【正文】 努力發(fā)展成為我國中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢和強大競爭力的主要城市密集區(qū)之一，成為輻射與服務(wù)中南地區(qū)的經(jīng)濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次參與國內(nèi)外競爭和直接對外開放的區(qū)域。長沙市場概述長沙房地產(chǎn)市場格局長沙各片區(qū)重點樓盤掃描長沙重點樓盤園林風(fēng)格簡析長沙重點樓盤建筑風(fēng)格簡析分享思路宏觀微觀經(jīng)濟現(xiàn)狀未來規(guī)劃宏觀特征樓盤解析風(fēng)格總覽 長沙市場總體概述1長沙珠三角經(jīng)濟圈中部六省長三角經(jīng)濟圈◆ 長沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶；位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿(mào)中心聚輻的交錯地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)◆ 長沙在全國的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場的強勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場的全面聯(lián)動長沙 —— 珠三角三小時經(jīng)濟圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，屬于中部發(fā)展的重點城市長沙 —— 長株潭經(jīng)濟一體化核心城市；以提高其在國內(nèi)核心競爭力和區(qū)域整體實力，在更大范圍內(nèi)參與國內(nèi)外競爭為目標。長沙市株洲市湘潭市長株潭一體化目標：◆ 通過長株潭地區(qū)產(chǎn)業(yè)的集群化，推動本區(qū)域經(jīng)濟一體化，支持湖南省發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，實施反梯度戰(zhàn)略，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，提高湖南省在國內(nèi)省份中的核心競爭力和區(qū)域整體實力?！?城市傳統(tǒng)商業(yè)中心集中于河?xùn)|北部，除五一路商圈外，伍家?guī)X、火車站、溁灣鎮(zhèn)三大商圈輻射范圍仍限于區(qū)域內(nèi)；◆ 隨著城市的擴張，新的商圈正在逐步發(fā)展，但相對于傳統(tǒng)商圈而言，其影響力仍有待提升。房地產(chǎn)市場發(fā)展的空間大周邊省會 /直轄市 廣州 武漢 長沙 南昌 成都GDP（億元） 6068 2590 1791 1185 2750人均可支配收入（元） 19850 12360 13924 11243 12789社會消費品零售總額（億元） 恩格爾系數(shù)（ 2023年） ％ ％ ％ ％ %恩格爾系數(shù)（食品支出占消費支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消費的支出越多，通過消費結(jié)構(gòu)調(diào)整能用于居住消費的支出也就越多?！?與其他直轄市和省會城市相比，長沙市的經(jīng)濟總量偏小，但人均可支配收入水平高，僅僅低于廣州；◆ 長沙社會消費品零售總額與鄰省大型城市還有較大差距，但已超出南昌近一倍?！?房地產(chǎn)投資的比例，歷年來占固定資產(chǎn)比例均較高，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的發(fā)展占有越來越重要的作用。近年來，長沙國民經(jīng)濟發(fā)展速度和人均可支配收入的增長速度都快于房價的增長速度◆ 六年來，長沙 GDP平均增長 %；人均 GDP平均增長%；人均可支配收入平均增長%。房價收入比 —— 長沙市為 ∶1 ，基本處于合理范圍 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房價收入比偏低，房價偏低，需求增加房價收入比偏高，房價偏高，需求減少房價收入比發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 市場供給市場供給市場需求市場需求長沙房價收入比 房價收入比◆ 一般研究認為，發(fā)達國家的房價收入比在 ，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進程加快，房價收入比發(fā)達國家大，研究認為發(fā)展中國家房價收入比在 理的范圍城 市 北京 深圳 上海 杭州 長沙房價收入比 13 12 武漢 南昌 合肥 太原 鄭州 在中南六省會城市中，長沙 “ 環(huán)房匹配指數(shù) ” 僅大于鄭州，與其他城市相比，房價上漲空間較大城 市 鄭州 ?？?北京 廣州 長沙環(huán)房匹配指數(shù) 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都環(huán)房匹配指數(shù) 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 2023~2023）長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價增長基本符合經(jīng)濟發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟發(fā)展，房價也將穩(wěn)定增長◆ 環(huán)房匹配指數(shù)反映房價變化與房地產(chǎn)市場供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，市場處于快速發(fā)展階段，發(fā)展空間大1. 城市意象： 山水洲城，中國第一批歷史文化名城，中部發(fā)展的重點城市，充滿活力的城市2. 經(jīng)濟基礎(chǔ)： GDP和固定資產(chǎn)投資快速增長，但人均 GDP高，恩格爾系數(shù)小，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長強勁3. 