【正文】 專業(yè)家具市場。 但是，泰山本土工藝品卻門類齊全。 中、高端消費者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)泰安當?shù)氐南M水平與購買力，不可能支撐得起一個高檔的大型專業(yè)家具城。但以泰山石、石膏著名的泰安缺乏總部級泰山石、石膏研發(fā)、批發(fā)基地 泰安市現(xiàn)有建材市場： A、泰安精品裝飾城 B、 泰安紅星美凱龍 C、泰安居然之家 D、泰安東亞家居 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 發(fā)展判定 發(fā)展家具專業(yè)市場的機會判定 泰安市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在與家居賣場之內(nèi)。對于建設(shè)全國總部級泰山石、石膏加工、批發(fā)基地具有較為客觀的價值所在。 泰安市現(xiàn)有小商品市場： A、光彩大市場 岱岳區(qū)泰山大街光彩路 B、 四海商城小商品批發(fā)零售市場 泰安市財源大街附近 C、義務(wù)小商品賣場 泰安市財源大街附近 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 發(fā)展判定 發(fā)展建材專業(yè)市場的機會判定 隨著城市化進程的推進，居民住宅的不斷增加，人們生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境的要求越來越高，建材的需求量越來越大；但是，目前，泰安市以精品裝飾城、紅星美凱龍、東亞家居為代表的高中低端市場齊備，建材市場基本飽和。 針對泰安市當?shù)叵M者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。 小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲罚枨罅繉S著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會越來越高。 因本報告為項目發(fā)展營銷報告，所以，招商部分不作為本報告的重點進行闡述。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 思 維 導(dǎo) 圖 市 場 調(diào) 研 項 目 定 位 總體營銷策略 營 銷 推 廣 銷 售 執(zhí) 行 SWOT分析 賣點提煉 市場定位 發(fā)展建議（簡） 客戶定位 發(fā)展判定 發(fā)展判定 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 對于大型商業(yè)項目而言，如何一開始即樹立項目的市場的影響力，首先需要得到經(jīng)營者的認可。 根據(jù)市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，類市場的租金大多不高，這對我項目后續(xù)的價格定位和投資回報宣傳必然帶來一定的影響。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 項目面臨的威脅 Threats 地區(qū)的經(jīng)營方式觀念受限，產(chǎn)品要引導(dǎo) 市場上各種經(jīng)營形式主要以街鋪為主，受傳統(tǒng)經(jīng)營觀念影響。 由于市場的傳統(tǒng)和特殊性，集中專業(yè)市場空白，為有渴望自有物業(yè)用于經(jīng)營需求的自營客戶和投資客戶帶來一定的機會。 另外，獲悉貴公司或?qū)⒁肓x烏小商品城或其他商貿(mào)運行機構(gòu)，因此，本報告以下部分的撰寫，也立足于假設(shè)引入的前提下進行的。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 ? 較看重項目周邊環(huán)境 ? 較注重投資風險 ， 看重開發(fā)商實力 ? 看好片區(qū)整體升值潛力 ? 對本項目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認同 1. 引進品牌商業(yè)經(jīng)營管理公司，進行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣； 2. 提前確定重大經(jīng)營管理措施，增強商家及投資者信心； 3. 在正式認籌或解籌之前，確定主力商家，以增強投資客戶信心 4. 對項目投資前景進行充分剖析，預(yù)測項目 5年后、 10年后的租金水平； 5. 尋找可參考商業(yè)項目，分析其租金增長速度，讓投資者看到預(yù)期將來； 6. 進行返租銷售，降低投資門檻； 根據(jù)其他項目開發(fā)運營情況以及我公司對此類項目操作經(jīng)驗，提出以下發(fā)展性建議： 客群概述 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 思 維 導(dǎo) 圖 市 場 調(diào) 研 項 目 定 位 總體營銷策略 營 銷 推 廣 銷 售 執(zhí) 行 SWOT分析 賣點提煉 市場定位 發(fā)展建議（簡） 客戶定位 分析發(fā)展判定 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 說 明 通過前面的市場分析，本報告以下部分將建立較為理想的條件下提出本案的定位以及營銷。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 周邊市場初步崛起了較先進的專業(yè)市場項目，且形成了一定的市場口碑。 但是，由于其自身規(guī)劃、 開發(fā)超前意識不夠，這些 項目的開發(fā)基本處于較初 級的商貿(mào)項目。以寶龍城市廣場、銀座城市廣場、名嘉廣場為代表的城市綜合體是代表項目。 