【正文】 200輛停車位，環(huán)繞在項(xiàng)目周邊。 項(xiàng)目地上建筑由三部分組成： A座 —— 五星級(jí)酒店及裙樓； B座 —— 商務(wù)辦公樓及裙樓； C座 —— 公寓式商住樓及裙樓。 總占地面積 —— 平方米 ； 總建筑面積 —— 182373 平方米 ； （包括地下部分） 其中： 地上建筑面積 146576 平方米 地下建筑面積 35797 平方米 項(xiàng)目整體規(guī)劃 本項(xiàng)目由山西千禧投資有限公司投資開發(fā)，定位于追求高品位、綜合性、品牌化、產(chǎn)業(yè)化之商業(yè)設(shè)施構(gòu)架，滿足游客休閑、購物、餐飲、住宿的理想場所。經(jīng)過幾年的發(fā)展，公司總資產(chǎn)達(dá)到 20億元以上，目前，公司經(jīng)過改制后已成為以房地產(chǎn)開發(fā)投資為主的股份制企業(yè)。 一、項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目開發(fā)商簡介 千禧世紀(jì)廣場項(xiàng)目的開發(fā)商 —— 山西千禧投資有限公司是山西太原親賢村集體經(jīng)濟(jì)的龍頭企業(yè)。 ? 具有實(shí)際銷售操作的 可行性 ， 并能盡快展開銷售 回籠資金 。 ? 項(xiàng)目定位要與周圍競爭對(duì)手有 差異性 ， 產(chǎn)品有獨(dú)特性及賣點(diǎn) 。 千禧世 紀(jì) 廣 場 公寓部分 營銷 策 劃 案 匯峰房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年七月 前言 所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆。在本案與周邊產(chǎn)品項(xiàng)目差異特征的情況下，運(yùn)用差異化企劃和獨(dú)特性企劃（ USP）策略，規(guī)避產(chǎn)品本身缺點(diǎn)，夸大產(chǎn)品的優(yōu)勢，跳出傳統(tǒng)的包裝手法，以創(chuàng)新的策略引導(dǎo)市場和特殊的廣告手法包裝產(chǎn)品才是該案的唯一出路。 ? 定價(jià)要結(jié)合太原市場實(shí)際 購買承受力 ， 不宜盲目追求高價(jià) ， 而應(yīng)重視 性價(jià)比 。 ? 要 全方位 地考慮：銷售難度 、 銷售周期 、 銷售方式 、 成本 、 利潤 、 付款方式 、 物業(yè)成本等問題 。先后開發(fā)建設(shè)的親鳳苑、親賢苑、文華苑等住宅小區(qū)，長風(fēng)大賣場等商業(yè)項(xiàng)目均取得圓滿成功。 項(xiàng)目四至及規(guī)模整體規(guī)劃 四至 —— 千禧世紀(jì)廣場西依長治路，東鄰體育西路，北 靠永康街，面朝長風(fēng)大街，地處太原市新的政 治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。 千禧世紀(jì)廣場是集五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、餐飲娛樂、休閑觀光為一體的大型綜合項(xiàng)目。其中 A座裙樓為五星級(jí)酒店配套部分；B座裙樓為商業(yè)及休閑娛樂； C座裙樓為商業(yè)及美食城。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 建筑部位 建筑面積（平方米） 一、地下層 地下一層 17326㎡ 地下二層 17583㎡ 機(jī)動(dòng)車出入口坡道 673㎡ 鍋爐房 69㎡ 地下層小計(jì) 35651㎡ 二、 A座 主樓 30844（標(biāo)準(zhǔn)層 1447㎡ /層） 裙樓 20233㎡ A座小計(jì) 50957㎡ 三、 B座 主樓 27236（標(biāo)準(zhǔn)層 1169㎡ /層） 裙樓 26249㎡ B座小計(jì) 53485㎡ 四、 C座 主樓 23589（標(biāo)準(zhǔn)層 1090㎡ /層） 裙樓 23797㎡ C座小計(jì) 47386㎡ 總計(jì) 187479㎡ 其中：地上（ 177。地塊距親賢街不到五百米，而親賢街、體育西路、長治路已成為全省聞名的餐飲、娛樂、休閑黃金區(qū)域。從整個(gè)區(qū)域來講，項(xiàng)目所在的道路、公共設(shè)施，對(duì)外聯(lián)系等的現(xiàn)狀和發(fā)展前景均得到社會(huì)各階層的認(rèn)可。千禧世紀(jì)廣場的南面規(guī)劃為城市廣場，是長風(fēng)大街不可多得的城市綠化、景觀、休閑地帶。全省嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家宏觀政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，努力改善房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境，加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)社會(huì)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。 