【正文】 中部四至：?東至新竹路?其他三面臨湖一塊不可多得的天賦美地 !地塊天賦美地，呈現(xiàn)精彩，冰山一角，著眼未來，是一塊絕版的天賦美地但她僅僅是整個松山湖項目的冰山一角，從大東莞版圖來看，整個松山湖項目也只是東莞萬科的冰山一角我們應(yīng)立足現(xiàn)在、著眼未來觀 點地塊Q —— 產(chǎn)品 引用均衡價格理論 P=f（ Q， P?， I， E），建立價值網(wǎng)絡(luò)，全面闡述如何破局P?—— 市場E —— 預(yù)期破局篇I —— 客戶綱要1東莞別墅市場P—— 市場科學研判莞城南城萬江 東城 改造莞城 鞏固東城 聚焦南城東莞的房地產(chǎn)市場變化趨勢市場中信森林湖世紀城國際公館旗峰天下愉景花園峰景 GOLF御花苑海逸豪庭加州陽光龍泊東江三正半山豪苑碧水天源臥龍山別墅佳兆業(yè)水岸山城翡翠山湖藍山錦灣銀湖山莊東駿豪苑錦繡山河東莞的別墅密度是全國之最本案競爭非常激烈2023年下半年不包括各個鎮(zhèn)區(qū)的別墅項目， TH850套 別墅 420套左右光大錦繡山河 /建面 18萬 /獨立別墅 3001000東駿豪苑 /建面 48萬 /r+多層 +別墅旗峰天下 /建面 21萬 /220240TH世紀城國際公館 /建面 80萬 /900套 /r=、 TH、 疊拼）中信森林湖 /建面 /r=1/ TH為主，少量別墅金眾 .葛蘭溪谷 /建面 26萬平米 /r=+洋房空中別墅深業(yè)南城項目 /建面 13萬平米 /r=+洋房空中別墅萬科松山湖 /建面 /th為主 ,少量別墅、小高層 2023 2023 202350001000015000價格（元 /平米）年份市場 04年、 05年 , 商品房銷售面積連續(xù)兩年下滑； 06年一季度，商品房銷售面積同比上漲兩成有余 05年商品住宅銷售面積比去年增長 16%，但別墅成交量基本同去年持平 06年一季度，商品住宅銷售面積同比增長 %,別墅成交面積同比增長 ％；相比商品住宅的銷售面積，別墅的成交面積漲幅不大需求分析市場東莞部分在售、在建別墅項目項目 物業(yè)類型 TH單價(元 /M2)別墅單價(元 /M2)景觀資源旗峰天下 聯(lián)排 、洋房 90009800 —— 旗峰山錦繡山河 別墅 , 聯(lián)排 , 洋房 —— —— 松山湖，山景愉景花園 洋房、別墅、公寓、 —— 15000 高爾夫、黃旗山中信森林湖 別墅 ,聯(lián)排 , 公寓 10000 20230 森林湖御花苑 別墅、洋房 —— 1202315000 天然水庫 ,荔枝林加州陽光 別墅，公寓 —— 7000 寄蓮湖畔海逸豪庭 別墅、洋房 —— 9000 橫崗湖，高爾夫湖景壹號 別墅、洋房 —— —— 橫崗湖，荔枝園龍泊東江 別墅、雙拼、 聯(lián)排 、疊加 5600 9000 東江支流環(huán)繞世紀城國際公館 疊拼、 聯(lián)排 、臺地、洋房 8500 —— ——深業(yè)南城項目 聯(lián) 排 、洋房 —— —— ——葛蘭溪谷 聯(lián) 排 、洋房 —— —— ——p東莞別墅項目景觀資源豐富p供應(yīng)結(jié)構(gòu)以獨立別墅為主 ,th供應(yīng)項目不多，且價格不高，在 10000元 /平米左右p獨立別墅項目檔次不一，價格跨度較大，均價 20230元 /平米是價格上限市場東莞別墅市場小結(jié) 05年商品住宅銷售比 04年增長了 16%,但別墅成交量基本同去年持平 ； 06年一季度商品住宅漲幅較大 %，而別墅銷售漲幅不到其二分之一06年下半年入市可能與本項目產(chǎn)生競爭的供應(yīng)量巨大，包括本土大鱷光 大等在深圳十分稀缺具備優(yōu)越山水資源的別墅及低密度物業(yè)，在東莞向來不 缺乏東莞別墅市場對獨立別墅價格接受度的敏感區(qū)間是 2萬 /平米th供應(yīng)量大，但價格不高，在 1萬元 /平米左右市場？