【正文】 可證和施工許可證），所以，當(dāng)?shù)卮朔矫嬲邔ο鄬σ?guī)范的開發(fā)風(fēng)格而言，既無太多利好，但也無利空影響。當(dāng)前，規(guī)劃方案只要不嚴(yán)重脫離土地使用性質(zhì)和用地指標(biāo)，符合郎溪縣的實際情況，那么其規(guī)劃方案經(jīng)會審后，基本上都可以通過。開發(fā)商對城區(qū)地塊的競爭比較激烈，從而使得部分熱點地段被推向了極致，開發(fā)商在城區(qū)拿地的難度也增大了許多，規(guī)范化和嚴(yán)格化的土地管理機(jī)制將是未來土地政策的大勢所趨。 年齡情況 25歲以下： 20% 25歲 ~30歲： 30% 30~40歲： 25% 40~50歲： 20% 50歲以上： 5% 從業(yè)單位性質(zhì) 政府機(jī)關(guān)： 10% 事業(yè)單位： 15% 國有企業(yè)： 25% 私營或外資企業(yè)： 30% 個體經(jīng)營： 15% 無業(yè)、自由職業(yè)： 5% 目前住房面積 70~90m2： 37% 90~110 m2： 40% 110~130 m2： 23% 未來兩年內(nèi)購房意向情況 是： 30% 否： 20% 不確定： 50% 3）、本次郎溪縣購房需求消費(fèi)者調(diào)查問卷的部分結(jié)果統(tǒng)計 本次發(fā)放 100份問卷，收回 86份，其中有效問卷數(shù)為 65份 理想購房區(qū)域 城東： 8% 城南： 16% 城西： 25% 城北： 10% 城中心商業(yè)區(qū) 41% 理想的戶型結(jié)構(gòu) 3室 2廳 1衛(wèi)： 36% 3室 2廳 2衛(wèi)： 45% 其它： 19% 理想的戶型面積 80~100㎡ ： 5% 100~120㎡ ： 80% 120~140㎡ ： 15% 是否愿意另行購置 一間位于一樓的儲藏室 是： 66% 否 ： 0 無所謂： 34% 理想儲藏室面積 5㎡ 以下： 20% 510㎡ ： 50% 10㎡ 以上： 30% 付款方式 一次性付款 15% 分期付款 31% 銀行按揭 39% 公積金貸款 15% 1購房時所關(guān)心的重點 開發(fā)公司品牌實力 16% 建安公司品牌實力 4% 地段位置 13% 周邊環(huán)境 16% 交通便利度 16% 房屋單價 7% 房型設(shè)計 13% 物業(yè)管理水平 6% 其它： 9% 1能夠接受的房屋總價是 1015萬 35% 1520萬 38% 2025萬 27% 1是否需要安裝使用太陽能熱水器 是： 67% 否： 17% 無所謂： 16% 1太陽能熱水器的品牌認(rèn)可度 皇明： 80% 美菱： 20% 1期望的太陽能熱水器規(guī)格容量 16管 50% 18管 50% 1理想承受的太陽能熱水器價格 1000~1500元 10% 1500~2023元 40% 2023~2500元 40% 2500~3000元 10% 1物業(yè)管理費(fèi) /平米以下： 89% ~ /平米： 11% 1是否愿意考慮購買高層或小高層 是： 17% 否： 83% 1未來數(shù)年內(nèi)會不會在郎溪縣城區(qū)以外的區(qū)域購房 不會： 69% 會考慮在郎溪縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房：3% 會考慮在郎溪縣周邊的大中城市購房： 28% 對目前郎溪縣城區(qū)普通住宅房價水平的認(rèn)識 較合理 38% 略高 62% 2對縣內(nèi)房地產(chǎn)有關(guān)信息的了解渠道 電視 23% 戶外廣告牌 18% 傳單散發(fā) 23% 親朋介紹 31% 二）、 郎溪縣房地產(chǎn)開發(fā)涉及相關(guān)政策分析 土地政策 郎溪縣政府前幾年對土地的政策相對寬松，只要出讓金數(shù)量達(dá)到政府所規(guī)定的一定比例數(shù)額，相關(guān)手續(xù)符合國家房地產(chǎn)政策，基本上就可以取得土地使用開發(fā)權(quán)。劃期內(nèi)，縣城住房總需求為 80144萬平方米，根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，未來的數(shù)年里郎溪縣的房地產(chǎn)市場需求非常龐大，前景廣闊。用經(jīng)營城市的理念，多渠道籌集建設(shè)資金，不斷擴(kuò)張縣城規(guī)模，提升縣城品位。四是隨著城市土地市場整治的深入，城區(qū)私自濫建房屋等現(xiàn)象得到一定遏制。二是隨著農(nóng)民收入的增加，特別是外出打工者以及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班的工作人員，在縣城買房人數(shù)大幅增多。 房價仍將適度上漲 據(jù)悉，郎溪縣 2023年的住宅均價為 700元 /平方米， 2023年為 900元 /平方米， 2023年為 1200元 /平方米， 2023年達(dá)到 2400元 /平方米，預(yù)計 08年新開樓盤的平均價格將會達(dá)到 24002600元 /平方米左右， 09年之前，郎溪縣房價仍會有一定幅度的上漲。在有效調(diào)查問卷中，有 70%以上的被訪者直接拒絕電梯洋房、觀景小高層， 55%的人拒絕高價位別墅、大面積豪宅， 60%的人拒絕高檔物業(yè)管理； 在房屋的其它配置要求方面中，有 45%的人表示對房屋的外立面設(shè)計、色彩、內(nèi)部配套非常關(guān)心， 55%的人希望有外墻保溫， 30%的人希望景觀做好一點。