【正文】 們開始關(guān)注一定奢侈品，開始開好車、喝好酒、穿名牌，通過物質(zhì)來體現(xiàn)自己的品味，來肯定和證明自己。 關(guān)鍵詞：愧疚 他們害怕回到原點，幾乎盲目地追求金錢（很大成分上是被迫努力賺錢以獲得安全感）不得不應(yīng)付更多的社會交際，陪吃飯 /陪喝酒 /陪娛樂等等，陪伴家人的時間越來越少。熬夜 /挫折 /打擊 /加班 /榮譽 /加薪 /分紅是他們的職業(yè)寫照。當(dāng)然，能住在“都市”里就更完美了。 大朗 /松山 湖園區(qū) （第一圈層） 深圳及 其它投 資客戶 （第二圈層） .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 大朗鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶 （ 1）本地成長型客戶：從事毛紡織、裝備制造、物流等行業(yè)，小企業(yè)主或大型企業(yè)高級員工，以及鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)行政機關(guān)職工，年齡在 28~35歲左右，月收入約 1~2萬元，買房除了滿足居住外，更多的是需要彰顯成就和品味，一般需要戶型在 120三房 /140四房。 ?交通的便利及莞深一體進程的推進，越來越多的深圳人到莞置業(yè)。 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 報告大綱 大朗客戶 松山湖客戶 深圳客戶的特征 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ ?項目位于大朗鎮(zhèn)中心，且也是大朗明年同期同類產(chǎn)品僅在售項目， 本鎮(zhèn)區(qū)客戶將本案最直接也較穩(wěn)定的的客戶來源 。對于寮步來說，同樣需要強化萬科金域藍(lán)灣的產(chǎn)品檔次、交通的便利性及大松湖片區(qū)的優(yōu)勢。應(yīng)對常平鎮(zhèn)在交通優(yōu)勢的干擾。 二． 對于周邊的常平、寮步和東莞城區(qū)的競爭來說，以其說是項目的競爭不如說是片區(qū)價值的競爭，是大松山湖與三個片區(qū)的競爭。 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 房行東方 房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺 ...swothouse./ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 一． 本案競爭主要來自同一大松山湖圈層的長城世家、金地格林上院，相比這兩個競爭對手，強調(diào)是萬科品牌及本案位于大朗鎮(zhèn)中心區(qū)的成熟配套的優(yōu)勢。主力產(chǎn)品獨棟別墅、并聯(lián)別墅 別墅，少量大面積的洋房 長城世家 08年上半年 松山湖科技產(chǎn)業(yè)園沁園路邊 占地約 ，建筑面積 ，容積率 高層洋房 大嶺山 萬科項目 08年 東莞市大嶺山連平管理區(qū) 占地約 15萬平方米 ,未做控規(guī)，容積率 別墅，少量大面積的洋房 新世紀(jì)領(lǐng)居 08年上半年 莞長路與環(huán)城大道交界處 占地 43萬㎡，總建 34萬㎡，容積率 項目一期由 7棟高層組成， 金地格林上院 07年底 項目東接石大路松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南靠大嶺山鎮(zhèn)中心商圈 面積 ,建筑面積 ,容積率為 , 高層洋房 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 原則： ?區(qū)域 ?規(guī)模 ?檔次 ?產(chǎn)品 ?客戶 區(qū)域 項目名稱 相似度 松山湖 長城世家 ★★★★ 大嶺山 金地格林上院 ★★★★★ 直接競爭樓盤：長城世家 /金地格林上院 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 占地約 ，建筑面積 ，容積率 ?該項目地塊位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園商住規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凱悅酒店西北側(cè)，北面是留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，地理位置較優(yōu)越，交通便利 ?長城世家近山親水 ，盡享松山湖的原生山水 ，自然資源獨特 ?周邊教育配套成熟 ?容積率： ，容積率較低； ?以多層和小高層圍合組成，將原生態(tài)湖泊與組團園林、入戶花園層層交融，保證了戶戶有景，移步異景 長城世家 本案 優(yōu)勢： ?該項目所處位置暫時還沒全面開發(fā)，周邊生活配套不成熟 ?占地約 ，建筑面積 ，項目規(guī)模中等 劣勢： 主力產(chǎn)品： ?1112層的小高層 ?120140的三房和四房 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 占地面積 ，建筑面積 ，容積率為 ?