【正文】 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 例題 2：假設(shè)貸款 10萬元，利率為 10%，期限為 30年 （二）償還清單的計(jì)算 貸款剩余本金數(shù)額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 ：一般貸款都要求在貸款期限內(nèi)按照一定的期段（一般為 1個(gè)月）償還一定的本金，即將所有本金分?jǐn)偟秸麄€(gè)期限進(jìn)行還款，這個(gè)過程為攤還（ amortization）。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （ cost of administration）： 手續(xù)費(fèi) 是放款人對貸款附加征收的一種費(fèi)用，一般為貸款額的 1%～ 3%，它是在放款時(shí)征收的，可以加到本金中。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 三、償還清單 （一）基本概念 抵押人每月或每年還款數(shù)額取決于貸款額、利率、手續(xù)費(fèi)及攤還方式。（ 1＋ i） n/〔 （ 1＋ i） n－ 1〕 其中 M為貸款額； i為月利息，是年利率的 1/12；n為貸款月數(shù)。先息后本法月還款額計(jì)算公式為： 月還款額 =M每月還款額則是采用等比數(shù)列求和的原理推導(dǎo)出來的。M每月的還款數(shù)量是相同的，在等額的還款中，每個(gè)月都含有相同的本金和利息。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 一、月還款額 月還款額 通俗地也稱為月供，是指每月應(yīng)還銀行的本息和。一般情況下，還款是按照分?jǐn)偡绞?，就是將借款期分成若干等同的期段（如年或月），每一期段都償還相同數(shù)額的款項(xiàng)。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 （三）杠桿的 負(fù) 作用 杠桿的 負(fù) 作用 是指借貸資金的利息比資產(chǎn)收益率高，資金的借貸不僅不會增加資產(chǎn)收益，因利息高反而會使收益降低。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 （二）中性杠桿作用 借貸利率等同于資產(chǎn)收益率，借貸資金對資產(chǎn)收益率和權(quán)益收益率都沒有影響，保持為中性。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 不同借款利率對權(quán)益收益率的影響 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 （一）杠桿正作用 杠桿正作用 說明借款可以增加權(quán)益收益率，因?yàn)榻栀J資金的利息小于資產(chǎn)收益率，因而使自有資金收益率提高。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 二、杠桿作用的形式 假設(shè)有一房屋以 ，兩年后又以 ，經(jīng)按前面所講的內(nèi)部收益率公式計(jì)算這一投資的內(nèi)部收益率為 12%。購房人投資的收益率可寫成： 權(quán)益收益率 =投資者凈營業(yè)收益 /自有資金（首付款） =4500/2500=18% 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 投資者自有資金收益率為 18%，高于資產(chǎn)總收益率 12%。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 當(dāng)杠桿處于平衡狀態(tài)時(shí)， 杠桿平衡時(shí)，應(yīng)滿足下列條件： R=(M i)+(E Y) 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 總投資： 100 R M E i Y 第一節(jié) 杠桿原理 例題 1： 假設(shè)一房屋價(jià)值 10萬元，年凈營業(yè)收益為 元，則資產(chǎn)總收益率為 12%。將 M、 E的交界點(diǎn)定義為支點(diǎn) ，在目前我國貸款比率為 70%的情況下，支點(diǎn)處在整個(gè)杠桿的3∶ 7處。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理實(shí)際上是利用借貸資本補(bǔ)充自身資金的不足，以完成更大規(guī)模的投資。房 地 產(chǎn) 金 融 （第二版） 謝經(jīng)容 殷紅 王玉玫 編著 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第三章 抵押貸款的運(yùn)作 內(nèi) 容 提 要 本章主要講述房地產(chǎn)抵押貸款過程中各參與者的權(quán)利和義務(wù)、抵押人的還款清單、抵押后房地產(chǎn)的使用和管理、利率變化和期前還款對還款額的影響以及房地產(chǎn)的再抵押等問題。這是房地產(chǎn)抵押貸款的基本知識、過程和原理，是房地產(chǎn)抵押貸款的核心。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第一節(jié) 杠桿原理 一、杠桿原理的特性 假設(shè)房屋全部投資為杠桿的總長，記為 100，它等于借貸資金部分（ M）和自有資金（首付款 E）之和。資產(chǎn)總收益率（ R）定義為作用于支點(diǎn)上的力，抵押貸款利率（ i）為作用于放款方的力，自有資金的收益率（ Y）為作用于購房者的力。如果購買該房屋可以取得 75%的銀行貸款，且利率為 10%，每年應(yīng)還貸款利息為 ；購房人首付款 ，則每年購房者凈營業(yè)收益為 120237500=4500元。上面的杠桿原理公式可寫成： 12%=( 10%)+( 18%) 12%=% + % 也可以寫成： 10% =% 18% =% 總資產(chǎn) → 不同投資收益率 %資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 通過以上計(jì)算可以看出資產(chǎn)總收益率是借貸資金、自有資金收益依其占資產(chǎn)份額的加權(quán)平均值。假設(shè)可以按 10%、 12%和 14%三種利率依80%的貸款比率取得抵押貸款，借款額為 10萬元，則借貸對權(quán)益收益率的影響如下表（表 31）。貸款方案 A就是如此。這就形成了 杠桿的中性作用 ，它是以借貸利率等于資產(chǎn)收益率為條件的。 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 用戶從銀行取得一定期限的抵押貸款后，就應(yīng)按照抵押貸款合同規(guī)定的時(shí)間、還款額和還款方式還款。一般是按月償還，將本金、利息分?jǐn)偟矫總€(gè)月還款。 （一）本息均還法 本息均還法 是將本金和利息平均攤分到每個(gè)月中的還款方法。每月分?jǐn)偟睦⒑捅窘饠?shù)可按下列公式計(jì)算： 每月攤還本金 =M/n=貸款額貸款 /月數(shù) 每月攤還利息 =(n＋ 1)i/2n 每月還款額 =每月攤還本金＋每月攤還利息 房地產(chǎn)金融（第二版） 21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材 第二節(jié) 抵押貸款的償還 （二）先息后本法 先息后本法是嚴(yán)格按照貸款資金的實(shí)際占用時(shí)間計(jì)算其利息，每一次還款后本金降低，下一期還款中的應(yīng)計(jì)