某地產(chǎn)快速開發(fā)戰(zhàn)略學(xué)習(xí)-展示頁
2025-01-24 14:53本頁面
【正文】 ，另一方面初期高報價，開盤深折扣，綜合營造高性價比和物超所值感 5 前期報相對高價進行試探 開盤時深度折扣營造性價比 項目現(xiàn)場展示不斷完善 開盤 開盤前 2周 拿地 重要節(jié)點 現(xiàn)場條件 震撼展示效果 推廣安排 集中爆發(fā)式推廣 價格線 資料來源：長沙公司恒大報告 28 開盤策略 品質(zhì)線 開盤 品質(zhì)隨開盤逐漸改善 目錄 ? 財務(wù)指標(biāo)分析 ? 業(yè)務(wù)模式研究 ? 架構(gòu)與管理體系 ? 對萬科的啟發(fā)和借鑒 ?注： 地區(qū)高管包含各地區(qū)分公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理 資料來源：恒大地產(chǎn)集團官網(wǎng)、恒大年報 許家印對恒大擁有絕對控制權(quán)；在總部 地方公司的兩級架構(gòu)中，總部全面決策各項業(yè)務(wù)，地方公司負(fù)責(zé)執(zhí)行落實 ? 恒大的領(lǐng)導(dǎo)管理團隊平均年齡為 43歲，平均擁有房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗 17年以上，其中教授、博士生導(dǎo)師 1人，博士 5人，碩士 7人。融資成本都明顯低于恒大 14 資料來源：恒大公告、恒大 IPO招股書、媒體報道 恒大采取一線城市機會進入，二三線城市在土地成本合理的前提下大規(guī)模進入的策略 拿地主體 城市選取 ?恒大集團下設(shè)規(guī)模為 120人左右的投資中心，統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國范圍內(nèi)的拿地任務(wù) ?主要選取二三線城市，通常選取人口規(guī)模在 50萬以上，具有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的城市 ?一線城市等待高利潤項目機會進入 地塊選擇 ?針對二三線城市，集團有一套嚴(yán)格的對土地價格成本的標(biāo)準(zhǔn)，二線城市考慮在城市周邊或城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域拿地，三線城市集中于商業(yè)中心，政治中心（有明確的距離要求），地塊面積一般不低于 300畝 決策流程 ?投資中心找土地資源（一線公司有發(fā)現(xiàn)及提交申請的權(quán)利） ?投資中心撰寫可研 ?遞交區(qū)域負(fù)責(zé)人進行初步?jīng)Q策 ?上集團月度會議討論，許家印拍板并決定地塊重要等級 15 數(shù)據(jù)來源：恒大 IPO招股書，恒大人員訪談 09年上市后恒大以低成本在全國大規(guī)模擴張，成為目前全國土地儲備量最大，進入城市最多的房地產(chǎn)公司 9 , 6 0 04 , 6 9 24 , 6 3 23 , 8 5 83 , 7 2 23 , 6 4 0* * * * * * 10年全國主要房企土地儲備 萬平方米 648620* * * * * * 新增土地儲備平均成本 元 /平方米 恒大自 2023年上市到 2023年底，新增土地建筑面積，主要分布于三線城市，土地儲備總量為 9600萬平方米。 抵押御景半島項目，向美林貸得 。 恒大與萬科負(fù)債率皆在 75%80%之間，其中 10年恒大計息負(fù)債占比 37%，萬科計息負(fù)債占比 29% 10年恒大負(fù)債結(jié)構(gòu) * * * * * * * * * * * * * 10年萬科負(fù)債結(jié)構(gòu) * * * * * 負(fù)債率 * * * * * * * * 10年恒大計息負(fù)債占比 10年萬科計息負(fù)債占比 * * * * * * * * * 10 數(shù)據(jù)來源：恒大 10年年報，恒大 IPO招股書 財務(wù)小結(jié)：恒大在關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)上增長快，但同時虛增利潤多，實際毛利水平較低；其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，杠桿水平高，凈資產(chǎn)收益率高于萬科；費用的控制上表現(xiàn)一般 1. 增長快： 恒大在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售額和利潤四個方面增長迅速，年復(fù)合增長率 3倍于萬科，總資產(chǎn)和銷售額已相當(dāng)于萬科的 48% 2. 