ 2）根據(jù)代理業(yè)務(wù)客體的交易形式不同分為：n 銷售代理n 租賃代理n 抵押代理n 置換代理n 房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理n 其他代理業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)銷售代理n 房地產(chǎn)銷售代理：n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)所有權(quán)人的委托，以委托人的名義對所有房地產(chǎn)代行銷售的經(jīng)紀(jì)行為。n （ 2）商品房預(yù)售代理n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托，將正在建設(shè)中的商品房進行預(yù)先出售的經(jīng)紀(jì)行為。 n （ 1）現(xiàn)房租賃代理n 指已依法辦理登記獲得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋出租代理。 n （ 2）在建商品房預(yù)租代理n 指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款行為。 房地產(chǎn)抵押代理n 房地產(chǎn)抵押代理：n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受抵押人的委托，將委托人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有權(quán)的方式，以委托人的名義向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。（ 3）不得作為抵押物的房地產(chǎn)n ① 權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)n ② 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)n ③ 列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物n ④ 已依法公告、列入拆遷范圍的房地產(chǎn)n ⑤ 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)n ⑥ 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（ 4）房地產(chǎn)抵押登記n ① 申請抵押登記的時間n ② 辦理抵押登記所需材料n ③ 抵押登記的效力n ④ 抵押變更登記和注銷登記 房屋置換代理n 房屋置換代理：n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房屋所有人或公有房屋購置人的委托，將其依法擁有的住房進行置換的行為。n （ 2）房屋換購代理n 指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）所代理的是以公有住房承租權(quán)交換商品房或者其他住房所有權(quán)。n 分為六種：n （ 1）總登記n （ 2）初始登記n （ 3）轉(zhuǎn)移登記n （ 4）變更登記n （ 5）他項權(quán)利登記n （ 6）注銷登記 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)操作流程n n （ 1）房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓n （ 2）房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談 n （ 3）簽訂房地產(chǎn)代理合同n （ 4）與客戶談判、提供技術(shù)服務(wù)、促成交易n （ 5）收取傭金n （ 6）售后服務(wù) 房地產(chǎn)銷售代理業(yè)務(wù)的流程n （ 1）代理項目相關(guān)信息收集n （ 2）方案設(shè)計，完成銷售準(zhǔn)備工作n （ 3）銷售方案執(zhí)行n （
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