商業(yè)地產(chǎn) 目前，在泰安主城區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）初步形成了比較有代表性的大型商業(yè)項目。因此，本案從歷史意義與時代發(fā)展兩個層面具有極高的現(xiàn)實意義。 從區(qū)域覆蓋面分析，方圓 20公里內(nèi)可形成以肥城市為中心，泰安、長清、平陰、東平、寧陽為五點環(huán)繞的 1200平方公里覆蓋面，為本案的運作提供較為可行的折射范圍。從這一層面分析，本案的實施以商貿(mào)專業(yè)市場帶動整體開發(fā)具備條件基礎(chǔ)。 城市規(guī)劃 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 城市輻射 以肥城為中心， 20公里半徑內(nèi)輻射泰安主城區(qū)、長清、平陰、東平、寧陽四個區(qū)域近 1200平方米公里 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 小 結(jié) 從宏觀條件分析。 “四片”指規(guī)劃區(qū)內(nèi)根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同形成的四個工業(yè)片區(qū)。 “二軸”指沿礦務(wù)局大街與康匯大街帶狀布置的商業(yè)、公共設(shè)施用地。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 借助肥城 “一心二軸，兩翼四片”的發(fā)展規(guī)劃，與泰安主城發(fā)展相結(jié)合，借助泰肥一級路實現(xiàn)本案飛躍。 “五組團”：新泰 — 新汶、肥城 — 石橫、東平 — 州城、寧陽、磁窯 — 華豐五處城鎮(zhèn)組團。 8004000美元 40008000美元 800020230美元 0800美元 啟動期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 城市規(guī)劃 泰安整體規(guī)劃市域城鎮(zhèn)體系形成“一心、兩軸、五組團”的市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)。 2023年，泰安市預(yù)計全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 1700億元左右，比上年增長 13％左右； 完成地方財政收入 ，增長 ％，其中各項稅收占財政收入的比重達到 ％，提高 ； 金融機構(gòu)人民幣各項存、貸款余額分別達到 ，比年初增長 ％和 ％； 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 17700元、農(nóng)民人均純收入達到 6620元，分別增長 10％和 9％左右。 城市概況 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 經(jīng)濟發(fā)展 2023年 GDP總量 1700億，比上年增 13%，位居山東第十，人均31375元購買力旺盛。北依山東省會濟南 ,南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河，接壤地區(qū)：濟南、聊城、濟寧、臨沂、萊蕪、淄博。城依山而建，山城一體，北距省會濟南市 ，南至三孔圣地曲阜市 ，是山東省“一山、一水、一圣人”旅游熱線的中點，旅游資源得天獨厚。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 下轄兩區(qū)、兩市、兩縣，屬魯中經(jīng)濟區(qū)，是重要經(jīng)濟圈濟南都市群重點發(fā)展城市之一。共計 100個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處），其中鄉(xiāng) 20個，鎮(zhèn) 70個，辦事處 10個。 ?泰安是中國山東省中部一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國家重點風景名勝區(qū)， 1982年被國務(wù)院列為第一批對外開放旅游城市。北以泰山與濟南為界，南與濟寧市相連，東與萊蕪和臨沂地區(qū)毗鄰，西隔黃河與聊城市相望。泰安市本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖數(shù)據(jù)為準。 38′ 至 36176。 02′ 至117176。典型三線城市，城市化進程。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題 建議本案在經(jīng)營時引入專業(yè)的經(jīng)營公司或成立專業(yè)的運營公司 目前，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所暴露的問題也越來越多，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營問題，很多商業(yè)項目的前期炒作和營銷水平很高，招商和銷售很順暢，為開發(fā)商帶來了豐厚的利潤回報、口碑和贊譽，也為項目建立了良好的口碑，形成了高調(diào)開業(yè)的好局面，但后續(xù)經(jīng)營管理漸漸陷入困境，致使整個項目最終以失敗告終。第四階段 2023年之后 以購物中心機器 Shopping Mall和專業(yè)市場的建設(shè)和開發(fā)為標志。 