【正文】 推廣策略：通過重要的三個階段推進(jìn)，決定了營銷成敗朱雀門案例A32本報告是嚴(yán)格保密的。推廣策略：通過重要的三個階段推進(jìn)，決定了營銷成敗階段 1 朱雀門龍脈，地脈人文歷史導(dǎo)入地脈價值朱雀門案例A30本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目營銷特征總結(jié)：以故事營銷為核心，圍繞 “ 百年地脈、人文大宅 ” 層層推進(jìn)，建立精神豪宅符號朱雀門案例A 推廣階段宣傳策略推廣目標(biāo)推廣主題營銷強(qiáng)度第一階段 第二階段 第三階段文化概念導(dǎo)入 文化賦予區(qū)域 文化深入產(chǎn)品推廣朱雀門精神宣揚(yáng)朱雀門地位宣揚(yáng)朱雀門氣派朱雀門賦予文化概念區(qū)域產(chǎn)品與朱雀門解析朱雀 +門文化 宣揚(yáng)儒家禮儀 皇家地脈皇家品質(zhì) 朱雀門對區(qū)域 的意義 居住品質(zhì)28本報告是嚴(yán)格保密的。主要借鑒意義 2： 通過故事營銷 ,層層遞進(jìn)，有步驟的釋放項(xiàng)目的賣點(diǎn)。以產(chǎn)品及其地段人文價值為核心賣點(diǎn)朱雀門A案例與項(xiàng)目 朱雀門 西安院子項(xiàng)目特征匹配中國園林、中式建筑風(fēng)格。l對于本案只能將說什么（訴求）作為 軟性區(qū)隔 。l項(xiàng)目產(chǎn)品硬件資源與秦嶺北麓項(xiàng)目 無絕對的區(qū)隔 。 優(yōu)勢產(chǎn)品內(nèi)涵凸顯不夠近郊別墅產(chǎn)品硬件資源無絕對區(qū)隔劣勢 l項(xiàng)目對文化的闡述沒有與 產(chǎn)品的理解結(jié)合 。l歷史根植于景觀中 ，園林小品細(xì)節(jié)形成故事的呼應(yīng) 。l原創(chuàng)建筑中國風(fēng)， 集粹了傳統(tǒng)中國建筑表征 。物業(yè)屬性定位：非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美、空氣清鮮、超高性價比成為秦嶺北麓項(xiàng)目推廣訴求的共性特點(diǎn)。 23本報告是嚴(yán)格保密的。工法細(xì)節(jié)D 工法細(xì)節(jié) —— 五年時間手工建造，保留最原滋原味的工藝，現(xiàn)代獨(dú)創(chuàng)。廣琳、太液東西呼應(yīng)廣琳碧玉池，池中有樹島，有上臨橋與岸相連，為院內(nèi)最大的一處水面；太液桃源池，池分東西，水成兩岸，東側(cè)有譚水，溢流而出，穿過透窗，在石塊間跌落，入西側(cè)水面，形成人工與自然多種水形糅合在一起豐富效果。 21本報告是嚴(yán)格保密的。20本報告是嚴(yán)格保密的。19本報告是嚴(yán)格保密的。建筑形態(tài)：根植于中國傳統(tǒng)的建筑機(jī)理，原創(chuàng)建筑中國風(fēng)，項(xiàng)目集粹了山西民居、北京四合院、關(guān)中民居等多種中式建筑風(fēng)格，集粹了傳統(tǒng)中國建筑表征 項(xiàng)目建筑B通過院落、軒、挑檐、高墻、孔洞以及建筑間空隙， 試圖給陽光一把梳子，給微風(fēng)一個過道，使房屋在梳理陽光的同時呼吸微風(fēng)。建筑規(guī)劃：天人合一的規(guī)劃理念，體現(xiàn)中國人居內(nèi)涵的規(guī)劃手法 ，整個項(xiàng)目規(guī)劃是由邊界清晰不同形式的院落所組成的一個大的田字型人居空間 項(xiàng)目建筑B天人合一的理念：是以中國傳統(tǒng)文化中的 “ 天人合一 ” 的哲學(xué)思想和中國傳統(tǒng)庭院建筑中 “ 天人合一 ” 的建筑理念為基礎(chǔ)，在設(shè)計中，追求與大自然的景觀一脈相承， 環(huán)水抱水，潭、澗、池、塘，藏風(fēng)聚氣，形成 “背山面水 ”， “玉帶環(huán)腰 ”的居住傳統(tǒng)文化。橫向生長，項(xiàng)目所在區(qū)域無法改變近郊事實(shí)。本體本案作為非經(jīng)驗(yàn)值產(chǎn)品價值何在？我們應(yīng)該如何定義本項(xiàng)目的居住屬性？本報告是嚴(yán)格保密的。14項(xiàng)目必須逾越秦嶺北麓客戶量較少的市場瓶頸，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，必須， 跳出區(qū)域講項(xiàng)目，給本案塑造獨(dú)特的競爭價值。