【正文】 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。 定代表人的身份證明。 。 （三）資質(zhì)等級(jí)審批 資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起 20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書(shū)；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查期限為 20個(gè)工作日。 2023年 2月 24日建設(shè)部第 29次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并自 2023年 5月 1日起執(zhí)行，根據(jù)建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》將物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)等級(jí)。 (6)有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍。 (4)有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施。 (2)一定數(shù)量的注冊(cè)資金。各地條件不同。 市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)是物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理的日常工作。 為了加強(qiáng)對(duì)不同規(guī)模、不同經(jīng)營(yíng)能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，促進(jìn)物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)管理。此類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司可以把基層組織對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。這類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司比較有活力，但也必須適應(yīng)市場(chǎng)、提供較好服務(wù)方可生存。這類(lèi)公司也有較重的福利色彩。這類(lèi)公司轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，政企不分，行政色彩較濃。這類(lèi)公司的最大優(yōu)勢(shì)就在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行全過(guò)程有了較為全面的了解，便于與發(fā)展商（上級(jí)單位）協(xié)調(diào)關(guān)系。 8）至少每 6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目。 6）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 2）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來(lái)之于合同。 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 5）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利： 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法。 4．法人資格 物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)由政府授權(quán)部門(mén)審查、批準(zhǔn)、登記后方可從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，它符合中國(guó)法律規(guī)定的企業(yè)法人的一般特性，有獨(dú)立的組織、獨(dú)立財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)，能以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。 3．服務(wù)性 物業(yè)服務(wù)公司與物業(yè)的業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，是在商品經(jīng)濟(jì)條件下的服務(wù)與被服務(wù)、受托與委托的關(guān)系。 （二）物業(yè)服務(wù)公司的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)性企業(yè)，具有很強(qiáng)的服務(wù)性，所以從本質(zhì)上講，物業(yè)服務(wù)公司是為業(yè)主和使用人服務(wù)的。第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司 第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)與管委會(huì) 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)置 第 二 章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司與相關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 第五節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的管理制度 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司 一、物業(yè)服務(wù)公司的性質(zhì)與類(lèi)型 （一）物業(yè)服務(wù)公司的含義 物業(yè)服務(wù)公司是指具有 法人資格 ， 根據(jù)合同規(guī)定 接受業(yè)主或業(yè)主管委會(huì)的委托， 依 照有關(guān) 法 律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行 專(zhuān)業(yè)化管理 ，并 收取相應(yīng)報(bào)酬 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 組建原則：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化，為用戶提供一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境。從這一點(diǎn)來(lái)看提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)就成了物業(yè)服務(wù)公司的首要任務(wù)。 專(zhuān)業(yè)性 經(jīng)營(yíng)性 服務(wù)性 法人資格 1．專(zhuān)業(yè)性 業(yè)務(wù)內(nèi)容的專(zhuān)業(yè)性 組織機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性 人員配備的專(zhuān)業(yè)性 工具配備的專(zhuān)業(yè)性 2．經(jīng)營(yíng)性 經(jīng)營(yíng)性主要體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)管理所需資源的取得，所提供的服務(wù)等都必須遵循等價(jià)交換的原則，物業(yè)服務(wù)公司用自己的經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)所創(chuàng)造的收入來(lái)補(bǔ)償自己的支出，并取得一定的盈利，而不是無(wú)償?shù)娜〉煤透冻?。從現(xiàn)階段來(lái)看，物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)活動(dòng)又具有特殊的性質(zhì)，即物業(yè)服務(wù)公司在向業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府對(duì)城市管理的職能，是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組織部分。 （三）物業(yè)服務(wù)公司的類(lèi)型 按其存在 的形式劃分 獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)公司 附屬于物業(yè)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)服務(wù)公司 按服務(wù)范圍劃分 綜合性物業(yè)服務(wù)公司 專(zhuān)業(yè)性物業(yè)服務(wù)公司 按投資主體分類(lèi) 全民、集體、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、合資等類(lèi)型 按公司規(guī)模的大小劃分 小型、中型和大型 按管理層次 多少劃分 按股東出資形式 股份有限公司 有限責(zé)任公司 股份合作公司 一個(gè)管理層 兩個(gè)管理層 三個(gè)管理層 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)劃分 純粹的物業(yè)服務(wù)公司 準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)公司 “翻牌”的物業(yè)服務(wù)公司 二、物業(yè)服務(wù)公司的特征 獨(dú)立法人 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ”一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)” 服務(wù)內(nèi)容多樣化、范圍窄 政企分開(kāi) 管理體制法律化 經(jīng)理負(fù)責(zé)制 競(jìng)爭(zhēng)求發(fā)展 三、物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù) 見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、教材 中華人民共和國(guó)建設(shè)部第 33號(hào)令發(fā)布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，一九九四年三月十一日經(jīng)第五次部常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自一九九四年四月一日起施行。 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。 4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 6）有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，才能受到法律的保護(hù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù) 1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)。 3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 5）提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 7）物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)，公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)置 一、物業(yè)服務(wù)公司的組建形式 （一）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的子公司 這類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司主要是管理由上級(jí)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （二）由房地產(chǎn)管理部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)服務(wù)公司 這類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司主要是管理原先已管理的公房。 （三）由大中型企事業(yè)單位自行組建的 這類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司主要是管理單位自有房產(chǎn)。 （四）按照公司法的要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得物業(yè)管理權(quán)。 （五）由街道辦事處組建的 這類(lèi)物業(yè)服務(wù)公司主要是管理所轄區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)。 二、物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)管理 （一）資質(zhì)等級(jí)管理的目的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、能力的管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。 （二）資質(zhì)條件與資質(zhì)等級(jí) 物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類(lèi)公司具備或擁有的資金數(shù)量、專(zhuān)業(yè)人員、受托管理物業(yè)的