【正文】 瀏陽河、撈刀河兩江區(qū)域聚集了湘江一號、藏瓏、綠城 限制：中端包圍 /大盤聚集 /資源豐富 /區(qū)域價格30本報告是嚴格保密的。我們擁有這些資源：兩江匯流的灣區(qū)地帶／生態(tài)島／人工森林／生態(tài)碼頭／沿江風光帶　 ……28本報告是嚴格保密的。區(qū)域建筑面積規(guī)劃： 初步規(guī)劃高檔商住樓約 160萬平方米左右，圖書館、博物館、音樂廳以及酒店會議中心等服務(wù)設(shè)施約 24萬平方米左右區(qū)域人口規(guī)劃： 初步常住人口規(guī)劃 5萬人左右，流動人口規(guī)劃 10萬人左右。 按照長沙市委、市政府 “ 三區(qū)三帶 ” 的產(chǎn)業(yè)空間布局， “ 三區(qū) ” 中以長沙金霞經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體的現(xiàn)代物流、基礎(chǔ)材料、能源、重化工業(yè)發(fā)展區(qū)將成為長沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 “ 第三極 ” 。條件：區(qū)域潛力 /資源豐富 /產(chǎn)品力26本報告是嚴格保密的。要實現(xiàn)領(lǐng)跑市場，本項目大量的高層產(chǎn)品如何在同質(zhì)化的市場上中實現(xiàn)價格突圍？尋找競爭藍海？站位高端？而非在中端和低端中血戰(zhàn)24本報告是嚴格保密的。高層項目價格大部分集中在 3500—4500元 /平米，價值箱體較窄，少有突破5000元 /平米的高層項目，市場對于高端項目的認知仍然集中于別墅、類別墅產(chǎn)品。 三萬英尺 5200 品牌七彩麗都 　 4800 價格　山語城 3700 規(guī)模順天 沃府 4100 中式風格美林銀谷 4500 地段加州陽光 3500 公園五一大道 202 7000 地段青和 高層項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，核心競爭力弱供給結(jié)構(gòu)項目 價格 核心賣點長沙玫瑰園 3800 5萬平米中心湖郡原廣場 4800 戶型、創(chuàng)新布局卓越 2 基于目標的問題分解21本報告是嚴格保密的。跑贏大勢在 “牛市 ”中價值實現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標。觀點 2： 隨著宏觀調(diào)控的落地與進一步趨緊，客戶需求被抑制，表現(xiàn)出強烈的觀望情緒，長沙樓市在短期內(nèi)會進入調(diào)整期19本報告是嚴格保密的。供需表現(xiàn)： 2023年長沙市場供不應(yīng)求局面將徹底扭轉(zhuǎn)，未來長沙市場供應(yīng)量將持續(xù)增長。小結(jié)城市視角： 融城、綜合改革試驗區(qū)、城市化等城市發(fā)展因素對長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展有長期的推動作用，未來房地產(chǎn)熱點會轉(zhuǎn)移到南城。麓谷板塊市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊東城板塊金鷹、星沙板塊城北板塊產(chǎn)業(yè) 政府資源地段產(chǎn)業(yè)政府政府政府 17本報告是嚴格保密的。2023年長沙市場放量 13001500萬平米，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求局面將徹底扭轉(zhuǎn)，未來長沙市場供應(yīng)量將持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：長沙市房產(chǎn)局供需表現(xiàn)長沙市 2023年、 2023年每年住宅土地出讓面積為 500萬平米以上，可建筑面積達 1000萬平米以上，根據(jù)中國目前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律， 202 2023年的土地一般集中在 3年后、即 2023年左右上市，同時隨著政府從嚴征收土地閑置費， 2023年市場供應(yīng)量將非常龐大，預(yù)計在1100萬㎡以上 。 2023年以后北京房價將處于價值回歸的跌勢 ；—— 《 2023北京奧運經(jīng)濟報告 》目前政府政策的調(diào)控、廉租屋、經(jīng)濟適用房供應(yīng)的加大，對房價的過快上漲已經(jīng)產(chǎn)生了一定的抑制作用，也對奧運后市場的變化起到一定的緩沖作用；政策視角15本報告是嚴格保密的。住房制度改革和北京市申奧成功，是刺激北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的兩大關(guān)鍵因素。14本報告是嚴格保密的。?行政：市場交易秩序的整頓繼續(xù)加強?稅收：對不動產(chǎn)稅的征收將被提上日程?信貸：加強非交易類貸款政策的 “緊縮 ” 政府依然會加大對保障性住房的供應(yīng)13本報告是嚴格保密的。第三、政府依然會加大對保障性住房的供應(yīng) 政策視角 2023年國家房地市場宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期2023年 1月 7日，國務(wù)院辦公廳在下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，從而打響了 2023年樓市調(diào)控的第一炮 。 11本報告是嚴格保密的。深圳 量價雙跌上海 觀望情緒愈濃據(jù)《上海證券報》相關(guān)調(diào)查：有 39%的受訪者表示愿意 “ 轉(zhuǎn)售為租 ” ，但也有 46%的受訪者愿意適當下調(diào)房價，盡快出售手中房源。 