審視目標(biāo)完成的路徑， 無論選擇方式一或方式二項(xiàng)目都面臨著客戶量如何突破秦嶺北麓有效客戶缺少的問題。 與曲江項(xiàng)目比較，有效客戶量的缺少導(dǎo)致秦嶺北麓項(xiàng)目銷售的困難。高新說西安 CBD，國際都會。當(dāng)客戶量成為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)必須逾越的障礙時，方式二更能夠兼顧本案的品牌目標(biāo)，為本案價值的重新定義贏得了時間，為客戶積累量的突破提供了可能市場表現(xiàn)D區(qū)域 周來訪有效客戶量 認(rèn)籌率 解籌率 周銷售曲江 90組 40% 30% 11 秦嶺北麓 10組 30% 10% 秦嶺北麓價值模糊。而且從 2023前十三周市場成交走勢分析，西安市場依然保持上升勢頭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知0709年房地產(chǎn)政策變化07年 1月07年 7月08年 7月09年 1月09年底至今調(diào)控政策全國房價走勢國辦關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見公積金貸款利率下調(diào) ?地方政府出 手救市資本金比例下調(diào)刺激政策高房價區(qū)三套房房貸取消二套房再次收緊利率 7折優(yōu)惠取消二套房政策收緊物業(yè)稅開征研討12本報告是嚴(yán)格保密的。部分優(yōu)惠政策行將到期，新的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)出臺市場表現(xiàn)D公積金貸款利率上調(diào)。10本報告是嚴(yán)格保密的。需要到訪 260組客戶， 實(shí)現(xiàn)近 78組客戶認(rèn)籌客戶。能夠較為平穩(wěn)的完成目標(biāo)，但每月 2套無法在高端市場形成影響力， 不利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)的品牌目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。9本報告是嚴(yán)格保密的。價格目標(biāo)外，本案還承載著長遠(yuǎn)的品牌目標(biāo)品牌目標(biāo) C價格外項(xiàng)目仍需肩負(fù)的使命！本案還承載著圈層的理想，志同而道合的居住愿景，因此本案決對不是與曲江其它高端項(xiàng)目一樣開盤即開始，入伙即結(jié)束的運(yùn)作規(guī)律，對于本案，開盤只是告知，入伙才是開始，而成功的經(jīng)營才意味著結(jié)束。價格只是本案銷售的關(guān)鍵性因素，是我們的追求，絕非本案的目標(biāo)價格目標(biāo)B滿足市場價格趨勢是我們的追求 ! 1400016000180002023025000max≈ 倍價差WHAT?Min≈ 倍價差 從 2023 年 9月的 14000元 /平米，到 12月 16000元 /平米，經(jīng)過五年的打磨項(xiàng)目僅賣出一套，從現(xiàn)有曲江高端項(xiàng)目與本案的價格關(guān)系分析， 本案的價格并不是影響項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵性原因，也許滿足市場價格的趨勢是我們的追求，但一定不是我們的目標(biāo)。速度目標(biāo)達(dá)成是 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)與給予市場最好的證明。首次溝通會時所達(dá)成的目標(biāo)共識： 2023年完成 15套銷售，是我們需兌現(xiàn)完成的速度目標(biāo)A目標(biāo): WE!目標(biāo)思考速度目標(biāo)：2023年完成 15套銷售目標(biāo)。放眼長遠(yuǎn)，立足當(dāng)下，世家始成，全矣。歷為仁人的立身處世之道，也為君子所躬身力行。精神的反思達(dá)亦獨(dú)善其身的貴胄精神。多少年前祖輩們將希冀的目光投向他們未曾謀面的子孫。一支血統(tǒng)走過了漢唐，走過了商賈云集，直至今日。 3城市的烙印一門九進(jìn)士，六部四尚書。今天。建元二年（公元前 138），上林苑在秦代的一個 “ 舊苑址 ” 上擴(kuò)建而成。與時間賽跑西安院子 2023年營銷全攻略謹(jǐn)呈：陜西嘉猷軒置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。