2023年房地產(chǎn)市場預(yù)測 一看供求 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，同比增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資總額的 14%。其中，住宅 ，同比增長 114%；商業(yè)營業(yè)用房 2萬平方米，同比增長 %。 然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中 低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，家庭年收入在 4萬至 10萬元的潛在購房需求群體占總體潛在需求群體的 5成以上，家庭年收入在 10萬元以上的占潛在需求總量接近兩成。在兩年內(nèi)有購房意向的需求群體達(dá)到 3成以上，所占份額最大。其中，銷售住宅 ，同比增長 %，占總面積的 %；辦公樓銷售 ；商業(yè)營業(yè)用房銷售 。目前，全市商品房空置面積 方米，空置一年以上 (含一年 )面積為 ，其中住宅空置 ，辦公樓空置 3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置 ，其它用房空置 1500平方米。而上半年太原市人均可支配收入為 4620元，同比增長 %，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價(jià)格漲幅。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。造成房價(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占 %；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價(jià)格作用相對(duì)薄弱 。每套存量住宅交易均價(jià)為 21萬元。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為 ，其中住宅7460萬元；住宅交易 348套，交易面積 ，同比降低 %，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易 186套，同比降低 %。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。 六看前景 近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會(huì)在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會(huì)有明顯回落。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前太原市人均 GDP為 15206元、恩格爾系數(shù)為 %、人均住房建筑面積為 22平方米，這 3項(xiàng)指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。到明年，商品房需求量約為130至 160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大體平衡。太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價(jià)暴漲或暴跌的因素，房價(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。周邊項(xiàng)目的熱銷無一不在驗(yàn)證城南區(qū)在人們心目中的魅力。 物業(yè)類型 樓盤名稱 推出特色 實(shí)際用途 競爭級(jí)別 公寓 飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓 小戶型 辦公 +投資 一級(jí) 怡和國際廣場 酒店式公寓 辦公 +投資 一級(jí) 奧林 御苑 未正式推出 居住為主 二級(jí) 千里洋場 SOHO 投資占 2/3 三級(jí) 太和軒 酒店式 以投資為主 三級(jí) 銅鑼灣城市公寓 城市獵人的棲息地 居住 +投資 三級(jí) 王府大廈公寓 酒店式商務(wù)公 寓 辦公 +投資 三級(jí) 雅典金座 白領(lǐng)公寓 +商務(wù)公寓 辦公 +居住 +投資 三級(jí) 米拉公寓 五一路新地標(biāo) 居住為主 三級(jí) 從上表可以看出，太原目前公寓市場無明確定位，這些項(xiàng)目中有的是臨街住宅改公寓，有的是寫字樓改公寓，還有是空置多年的爛尾樓以公寓的模式銷售；從結(jié)構(gòu)上看有平層公寓、復(fù)式公寓；從用途上看有SOHO、商務(wù)公寓、白領(lǐng)公寓、酒店式公寓等。 禮頓 長治路 塔樓 暫定瓷磚 ㎡ 43— 112㎡ 50— 70㎡ 起價(jià) 4500 和奧林花園共享