10月新建商品房與去年同期相比房價仍在上漲，但與 9月環(huán)比卻下降了 %。這些項目絕大多數(shù)位于四環(huán)以內(nèi)，預(yù)計開盤均價均已達到 18000元 /平米以上。2023年 110月，中國人民銀行連續(xù) 8次上調(diào)存款儲備金率；216。2023年 1月，土地增值稅清算；216。宏觀調(diào)控 /需求抑制 /價格上漲放緩10本報告是嚴格保密的。政府的巨大推手推動城市向東西南北快速擴張，呈現(xiàn) 4個突出熱點：東：武廣高鐵、體育新城南：省府南遷，長株潭融城西：濱江新城北：新河三角洲崛起，兩館一廳打造政府資源、融城推力，使南城成為熱點中的熱點政府主導(dǎo)，熱點突出但分散，未來焦點在南城濱江新城新河三角洲崛起省府南遷、三市融城武廣高速本案城市視角8本報告是嚴格保密的。 長沙市將按照 “人口向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向園區(qū)集中，農(nóng)業(yè)向基地集中 ”的原則，構(gòu)筑具有特色的中心城市－中等城市－小城市－中心鎮(zhèn)－一般鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系。 長株潭城市群成為第四批 “ 新特區(qū) ” ，融城提速，帶動經(jīng)濟發(fā)展中部崛起城市視角6本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 ——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系長株潭超過 10%4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$0800US$人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系長株潭 3200美元 啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期中長期來看，在長株潭城市群國家級綜合配套改革試驗區(qū)的帶動下，長沙房地產(chǎn)市場持續(xù)向好城市視角5本報告是嚴格保密的?！　　　　　「鶕?jù)湖南省政府公布的《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》六大突出優(yōu)勢助推長株潭城市群起飛：１、地理和交通區(qū)位優(yōu)勢；顯著的綜合實力和較強的增長潛力 ；密集的科教和智力資源 ；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，具有承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢； 是我國重要農(nóng)業(yè)基地 ；市場發(fā)達，具有推進市場資源優(yōu)化配置的良好基礎(chǔ) 城市視角4本報告是嚴格保密的。特區(qū) /融城 /城市化3本報告是嚴格保密的。1/24/2023雙灣國際一期營銷策略與執(zhí)行報告謹呈：長沙智邦集團本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。1 市場環(huán)境研究2本報告是嚴格保密的。長株潭城市群將成為 華中經(jīng)濟圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強競爭力的組群式的特大型城市化地域之一 　　到 2023年，長株潭區(qū)域城鎮(zhèn)化水平達到 60％至 62％， 4500平方公里的核心地區(qū)人口規(guī)模為 700萬至 750萬人，人均 GDP達到 8萬元以上，發(fā)展成為在華中經(jīng)濟圈中具有舉足輕重地位、在國內(nèi)具有很強競爭力的組群式的特大型城市化地域之一。長株潭整體區(qū)域和核心地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展目標系列指標預(yù)測見表 年份 三市市域 GDP（億元） 增長率 三市核心地區(qū) GDP（億元） 增長率2023年 —— 1100 ——2023年 2130 % 1298 18%2023年 3754 12% 2499 14%2023年 5516 8% 4025 10%2023年 7918 % 6193 9%根據(jù)規(guī)劃推薦指標預(yù)測：長株潭核心地區(qū)人均 GDP規(guī)劃到近期 2023年為 4萬元人民幣 以上，到 2023年達到 8萬元人民幣以上。綜合改革配套試驗區(qū)：p獲得經(jīng)濟和制度發(fā)展的 “豁免權(quán) ”，等于更為 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，由此激發(fā)的 發(fā)展主動性 ，可以針對現(xiàn)實問題，進行改革；p從現(xiàn)有 “新特區(qū) ”的發(fā)展實際看，體制機制障礙眾多， 改革是比投入更為強勁 的發(fā)展動力?？焖侔l(fā)展的城市化進程將對長沙房地產(chǎn)市場提供強勁支持 到 2023年，隨著長沙城市化水平達到 70％，瀏陽市區(qū)、寧鄉(xiāng)縣城城市人口也將達到 30萬以上，部分重點鎮(zhèn)將形成 5～ 10萬人的小城市規(guī)模。 ——2023 年 《關(guān)于加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的意見》城市視角7本報告是嚴格保密的?？