楔子我們曾思索著為什么會有這樣一個項(xiàng)目？當(dāng)踏上秦嶺這塊土地時一切縈繞在腦海的問題都得到了釋懷！文化的根源現(xiàn)代與歷史的對話，總是能在巨大的張力中讓時光流轉(zhuǎn)，在向歷史支取中讓生命延伸。至此，西漢 146年的歲月中，封疆畫界者，非為守御，所以禁淫也（司馬相如上林賦）。歸于寧靜的 2023多歲皇城遺址仍在向國際化的西安訴說著漢文化的根。這是明清之際以陜商著稱的關(guān)中世家盛況。家族史是一盞燈，照亮自己，指引方向。多少年后，我們的后代也會用探詢的目光審視著滄海桑田變換中城市的烙印。窮則獨(dú)善其身，達(dá)則兼濟(jì)天下。然不可無視其中未表之義：窮時即以天下為己任胸懷，顯達(dá)時也不忘修身一日三省。原點(diǎn)首次溝通會的目標(biāo)是否就本案的目標(biāo)？我們?nèi)绾芜_(dá)成目標(biāo)，并持續(xù)形成市場影響力？本報告是嚴(yán)格保密的。價格目標(biāo) ：高端別墅項(xiàng)目價格整體上漲的趨勢下，項(xiàng)目價格滿足趨勢 。7本報告是嚴(yán)格保密的。 8本報告是嚴(yán)格保密的。 SO： 我們認(rèn)為首次溝通之目標(biāo)是本案的短期目標(biāo)， 高端形象建立促成圈層的形象是本案的中期目標(biāo)，成功的運(yùn)營是本案的長遠(yuǎn)目標(biāo)。本案目標(biāo)實(shí)現(xiàn)兩種方式的選擇決定了項(xiàng)目解決問題的思路，我們?nèi)绾芜x擇？項(xiàng)目營銷原點(diǎn)C目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的第一種方式：610月， 每月完成 2套，共 10套，后兩個月完成 3套 ，實(shí)現(xiàn) 15套。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的第二種方式：8月前蓄客， 8月下旬集中銷售完成 10套 ，后 4個月完成余下銷售。認(rèn)籌率 30％、解籌率 20％計算利于項(xiàng)目長遠(yuǎn)品牌目標(biāo)實(shí)現(xiàn)， 但必須保證足夠客戶來訪量。從 CPI與大中城市房價關(guān)系判斷： 通 脹預(yù) 期下， 剛 性投 資 成 為驅(qū)動 消 費(fèi) 者涌入樓市的 誘 因同升同降連續(xù)加息CPI202302 202306 202310 202302 202306 202308 202310 20230202468101224CPI與 70個大中城市房價同比增長走勢對比市場表現(xiàn)D11本報告是嚴(yán)格保密的。關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知。09年西安市場成交量實(shí)現(xiàn)突破， 10年市場仍將維持上升慣性，當(dāng)前市場未受新政影響市場表現(xiàn)D100020233000400050006周 7周 8周 9周 10周 11周 12周 13周2023年每月住宅成交量2023年每月住宅成交價格走勢2023年第 13周西安一手房成交走勢09年西安市場進(jìn)入千萬俱樂部，成交量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。13本報告是嚴(yán)格保密的。曲江說文化新城，西安名片。與曲江、高新不同，項(xiàng)目所在區(qū)域的形象一直很模糊。本案目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)其本質(zhì)為客戶的積累。因此，本項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)其本質(zhì)為客戶的積累。世聯(lián)建議 —— 重新審視項(xiàng)目，建立認(rèn)知。項(xiàng)目被曲江與高新被動的邊緣化，但仍無法改變項(xiàng)目作為近郊別墅的事實(shí)市場表現(xiàn)A12西太一級公路曲江區(qū)管委會對山水草堂管理西安主城區(qū)2高新開發(fā)區(qū) 曲江新區(qū)秦嶺山麓1豎向生長 ，項(xiàng)目所在區(qū)域正在被曲江、高新區(qū)被動的邊緣化?，F(xiàn)有規(guī)劃對于本案的交通距離的確被縮短，但項(xiàng)目仍舊是近郊別墅！17本報告是嚴(yán)格保密的。 18本報告是嚴(yán)格保密的。