距離松山湖教育區(qū)僅 2公里，交通比較便利 ?距離鎮(zhèn)中心 ，沒有鎮(zhèn)中心的嘈雜人流影響； ?項目周邊市政路網(wǎng)規(guī)劃良好，綠化與路況優(yōu)良； ?院落式建筑設(shè)計，錯落有致的景觀，多功能入戶花園 ?位于鎮(zhèn)中心與鄉(xiāng)村的結(jié)合部，區(qū)域價值較難獲得認(rèn)同； ?三面臨路（石大一級公路、另兩條雙向六車道市政路），車流多車速快，道路噪音污染嚴(yán)重；地塊西南角是中型鞋材廠（未有搬遷計劃），噪音及空氣污染大； ?周邊大部分為農(nóng)村自建房，居住環(huán)境受到一定干擾，有一定的治安隱憂； ?生活、交通等配套滯后，整體居住氛圍不足； 優(yōu)勢 劣勢 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 一期 二期 三期 主力產(chǎn)品： 6080㎡ 的二房 90110 ㎡ 的三房 項目總套數(shù)約 2023套，分三期推出： 一期產(chǎn)品預(yù)計 07年 10月份推出， 580多套； 二期約 600套； .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 與區(qū)域內(nèi)競爭對手的關(guān)聯(lián) 與干擾型區(qū)域外市場的關(guān)聯(lián) 報告大綱 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 目標(biāo)客戶群區(qū)域 寮步片區(qū) 常平片區(qū) 城區(qū) 從交通上與本案有20分鐘以上的車程距離，所在片區(qū)存在差別，因此僅將作為 【 干攏圈層 】 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 常平片區(qū) 寮步片區(qū) 中心城區(qū) ?成熟的房地產(chǎn)市場 ?較高的開發(fā)水平 ?成熟的配套 ?便捷的交通 ?強勁的經(jīng)濟實力 ?東莞東部中心鎮(zhèn)區(qū) ?迅速發(fā)展的市場 ?知名發(fā)展商的進入 ?產(chǎn)業(yè)的支持 ?便捷的交通 ?突出的地緣優(yōu)勢 ?鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展?jié)摿? ?絕對領(lǐng)先的市場 ?各大發(fā)展商的競爭 ?中心城區(qū)地位 ?完善的交通 ?政府政策的扶持 ?成熟的配套 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 標(biāo)準(zhǔn)項 常平片區(qū) 寮步片區(qū) 中心城區(qū) 項目所在片區(qū) 產(chǎn)品開發(fā)水平 較強 較強 較強 一般 開發(fā)規(guī)模 較強 較強 很強 較弱 配套 很強 一般 很強 較強 價格（普通住宅） 均價 ≥ 5000 均價 ≥ 4700 均價 ≥ 6200 均價 ≤ 4300 交通便捷 很強 很強 很強 較強 自然資源 較弱 較弱 較強 很強 鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟 很強 較強 很強 一般 /未來東莞經(jīng)濟發(fā)動機 城市地位 較強 較強 很強 很強 對周邊區(qū)域吸附力 較強 一般 較強 較強 /未來東莞新的行政中心 各片區(qū)與本項目的競爭考量的標(biāo)準(zhǔn)主要涉及產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)模、配套等方面。營銷執(zhí)行案 [ 2023年 8月 ] .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 本案要旨 本案通過在研究萬科金域藍(lán)灣與同區(qū)域內(nèi)構(gòu)成競爭關(guān)系的樓盤之間的關(guān)聯(lián)、與構(gòu)成干擾關(guān)系的區(qū)域外市場之間的關(guān)聯(lián)，以及目標(biāo)客群特征的基礎(chǔ)上，尋找項目與目標(biāo)客群的溝通內(nèi)容、溝通策略、溝通方式、以及溝通渠道，并以此展開營銷部署。 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 與區(qū)域內(nèi)競爭對手的關(guān)聯(lián) 與干擾型區(qū)域外市場的關(guān)聯(lián) 報告大綱 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 根據(jù)東莞房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)本項目所在區(qū)域的距離及交通情況，圈定兩個區(qū)域圈層： 大松山湖片區(qū) 【 大朗鎮(zhèn)、松山湖、大嶺山鎮(zhèn) 】 周邊區(qū)域