偨Y(jié) : 長株譚城市群效應(yīng)逐漸顯現(xiàn) ,帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展 ,潛力巨大08年 ,特區(qū)效應(yīng)為長期作用 ,短期無法拉動需求強勁增長08年 ,特區(qū)效應(yīng)帶來熱點和焦點在南城9本報告是嚴格保密的。2023年國家宏觀調(diào)控力度加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響政策視角2023年主要宏觀調(diào)控政策216。2023年 8月，開始強征二手房個稅；216。2023年 110月，中國人民銀行5次上調(diào)存貸款基準利率；，提高第二套住房首付，央行認定第二套住房已家庭為單位12月，北京樓市將有 45個項目陸續(xù)開盤，其中有 19個屬于公寓型產(chǎn)品，占供應(yīng)總數(shù)的42%。勢必拉動北京樓市銷售均價繼續(xù)上揚，京城 “有價無市 ” 的現(xiàn)象也將愈演愈烈。在新建商品房銷售面積上， 9月份，商品房銷售面積為 31萬平方米，而 10月環(huán)比更是直降近50%，僅為 ，創(chuàng)下全年最低。北京 有價無市一線城市受沖擊尤為強烈，未來影響將逐漸在二線城市顯現(xiàn)。時間 相關(guān)政策 關(guān)鍵詞金融稅收 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 控制囤地，降低土地成本時間價值對利潤的貢獻 央行 8次上調(diào)存款準備金率， 5次加息 增加置業(yè)壓力 部分銀行取消加按揭、貸款審批手續(xù)嚴格、控制多套購房貸款成數(shù)，購買三套以上客戶銀行可能不予辦理按揭金融機構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門檻提高 第二套住房個人房貸首付不得低于 40% ，貸款利率不得低于 完善稅收政策，提高首付門檻遏制炒房投機未來可能出臺對相關(guān)房地產(chǎn)金融類政策個人所得稅征收，以評估價為參考價格向賣方征收售房差價的 20%所得稅物業(yè)稅征收土地增值稅匯算清繳辦法二手房價格評估辦法二手房土地增值稅征收辦法 金融稅收政策開始介入 , 通過緊縮銀根、提高置業(yè)門檻的手段，以抑制房地產(chǎn)市場非理性需求政策視角12本報告是嚴格保密的。從緊的貨幣政策：總量控制，價格引導(dǎo) 自住需求突顯， 90平米以下供求增多 2023年依然是政策調(diào)控的一年，行政、稅收、信貸等方面的調(diào)控將繼續(xù)，諸多政策將落到實處。宏觀調(diào)控后的長沙市場政策視角1．小開發(fā)商逐漸退出，大品牌實力開發(fā)商陷入鏖戰(zhàn)；2．郊區(qū)開發(fā)競爭激烈；3．短期內(nèi)別墅、大戶型開發(fā)量大，需求量大；未來大戶型稀缺；未來實用型小三房、小兩房是供求主流趨勢；4．樓市整體銷售量呈下降趨勢，尤其是在房貸新政后投資性購房受到抑制，換房客戶消化大量后；5．長沙整體樓價與周邊城市相比處于中下位置，尚有上漲空間，招招引起土價成本暴漲，建安成本上漲等等原因，長沙房價會繼續(xù)呈上漲趨勢。奧運對中國房價的影響：短期有所調(diào)整，不會出現(xiàn)災(zāi)難性波動 奧運會申辦成功 及 奧運會相關(guān)投資 極大地刺激了北京市房地產(chǎn)開發(fā)活動。而當前北京市房地產(chǎn)存在著嚴重的開發(fā)投資過熱和價格泡沫問題。供大于求16本報告是嚴格保密的。預(yù)計未來三年長沙房地產(chǎn)放量達 4000萬㎡以上 ，其中城南板塊放量預(yù)計達 9001000萬㎡，是放量最大、新開發(fā)樓盤最集中的板塊。供大于求 ,供求平衡的局面將被打破年份 土地出讓面積（㎡）出讓土地建筑面積（㎡）批準預(yù)售（萬㎡）銷售面積（萬㎡）施工面積（萬㎡）新開工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）2023 5598787 10108589 2023 8265441 12902843 690 2600 900 5002023年 19月 —— —— —— —— ——2023 —— —— —— 預(yù)計 800 —— —— ——?06年施工的貨量和新開工的貨量預(yù)計將在 0 09年放量推出市場?在 06年下半年至 07年上半年價格快速上漲的推動下，客戶上漲預(yù)期濃厚，銷售放量增長?07年 11月后，受宏觀調(diào)控的影響，成交量和價格上漲明顯放慢，投資客逐漸退場?08年預(yù)計市場供給量在 13001500萬，大大超過 07年銷售量，在市場未出現(xiàn)質(zhì)的變化和宏觀調(diào)控的大背景下，預(yù)計市場全盤價量齊漲的局部將出現(xiàn)明顯變化，部分缺乏核心競爭力的樓盤將出現(xiàn)銷售壓力18本報告是嚴格保密的。政策視角： 2023年仍然面臨著宏觀調(diào)控政策的趨緊，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，一部分非理性需求將會被抑制。？ 在這樣的市場環(huán)境中本項目的首要目標觀點 1： 市場環(huán)境大勢向好，短期內(nèi)不會發(fā)生質(zhì)的變化，但從長期來看市場競爭劇烈，市場環(huán)境漸趨理性。目標 1：實現(xiàn)資金的快速回籠 基于開發(fā)商目標，在實現(xiàn)利潤的前提下，結(jié)合市場調(diào)整過程中，對風險最大程度的規(guī)避。市場好，價高是必然反映；推廣主要解決品牌形象問題價值最大化牛市衡量營銷的標準在 “熊市 ”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對市場發(fā)展趨勢的把握和利用成為核心能力，此時資源和客戶可感知的產(chǎn)品成為項目成敗的關(guān)鍵