提升居住舒適度的同時，將環(huán)保節(jié)能概念得到很好的運(yùn)用。項(xiàng)目景觀C南側(cè)沿山麓景觀帶西側(cè)圭峰山景觀北側(cè)緣路景觀帶園林景觀：三大景觀帶融于一體，將中國園林的精巧靈秀、虛實(shí)掩映、移步換景等特色融于一體南側(cè)：沿山麓景觀，從院內(nèi)一直延伸到南側(cè)山體，形成一個沒有圍墻的圍墻概念；西側(cè)：把圭峰山和太平河都納入院子景觀范疇，引入太平河水及山泉，從西南角下延，形成內(nèi)外上下呼應(yīng)的山水自然景觀帶；北側(cè)：緣路景觀帶，地形平緩，外側(cè)為綠色包裹的片植林區(qū)，內(nèi)側(cè)為游園步道，井亭、花叢相映，天人合一。景觀符號：景觀規(guī)劃布局順應(yīng)地塊天然紋理，體現(xiàn)中式庭院的韻味項(xiàng)目景觀C圍合式園林設(shè)計體現(xiàn)自然之美，同時強(qiáng)化了青磚灰墻等 中式符號，糅合了現(xiàn)代生活整體布局 ，利用光景的交錯及庭院的布置，體現(xiàn)中式庭院韻味。園林細(xì)節(jié)：將歷史根植于景觀中，每一處景觀，每一條道路，每一座院子都有故事，但只是將園林、產(chǎn)品與歷史作了較好結(jié)合，與產(chǎn)品與文化的內(nèi)涵未作詮釋項(xiàng)目景觀C院子的命名按照實(shí)名制原則進(jìn)行命名，使用漢上林苑和漢宮殿的原名，加以橫向移植，合理的用于項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為現(xiàn)代版的西安漢上林苑。22本報告是嚴(yán)格保密的。手工青瓦水磨青磚與雕刻圖案 手工老榆木門 手磨十二公分青石條路 記憶中的中國，兒時庭院的記憶，水磨青磚、手工青瓦、傳統(tǒng)手工老榆木門、亭臺軒榭、十二公分青石條路 …… 每一處工法細(xì)節(jié)無不都是傳承歷史的記憶， 西安院子記錄著家族的歷史，傳承中國的宅院文化，是人文的集粹。本項(xiàng)目產(chǎn)品硬件資源與秦嶺北麓項(xiàng)目無絕對的區(qū)隔，建筑風(fēng)格成為唯一的獨(dú)特性標(biāo)簽 產(chǎn)品比較D名稱 資源 產(chǎn)品 訴求高山流水 秦嶺 獨(dú)棟別墅： 1畝左右庭院，可定制產(chǎn)品建筑風(fēng)格 環(huán)境優(yōu)美、空氣清鮮、超高性價比秦嶺山水 秦嶺 獨(dú)棟別墅： 15畝庭院本案 秦嶺 獨(dú)棟別墅： 1畝左右庭院 純手工，大宅院秦嶺資源、較大的院落、產(chǎn)品部分可被定制成為秦嶺北麓項(xiàng)目產(chǎn)品的共性特征。 24本報告是嚴(yán)格保密的。 個性化極強(qiáng)的高端物業(yè)產(chǎn)品本體總結(jié)C天人合一的規(guī)劃理念根植于中國傳統(tǒng)的建筑形態(tài)三大景觀帶虛實(shí)掩映l體現(xiàn) 中國人居內(nèi)涵 的規(guī)劃手法 。l順應(yīng)地塊天然紋理， 體現(xiàn)中式庭院的韻味 。l工法細(xì)節(jié)， 傳承中國的宅院文化 ，是人文的集粹。l被動的邊緣化，無法改變作為近郊別墅的事實(shí)。l建筑風(fēng)格 成為唯一的獨(dú)特性標(biāo)簽 。25突破成功模型研究我們的路？尋求非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域解決方案中的個性化價值突破！本報告是嚴(yán)格保密的。將文化價值與產(chǎn)品價值進(jìn)行對接中式宅院主要借鑒意義 1： 項(xiàng)目產(chǎn)品特色與地段文化高度結(jié)合，形成物質(zhì)與精神的雙重打擊。27本報告是嚴(yán)格保密的。營銷禮品禮的規(guī)格門 物質(zhì)表達(dá)“古門 ” “墻 ”“LOFT” “古樹 ” “園 ” “ 壇 ” “ 水 ” “ 磚 ” “ 金 ”推廣策略實(shí)現(xiàn)示意：物質(zhì)實(shí)現(xiàn)精神，傳播體現(xiàn)物質(zhì)接受邀請 感受 “禮 ”的形式與尺度 體驗(yàn)階層社區(qū)享受階層的 “禮 ”物朱雀門案例A策略一物質(zhì)打擊策略二精神打擊產(chǎn)品特性怡人環(huán)境專業(yè)服務(wù)體驗(yàn)式營銷服務(wù)式營銷 營銷實(shí)現(xiàn)29本報告是嚴(yán)格保密的。階段 2 將朱雀門所代表的龍脈、地脈的內(nèi)涵賦予本項(xiàng)目區(qū)域禮儀利益推廣策略：通過重要的三