【正文】 三、品牌樹立推廣四、媒體策略設計推廣思路確定核心要件提取? 核心要件一：戰(zhàn)略目標? 核心要件二：企業(yè)品牌? 核心要件三：產(chǎn)品定位? 核心要件四：產(chǎn)品構建 科技企業(yè)成長社區(qū)? 核心要件五：產(chǎn)品品牌訴求推廣思路及策略一、推廣總體策略核心要件一：戰(zhàn)略目標? 在新的發(fā)展模式中，科技孵化依然是企業(yè)之魂，地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)財富之源，風險投資是企業(yè)未來贏利之本。四、項目產(chǎn)品競爭? 結論：? 從競爭項目的分析可以看出，大部分寫字樓的供應時間集中在 2023年，這對項目產(chǎn)生了較大影響，但其大量為甲級寫字樓，在性價比方面為我項目預留了拓展空間，且其供應產(chǎn)品大量還停留在賣辦公空間階段，而商業(yè)、酒店和寫字樓混合的綜合體供應量較小，缺少按照最佳商務環(huán)境進行規(guī)劃和建設。四、項目產(chǎn)品競爭–賣點分析– 服務水平上 ：天府新城眾多寫字樓多數(shù)以甲級寫字樓服務標準居多。 – 但從項目的用地性質(zhì)、地理環(huán)境，上市時間及配置來看，我項目的主要競爭對手為特拉克斯、理想中心。四、項目產(chǎn)品競爭? 規(guī)劃或在建的生活配套 – 項目周邊擁有規(guī)劃或在建的商業(yè)娛樂項目、公園項目、以及高檔居住社區(qū)：? 商業(yè)娛樂：深圳茂業(yè)精品商城（在建）、中航時尚購物中心、柏士紫荊精品電影城、荷蘭 GCT精品百貨等等，城南時尚商圈周邊至少規(guī)劃了 10個以上五星級酒店；? 休閑運動：綜合體育公園；? 文化娛樂：華潤藝術館、海洋樂園等；? 居住社區(qū)：和記黃埔的南城都匯、中海城南 1號、中天盈住宅項目。? 而公司對園區(qū)寫字樓規(guī)劃為 “ 甲級配置、乙級價格 ” ，在此保證了在巨大 B級寫字樓市場中，具備了良好的唯一性、在良好市場需求環(huán)境下，爭得一席之地。 B、 C 級寫字樓占到 68%的比例，而 A 級寫字樓占 19%， D 級寫字樓的比重為 13%；但 B 級寫字樓市場處于一個比較尷尬的境地，一方面硬件配套設施難以與 A 級寫字樓抗衡，另一方面價格上不如 C 級寫字樓。二、板塊分析? 據(jù)仲量聯(lián)行 08年 3季度報告，從成都整體寫字樓發(fā)展市場供應量看，成都寫字樓市場供應量不斷上升，未來 23年內(nèi)，年供應量都將在 80100萬之間，競爭將十分激烈。? 金融后臺和服務外包基地： 在大源組團西部建設西部金融后臺服務基地和西部軟件服務外包基地。二、板塊分析? 中央商務政務中心： 在站南組團構建城市政務和商務發(fā)展綜合區(qū)，包括行政中心、商務總部、科技企業(yè)經(jīng)營和管理總部、國際購物商圈和文化娛樂商圈。一、區(qū)域分析? 結論：? 天府新谷地處天府新城，相對其他區(qū)域，項目具備了良好的地段，占領了市場先機。? 即將建成 16個區(qū)域性商務總部項目，如中國水電大廈、中國三峽大廈等；? 將建成投資超過 100億元、從業(yè)人員超過 10萬人的中國西部最大的金融后臺服務產(chǎn)業(yè)園，包括工行、農(nóng)行等等 11家；? 建成 。? 擁有兩大科技創(chuàng)新主體 —— 高新孵化園和天府新谷；? 擁有規(guī)劃占地 9km建筑面積 110萬 m2的天府軟件園；? 擁有世界 500強和國內(nèi)知名科技企業(yè)約 440家，如諾基亞、埃森哲、 IBM、SAP、西門子、華為、盛大網(wǎng)絡等。? 成都也在打造一座以商務、行政辦公、高新產(chǎn)業(yè)為核心功能的未來城市中心 —— 天府新城，成為城市的 科技城南、商務城南、國際城南、時尚城南、宜居城南。也就是房地產(chǎn)經(jīng)常所說的地段。? 天府新谷（原城南科技廣場）在如此 “冰冷 ”大環(huán)境下，更是擔負著為新谷科技企業(yè)轉型發(fā)展提供動力和資金支持的重任，因而天府新谷營銷推廣尤為關鍵。中國首個科技孵化集團 新谷科技 營銷策劃推廣方案? 在國家宏觀政策和全球金融海嘯的擠壓下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn) “短期 ”的調(diào)整期，汶川地震帶來的災后效應，給投資成都的企業(yè)帶來心理上的不良影響。政策環(huán)境、市場需求、消費者心態(tài)等諸多因素，都將改變天府新谷的生存環(huán)境。目 錄? 第一部分： 08年客戶分析? 第二部分：周邊競品 swot分析? 第三部分：營銷賣點提煉? 第四部分：營銷推廣細案? 第五部分：營銷渠道建設? 第六部分：促銷方案第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析第一部分： 08客戶分析? 