行業(yè)指標： 成交面積穩(wěn)定增加，房價呈相對平穩(wěn)增長狀態(tài)，市場發(fā)展平穩(wěn)，房價收入比和環(huán)房匹配指數(shù)都處于合理水平大勢向上長沙 ——“ 西文東市、南帝北丐 ” ，目前在原有的基礎(chǔ)上進行著新一輪的擴張，城市往外環(huán)發(fā)展。◆ 城市空間結(jié)構(gòu)為 “ 一主二次四組團 ” ，即一主 河?xùn)|主城區(qū)，二次 河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團 撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、 暮云組團 。◆ 按照長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙通過1015年的努力，將建設(shè)成一個人口 300萬，城區(qū)面積 350平方公里的大都市，按此速度，長沙還要增加住宅面積 4000萬平方米 ，每年要新增住宅面積 200多萬平方米 ，房地產(chǎn)市場仍有巨大的發(fā)展空間。 板塊關(guān)鍵詞： 行政文化、高尚住宅、休閑養(yǎng)生、生態(tài)產(chǎn)業(yè) / 融城核心◆ 一主兩副環(huán)綠心◆ 暮云片區(qū)發(fā)展方向定為集合生態(tài)型的省級行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長沙最富吸引力的城市休閑場所、環(huán)保型工業(yè)生產(chǎn)基地于一體的２１世紀人與自然和諧發(fā)展的新型生態(tài)城。多核心發(fā)展有利于城市群的形成目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花? 城南板 塊 ：? 湘江以 東 ， 車 站路以西， 勞動 路以南的城市區(qū)域。? 城 東 板 塊 ：? 長 沙市 東 二 環(huán) 以 東 的城區(qū)范 圍 ；隨著體育新城的建 設(shè) ，板 塊發(fā) 展迅速，但道路交通系 統(tǒng)不完善，且無 優(yōu)勢 景 觀資 源。? 麓南板 塊 ：? 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。? 城北板 塊 ：? 湘江以 東 ， 車 站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。? 星沙板 塊 ：? 東 二 環(huán) 以 東 ，三一九國道以北，以星沙 鎮(zhèn)為 核心的城市區(qū)域。? 市府板 塊 ：? 市府周 邊 區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強對比項目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動力 物業(yè)類型 戶型 （ m2） 主要客戶 當前均價（元 /m2）岳麓區(qū) 長沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū) 多層 27%； 小高層 40%高層 13%；別墅 20% 2房 90100； 3房 120150；4房 150160；復(fù)式 180；連排 200300；獨棟 350500區(qū)域內(nèi) 教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少2736天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)多層 16%； 小高層 47%高層 34%；別墅 3%2房 90； 3房 110130； 4房150；復(fù)式 210；連排 ；獨棟 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生 2788雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好多層 16%； 小高層 35%高層 41%；別墅 8%2房 8090； 3房 120140；4房 150170；復(fù)式 300；連排 ；獨棟 區(qū)域內(nèi) 公務(wù)員及事業(yè)單位， 市區(qū)內(nèi) 的私營業(yè)主 3200芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層 20%； 小高層 22%高層 56%；別墅 2%2房 100； 3房 130150； 4房 140170；復(fù)式 180200；連排 250280；獨棟 300以上城市內(nèi) 公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主 3353開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)多層 21%； 小高層 31%高層 24%；別墅 24%2房 90； 3房 130140； 4房150170；復(fù)式 200；連排 180210；獨棟 300區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團， 較多城區(qū)客戶3214城界雖快速擴張，但受區(qū)域配套及成熟度的影響，普通項目的客戶仍以區(qū)域客戶為主，客戶地緣性較強客戶雖重視區(qū)域前景，但受工作及居住習(xí)慣等影響，大多傾向選擇原居住區(qū)或較成熟的區(qū)域受調(diào)客戶的居住區(qū)域構(gòu)成：受調(diào)客戶置業(yè)關(guān)注因素： 受調(diào)客戶置業(yè)傾向區(qū)域構(gòu)成：從分布特征看，大盤 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西111523467891012 13城市中心14151617二環(huán)線35211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯城長沙奧林匹克花園同升湖蔚藍海岸岳麓山公館麓山別墅陽光 100南山蘇迪亞諾振業(yè)浪琴灣項目藏瓏保利閬峰云墅14151617長沙市主要別墅項目分布狀況 ——90% 分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓二環(huán)線123451167891012151413城市中心161113101215141617181817水印山城岳麓山公館麓山別墅早安星城美洲故事水云間圣爵菲斯藏瓏國際比華利山352