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的四個階段： 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 我國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢 建議本案在產(chǎn)品規(guī)劃方面要做大前衛(wèi)超前至少 20年 近幾年來，因商業(yè)地產(chǎn)相對較高的利潤回報的作用，越來越多的房地產(chǎn)商紛紛投入巨資進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 通脹預(yù)期是間接誘惑。 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高。導(dǎo)致存款準備金率及利率做出調(diào)整。 價格上漲：同比漲幅持續(xù)高位運行，環(huán)比持續(xù)增長。 項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 我們圍繞目標，帶著核心問題進行以下思考 市場調(diào)研 市場環(huán)境如何？有哪些機會點？ 項目定位 本案的價值在哪？我們的客群是誰？我們優(yōu)勢在哪？ 總體營銷策略 制定怎樣的策略才能實現(xiàn)旺銷？實現(xiàn)利潤最大化？ 營銷推廣 項目包裝、推廣如何做到行之有效？搶占市場有利位置？ 銷售執(zhí)行 項目如何執(zhí)行銷售？如何落實銷售？ 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 思 維 導(dǎo) 圖 市 場 調(diào) 研 項 目 定 位 總體營銷策略 營 銷 推 廣 銷 售 執(zhí) 行 宏觀分析 泰安概述 泰安商業(yè)地產(chǎn)概述 周邊商業(yè)地產(chǎn)概述 有效客群概述 宏觀分析 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 2023年房地產(chǎn)市場宏觀情況分析 房地產(chǎn)市場快速升溫，政策調(diào)整頻出 源自去年下半年投資高增長，到 2023年第二季度開始集中爆發(fā)。探索最適合本案的產(chǎn)品形式和組合。 項目應(yīng)該打造什么樣的產(chǎn)品？才能獲得投資者和經(jīng)營者的信心，實現(xiàn)快速的產(chǎn)權(quán)銷售。研究魯中經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場發(fā)展方向和規(guī)模，狀況。獲得相應(yīng)的競爭優(yōu)勢和市場認同感。肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 肥城泰肥一級路旁項目 發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 （初步溝通案稿） 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 【 引子 】 通過對本案所屬宗地的實地的考察，結(jié)合項目所屬城市、區(qū)域、地段、商業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等外在因素的分析，我們認為本案可以建設(shè)成為覆蓋一定區(qū)域的綜合性商業(yè)項目。 具備諸多優(yōu)勢與機會的好項目 即，本案具備成為“第五代專業(yè)市場”的基礎(chǔ) 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 項目的 三大主要目標 全力銷售 以銷售為主要目標，迅速回籠資金，其次要考慮后續(xù)的經(jīng)營問題 降低風險 實施穩(wěn)健操作 在流動性、收益性和安全性上，安全性列首位，項目必須低風險穩(wěn)健操作 積累經(jīng)驗 儲備資源 通過本案成功運作，積累專業(yè)市場項目，為企業(yè)長久發(fā)展積累經(jīng)驗，儲備資源 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 項目發(fā)展方向 總體原則 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 本案做成什么樣的市場？ 怎樣做好這個項目？項目的總體原則是什么？ 做什么樣的產(chǎn)品？什么樣的產(chǎn)品更適合銷售，適合經(jīng)營？ 項目利益最大化 項目的三個核心問題 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 總體原則：營銷領(lǐng)航 經(jīng)營跟進 項目發(fā)展方向 確定什么樣的市場定位，才能最大限度的樹立市場形象。 解決之道： 通過對泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的調(diào)研。 對投資者和經(jīng)營者進行訪談，了解他們對于專業(yè)市場項目在項目宗地開發(fā)可行性的看法。 解決之道： 通過對泰安區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的調(diào)研，研究魯中經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域的專業(yè)市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品組合。 對投資者和經(jīng)營者進行訪談，征求對與本案開發(fā)的總體看法，了解他們對這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和形式的看法和看法產(chǎn)生的原因，并研究項目做旺與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必然的關(guān)聯(lián)性。 銷售增加：需求持續(xù)釋放，市場銷售勢頭迅猛。 資金來源充足：國內(nèi)貸款及個人按揭貸款持續(xù)增長。 供給回升：新開工