在未來的郎溪縣房地產(chǎn)市場中，企業(yè)的品牌形象及實力情況如何，將在很大程度上影響著其最終的項目命運(yùn)。這對于外來開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)，要求外來開發(fā)企業(yè)必須在產(chǎn)品上下足工夫，以產(chǎn)品贏得消費(fèi)者，樹立良好的品牌形象，對大盤后期的銷售有很大的推動作用。據(jù)了解，郎溪縣城區(qū)稍好位置的土地市場價格已基本不低于 70萬 /畝 ，部分黃金地段商住兩用土地價格更已超過 110萬。但是到了 2023年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，一向較為紅火的房地產(chǎn)市場發(fā)生的一些變化： 2023年一季度郎溪縣新建商品住宅銷售面積為 13319. 8平方米 ,與去年同期相比漲幅下降了 %,銷售成套住房共計 75套 ,與去年同期相比漲幅下降了 44%,從目前的數(shù)字分析上來看 ,郎溪縣第一季度房產(chǎn)銷售情況與去年同期相比增幅明顯趨緩?？h城常住人口 5萬人，擁有住房建筑面積 約 125 萬平方米 郎溪縣的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了 5年時間的長足發(fā)展之后，目前已經(jīng)成為了該地的國民支柱型產(chǎn)業(yè)。但發(fā)展姿態(tài)已經(jīng)初步展現(xiàn)，未來的發(fā)展?jié)摿翱臻g還是非常大的，這為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時，按照 “ 成熟一塊，改造一塊 ” 的原則，實施城關(guān)糧站等區(qū)域舊城改造項目。 2023年將加快推進(jìn) “ 三大建設(shè) ” ,力爭到 “ 十一五 ” 末開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 10平方公里，城市建成區(qū)面積達(dá)到 8平方公里，強(qiáng)力推進(jìn)城市建設(shè)。對縣城區(qū)非法占用、非法買賣土地和違法建設(shè)進(jìn)行了全面清理登記。 城市建設(shè) 按照 “ 東拓北展 ” 的發(fā)展思路，加快新城區(qū)開發(fā)建設(shè)，穩(wěn)妥推進(jìn)舊城改造，組織實施了郎川大道西段道路、日產(chǎn) 2萬噸城市供水二期凈化區(qū)主體項目等一批重點市政建設(shè)工程。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到 67戶，新增 21戶。預(yù)計完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，增長 23%。農(nóng)民人均純收入 3450元，增長 27%。進(jìn)出口總額 5200萬美元，增長 %。全社會固定資產(chǎn)投資 34億元，增長 70%。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2023年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 33億元，比上年增長 %。 交通環(huán)境 郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向發(fā)展的 “ 橋頭堡 ” ，與長三角十五個最發(fā)達(dá)的城市均在 3小時車程以內(nèi)。 非農(nóng)人口 57506人。地處安徽省 東南邊陲，長江三角洲西緣，東連常州，西有著名風(fēng)景區(qū)黃山、 九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 素有 “ 三省通衢 ” 之稱。 10′12″ ，北緯 31176。一座城市的榮耀 —— 鯤鵬 金色港灣營銷策劃報告 方案提供：安徽三足置業(yè)投資發(fā)展有限公司 郎溪縣市場宏觀走勢及供需調(diào)研分析 郎溪縣房地產(chǎn)開發(fā)涉及相關(guān)政策分析 當(dāng)?shù)馗偁庬椖總€案調(diào)研分析 對本案有參考意義的部分重點關(guān)注問題的調(diào)研 居民消費(fèi)心理及居住習(xí)慣 區(qū)域市場現(xiàn)狀分析 第一部分：項目調(diào)研報告 項目調(diào)研報告 B 項目開發(fā)建議 C D 產(chǎn)品定位 E 項目銷售策略 項目推廣策略 A 一） 郎溪縣市場宏觀走勢及供需調(diào)研分析 1）、郎溪縣簡介 地理位置 郎溪位于東經(jīng) 119176。 8′19″ 。 人口面積 全縣總?cè)丝?，面積 ，耕地面積 24390公頃。 （ 其中郎溪縣城人口約 5萬人 ） 行政區(qū)劃 郎溪縣轄 8個鎮(zhèn)、 4個鄉(xiāng)：建平鎮(zhèn)、十字鎮(zhèn)、新發(fā)鎮(zhèn)、濤城鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、梅渚鎮(zhèn)、東夏鎮(zhèn)、畢橋鎮(zhèn)、凌笪鄉(xiāng)、飛里鄉(xiāng)、姚村鄉(xiāng)、幸福鄉(xiāng)。 