虛增利潤多： 10年，恒大利潤已相當(dāng)于萬科的 91%，但投資物業(yè)公允值增加的占比高達 40%，反映通過主營開發(fā)業(yè)務(wù)獲利能力的核心凈利率僅為 10%，利潤增長質(zhì)量較差 3. 毛利低： 0810年，恒大銷售成本的收入占比持續(xù)上升，擠壓其毛利率持續(xù)下降； 10年的毛利率為 28% 4. 周轉(zhuǎn)快： 10年，恒大資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達 55%，顯著高于萬科的 26個百分點，其凈資產(chǎn)收益率上升至 27%，得益于其較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿水平 5. 費用控制一般 ：恒大的營銷費率和管理費率分別比萬科高 1個百分點，顯示其在經(jīng)營性業(yè)務(wù)的成本控制方面表現(xiàn)不佳 11 目錄 ? 財務(wù)指標(biāo)分析 ? 業(yè)務(wù)模式研究 ? 架構(gòu)與管理體系 ? 對萬科的啟發(fā)和借鑒 研究恒大業(yè)務(wù)模式可以從投資擴張、項目開發(fā)、營銷策略三個方面展開 ? 融資能力強，數(shù)額高 ? 一線城市機會進入，二三線城市合理地價大規(guī)模進入 ? 土地儲備量最大，進入城市最多 ? 戰(zhàn)略布局以二三線為主 ?定位主要基于土地屬性，以中低端為主 ?產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化 ,注重大面積水景規(guī)劃 ?戶型全明設(shè)計 ,注重贈送空間 ,標(biāo)準(zhǔn)化 ?裝修注重名牌 ,通過規(guī)模降成本 ?規(guī)模造勢 ,大手筆投資排球、足球 ?以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實現(xiàn)快速開發(fā) ?推行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營銷動作 ?實景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果 ?高性價比策略入市 重要特點 投資擴張 項目開發(fā) 營銷策略 13 06年至今，恒大通過股權(quán)、抵押貸款和債券發(fā)行，共 先后融資人民幣約 320億元，用以支付土地出讓金和償還基礎(chǔ)投資者的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸 公司情況 融資情況 銷售額 負(fù)債率 總資產(chǎn) 土地儲備 融資方案 金額 2023年 20億 106% 78億 600萬平 德意志銀行、美林及淡馬錫，以三分之一股權(quán)作押，認(rèn)購恒大 8億股可換股優(yōu)先股。營銷費率和管理費率比照當(dāng)年銷售額。事實上， 恒大地產(chǎn)的資金缺口達 400多億元 。 上文摘自 《 恒大利潤超越萬科 》 2023年 4月 5日 恒大利潤超越萬科了嗎 如何實現(xiàn)如此快速的擴張 “開盤必特價，特價必升值” 2023年 3月 29日 “瘋狂擴張、上市受挫，圈地成累贅，資金鏈緊繃，許家印和孫宏斌的手法何其相似，恒大地產(chǎn)會不會成為下一個順馳 。 同時感謝集團總部董辦、北京萬科財務(wù)部、長沙萬科營銷部以及給我們貢獻恒大報告相關(guān)資源的各位領(lǐng)導(dǎo)和同事。 因此，在北京公司管理層布置下，我們嘗試 研究恒大的業(yè)務(wù)發(fā)展情況和企業(yè)盈利模式 ，希望通過本次針對恒大的簡單剖析和研究，說明恒大的發(fā)展模式，探討其模式對萬科可能的啟示，為我們自身的發(fā)展提供借鑒。5年， 20億到 527億 —— 恒大快速開發(fā)戰(zhàn)略研究 北京公司市場企劃組 2023426 背景與研究方法 3月底，全國媒體開始大量報道恒大利潤超越萬科的消息，其在全國迅速擴張之勢引起我們的關(guān)注。盡管恒大未在北京獲取項目，但考慮到北京萬科的戰(zhàn)略縱深城市包括秦皇島、廊坊等二三線市， 恒大可能都是我們即將面對需貼身肉搏的對手 。 恒大目前還不是北京公司的直接對手，對北京公司較為神秘，本次研究首先參考了恒大年報、招股書、媒體報道等公開資料，另外還通過多方關(guān)系 訪談了恒大總部和地方公司相關(guān)人員 ，與 恒大長期合作的合作公司高管 ，里昂證券、摩根斯坦利和國泰君安等外部長期跟蹤恒大的 資深分析
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1