【正文】 20%左右的增長速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。SINOTRUST20235/12/2023 23上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長狀況1997~2023年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長率分別為 %、 %、 %單位：萬平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。SINOTRUST2023Consulting上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器5/12/2023 22上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大5/12/2023 21上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。SINOTRUST2023Consulting房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結(jié)合重新塑造核心競爭力5/12/2023 20上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭先進的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡專業(yè)化、人性化的服務理念雄厚的資金實力 外資公司優(yōu)勢是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競爭力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴大融資擴大融資渠道渠道更新經(jīng)營更新經(jīng)營理念理念政府背景優(yōu)勢天然的地區(qū)優(yōu)勢本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產(chǎn)企業(yè)應該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn)5/12/2023 19上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023規(guī)模化品牌化供給多元化價格趨勢住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)5/12/2023 18上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。Consulting從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢行業(yè)競爭日益激烈。SINOTRUST20235/12/2023 17上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 預計 5年后會剩下2023家左右，形成 100個左右經(jīng)營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。ManagementByCopyright169。在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭 ,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。Consulting我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。SINOTRUST20235/12/2023 15上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長狀況:19972023年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長分別是 %、 %、 %， 從增長趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭 ,市場對房地產(chǎn)的需求仍處于一個上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運營，有必要適時地根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。單位:ManagementByCopyright169。過熱期復蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導經(jīng)濟的特點。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。Consulting周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。SINOTRUST2023 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)5/12/2023 13上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預計今后幾年仍會保持 7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關(guān)度越來越高。因此房地產(chǎn)公司應更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。ManagementByCopyright169。Consulting加入 WTOSINOTRUST2023四大威脅5/12/2023 11上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐漸淡化。三大機會入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團進入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。入世帶動的經(jīng)濟發(fā)展和部分建筑用進口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費層次更加分明。WTO需求者國民待遇。Consulting土地市場供應者土地多頭供應的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應商。SINOTRUST2023東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn) —— 受土地政策的影響由于國家土地供應總量將受到嚴格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關(guān)土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對東灘 84平方公里土地增值提供機會房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實力決定開發(fā)機會，資本運作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求5/12/2023 9上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 新開發(fā)商增多競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。對地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。Consulting新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供應總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級開發(fā)，減少生地供應。SINOTRUST20235/12/2023 5上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting上海 GDP增長狀況分析1998~2023年上海 GDP增長狀況（單位：億元）上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機遇。SINOTRUST20235/12/2023 4上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。Consulting全國宏觀經(jīng)濟增長狀況1997~2023年全國 GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。SINOTRUST2023Consulting商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展狀況商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況詳細分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告5/12/2023 3上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式5/12/2023 2上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 20230218目 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 Copyright169。ByManagementCopyright169。ByManagement國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進作用 。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。 對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。Copyright169。ByManagement上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。Copyright169。ByManagement土地利用計劃要公開透明價格總體價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價格高，長期走勢趨向市場合理價格各地的價格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進程。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。6未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高5/12/2023 7上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司5/12/2023 8上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023SINOTRUSTConsulting土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進入房地產(chǎn)開發(fā)市場