結論：第一部分： 08客戶分析第二部分：周邊競品 swot分析一、區(qū)域分析二、板塊分析三、寫字樓市場分析四、產(chǎn)品競爭分析一、區(qū)域分析? 一個項目的競爭，不僅取決于項目本身的土地成本、規(guī)劃設計、建筑風格、銷售價格、企業(yè)品牌，更多的還取決于項目所在的區(qū)域。未來新成都 — 天府新城? 在經(jīng)濟全球化的背景下，世界進入航空時代，城市發(fā)展的一個最重要的規(guī)律就是城市擴張的趨勢是向國際機場發(fā)展。一、區(qū)域分析天府新城的定位?天府新城：?西部 CID、成都 CBD一、區(qū)域分析? 內(nèi)涵解釋：? 西部 CID（西部的中央智力區(qū)）：– 是成都高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)，是國內(nèi)外科技企業(yè)進軍西部的最佳戰(zhàn)略平臺和橋頭堡。? 還將建成中國電信西部數(shù)字數(shù)據(jù)中心樞紐；一、區(qū)域分析? 內(nèi)涵解釋：? 成都 CBD：– 是成都高端服務業(yè)發(fā)展核心區(qū)，沿天府大道規(guī)劃了科技管理中心、金融商務中心（行政辦公中心）、國際會展中心、城南商業(yè)中心。? 酒店群和時尚商業(yè)圈：規(guī)劃了 10個以上五星際酒店，以及伊藤華堂 mall、深圳茂業(yè)中心、中航時尚購物中心、歐尚、宜家、蘇寧、荷蘭 GTC等高檔商圈。一、區(qū)域分析? 根據(jù)天府新城規(guī)劃包括三個板塊，即： 站南板塊中央商務板塊、大源東部軟件研發(fā)基地板塊和大源西部金融后臺服務基地板塊。? 軟件研發(fā)基地和會展中心： 在大源組團東部規(guī)劃了天府軟件園、企業(yè)孵化加速園、大學科技園、軟件學院和國際會展中心等 。二、板塊分析? 結論：? 由于歷史的原因，天府新谷作為科技園區(qū)卻位于中央商務政務區(qū)，比南部的天府軟件園和金融后臺服務具有更好的區(qū)位和價值，這意味著其作為科技企業(yè)社區(qū)的主導功能將從科技孵化為主導向科技經(jīng)營總部做適當?shù)恼{(diào)整 。三、寫字樓市場競爭? 市場細分上： B級寫字樓仍保持較大市場需求? 成都寫字樓市場目前呈現(xiàn)出高低檔物業(yè)比例較小，中檔物業(yè)占據(jù)絕對比重的特點。只有通過對硬件設施的改善來重新贏得市場。三、寫字樓市場競爭? 項目交通情況– 項目北臨天府新城府城大道，東邊是站華路，緊鄰天府新城主干道天府大道南沿線；– 距成都南三環(huán)、成都繞城高速在 5分鐘車程內(nèi)，距成都雙流機場 15分鐘；– 距 2023年年底完工的地鐵一號線出口僅 500米；– 公交 2 9 80 81 50 533等均可直達天府新谷。四、項目產(chǎn)品競爭四、項目產(chǎn)品競爭? 競爭產(chǎn)品： – 周邊有：拉德方斯廣場、中信大廈、三峽總部大廈、高新國際廣場 D座、川投集團總部大廈、成都地鐵總部 OCC大廈、中國華電總部大廈、中國水電總部大廈、深圳茂業(yè)中心、中國建筑西南建筑設計院、特拉克斯國際廣場、火炬動力港等。四、項目產(chǎn)品競爭四、項目產(chǎn)品競爭? 未來本區(qū)域主要競爭對手分析? 南城都匯寫字樓預計 2023年落成，同期該區(qū)域競爭非常激烈，預計屆時落成的寫字樓有中信廣場、來福士廣場、中航項目、中海項目、合景泰富項目、拉德方斯大廈、國航世紀中心、九龍倉項目、中國水電大廈（四川） 、三峽大廈、成達大廈，新增總體量預計將達 100萬平方米四、項目產(chǎn)品競爭拉德方斯大廈高新國際廣場南城都匯三環(huán)路繞城高速三峽大廈九龍倉項目中國水電大廈（四川）成達大廈中信廣場天府大道已落成預計 2023—2023 落成地鐵一號線合景泰富項目中海項目成都甲級寫字樓分布圖（城南新中心區(qū)）（ 2023—2023 ）中航項目天府新谷? 天府新城供應量分析：– 供應量上 ： 20232023年，每年供應量都維持在 60萬平米以上，而成都每年的寫字樓消化量也不過是 40萬平米左右，因而寫字樓市場競爭必然激烈，市場將處于供過于求的態(tài)勢。這些寫字樓以 高知名度物業(yè)公司（第一太平戴維斯、戴德梁行）服務、地段和高等級配置 為主要賣點，處在賣辦公空間階段。這些都是天府新谷的機會。 打造一個集科技孵化、房地產(chǎn)開發(fā)、金融服務三大業(yè)務完美融合的企業(yè)運營模式，并推動全國性孵化網(wǎng)絡的構建，成為中國首家科技孵化器集團，是新谷科技的企業(yè)戰(zhàn)略目標所在。 新科技 新谷科技匯聚科技力量 創(chuàng)造城市價值一、推廣總體策略核心要件三：產(chǎn)品定位（ 1）產(chǎn)品定位：– 以中小科技企業(yè)專業(yè)孵化為主導，以科技企業(yè)經(jīng)營總部為輔助，以營造硅谷文化的休閑俱樂部為特色，構建集企業(yè)孵化、商務辦公、技術平臺、中介服務