318國道、 214省道、郎溧線、宣杭鐵路以及年內(nèi)動工的揚(yáng)千高速穿境而過，距南京祿口機(jī)場75公里，距常州奔牛機(jī)場 90公里，距安徽最大的外貿(mào)碼頭 —— 朱家橋碼頭 90公里（該碼頭是集水路、公路、鐵路聯(lián)運(yùn)，江海直達(dá)，國際間貨運(yùn)班輪等綜合功能于一體的現(xiàn)代化外貿(mào)碼頭）境內(nèi)蕪申運(yùn)河即將建成三級航道，具有常年通航 300噸的能力。財政一般預(yù)算收入 ，增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 ，增長 %。社會消費(fèi)品零售總額 ，增長%。城鎮(zhèn)在崗職工人均工資 18115元，增長 23%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持較快增長。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 260%。 郎溪被評為中國民營經(jīng)濟(jì)最佳投資縣，并在 2023（無錫）國際徽商精英年會上被評為最具投資潛力城市（縣）。成立縣城市建設(shè)與管理工作指揮部，抽調(diào)精干力量集中辦公，強(qiáng)化輿論宣傳，依法打擊非法買賣土地等行為，非法占地和違法建設(shè)得到有效遏制。強(qiáng)力推進(jìn)伍員路、郎濤路、富裕路等區(qū)域拆違工作，拆除違法建設(shè) 79處、建筑面積 2988平方米，拆除亂搭亂建 92處。按照城市總體規(guī)劃和 “ 東拓北展 ” 發(fā)展思路，今年計劃投資 2億元推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，突出抓好 “ 一拉開、三啟動 ” ： 完成郎川大道西段和配套景觀建設(shè)，實施郎川大道東段、亭子山路建設(shè)和伍員路、郎濤路拓寬改造 “ 一縱三橫 ” 道路網(wǎng)建設(shè)，向東拉開城市發(fā)展框架；啟動經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住宅小區(qū)、農(nóng)民新村建設(shè)，改善城鄉(xiāng)居民居住條件；啟動商貿(mào)服務(wù)區(qū)、星級賓館、星級酒店、新汽車站建設(shè)，提升城市服務(wù)配套能力；啟動污水泵站、污水處理廠、垃圾中轉(zhuǎn)站建設(shè)，改善城市配套設(shè)施。 調(diào)研小結(jié)： 郎溪縣目前經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，城建還處于起步階段。 縣城城區(qū)面積較小，人口約五萬人，市場容量比較小，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場的需求空間還是有的！ 2）、郎溪縣房地產(chǎn)行業(yè)分析 截至到 2023年底，郎溪縣的城鎮(zhèn)化率為 23%，全縣住房總建筑面積為 萬平方米。 2023年，郎溪縣的房地產(chǎn)供應(yīng)總量約為 6 萬平方米。經(jīng)調(diào)查，我們了解到，郎溪縣房地產(chǎn)的宏觀走勢及供需狀況呈現(xiàn)以下特點： 土地成本不斷攀升 當(dāng)前，郎溪縣政府部門推行的部分經(jīng)營性商業(yè)、住宅項目用地實行公開的招、拍、掛的土地政策，這對于規(guī)范市場、提升土地利用價值意義重大，但這同時，也標(biāo)志著開發(fā)商對土地的競爭變的日益激烈，土地出讓的價格逐年猛增，從而使得開發(fā)企業(yè)在土地方面所耗費(fèi)的成本也逐年遞增。 企業(yè)品牌重要性日益突顯 郎溪縣當(dāng)?shù)鼐用駥δ吧放频拈_發(fā)企業(yè)存有一定的戒心，尤其對外來企業(yè)更是如此，他們比較認(rèn)同品牌形象良好的本土企業(yè)，青睞于選擇一些有過成功項目開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)產(chǎn)品。 在我們的問卷調(diào)查中，有很多被訪者表示自己非常關(guān)注開發(fā)公司的經(jīng)營實力。 和縣居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的期望統(tǒng)計圖55%45%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%期待造型獨特 期待外墻保溫期待景觀和縣居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的抗性統(tǒng)計圖55%70%60%%%%%%%%%%%%拒絕電梯拒絕大面積拒絕高檔物業(yè)具有一定品質(zhì)的實用性產(chǎn)品更受歡迎 目前，郎溪縣居民普遍對過度創(chuàng)新的樓盤及其附屬產(chǎn)品表現(xiàn)出反感，對功能實用但具有一定品質(zhì)的住宅表現(xiàn)出了濃厚的興趣。由此可以看出，品質(zhì)較好的實用型產(chǎn)品是郎溪縣市場的主流需求。