如何打破四大家族的壟斷地位？如何掀起東莞地產(chǎn)市場的 “ 文藝復(fù)興 ” 運動？如何 “ 顛覆、引領(lǐng)、共生 ”？如何捍衛(wèi)松山湖，捍衛(wèi)未來、捍衛(wèi)榮耀 ……—— 僅僅依托東莞市場是不夠的市場 思 考分析區(qū)域版圖，搜尋可能市場廣州深圳香港東莞松山湖20分鐘交通圈10分鐘交通圈%1小時交通圈掃描審視珠三角地產(chǎn)市場p總體市場呈良性發(fā)展，但各城市發(fā)展并不均衡p惠州 :供略大于求 —— 供需結(jié)構(gòu)合理，價格小幅上漲，但價格承受 力較低， 05年商品住宅均價為 2615元 /平米p廣州：供需平衡，價格穩(wěn)定，市場成熟度高，番禺、增城等地地產(chǎn) 市場的發(fā)展，吸納了廣州大量的投資客戶，投資客戶難以輻射到東 莞p深圳：需求旺盛，供給缺乏，供求矛盾顯著，價格上漲較快，投資 客戶已輻射到東莞、惠州等地，對價格承受能力較強市場2深圳的別墅市場P—— 市場科學研判松山湖q不得不提的地產(chǎn)東風 —— 深圳向北，大勢所趨q近年來，位于第三圈層的龍崗中心城地產(chǎn)發(fā)展迅猛q松山湖位于第三圈層的邊緣地帶有理由巧借東風歷年住宅批準預(yù)售面積統(tǒng)計 0200400600800100012002023年 2023年 2023年 2023年萬㎡歷年住宅實際銷售面積?土地供應(yīng)的限制，使得住宅供應(yīng)逐年減少?市場逐年升溫，需求逐年旺盛?供求矛盾形成供需對比分析市場20232023年深圳市商品住宅住宅存量統(tǒng)計數(shù)量（萬平米）住宅存量 2023 2023 2023 2023 2023 2023市場存量基本消耗殆盡，未來剛性的需求必將外移市場存量分析市場別墅銷售周期分析項目 推售時間 銷售率東海岸三期 20238 100%第五園別墅單位 20237 100%萬科城別墅單位 20235 100%振業(yè)城（一期） 20236 100%中信高爾夫別墅 202311 80%圣莫利斯 202312 50%翡翠灣一期 20234 100%純水岸三期 20235 80%香蜜湖一號 202311 95%多數(shù)別墅項目在較短的時間內(nèi)實現(xiàn)了速銷，一方面說明別墅項目的銷售周期正在縮短；另一方面也說明別墅市場的需求旺盛近兩三年深圳別墅潛在供應(yīng)量未來深圳別墅市場競爭激烈的產(chǎn)品是第一居所型別墅，而具備稀缺景觀資源優(yōu)勢的非第一居所的度假型別墅供應(yīng)量不大類型 項目名稱 區(qū)域 開發(fā)商 推出面積（萬㎡）第一居所 招華曦城 寶安 招商、華僑城 11星河 松山湖片區(qū)規(guī)劃北部科技工業(yè)園留學生創(chuàng)業(yè)園旅游度假區(qū)商住區(qū)科技教育區(qū)未來的松山湖必將是pIT產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)和生物科技產(chǎn)業(yè)的聚集地p大學、科研院所、技術(shù)機構(gòu)的群居點；p金融、法律、會計、信息服務(wù)等中介機構(gòu)的整合區(qū)；p東莞高新技術(shù)和文化產(chǎn)業(yè)的棲息處；p東莞會展旅游業(yè)的一道靚麗的風景線。東莞居住文明的復(fù)興會否始于萬科的松山湖項目？？？ 今天，在東莞光大、中信、宏遠、星河四大家族有著強有力的號召力 隨著眾多異地開發(fā)商蜂擁而至，各種新的理念手法運用，東莞房地產(chǎn) “ 文藝復(fù)興 ” 運動的環(huán)境成熟 作為地產(chǎn)教父級的萬科，曾經(jīng)提出 “ 顛覆、引領(lǐng)、共生” 的口號，我們相信，他將憑借著專業(yè)、堅持及不可多得的天賦美地 —— 松山湖項目，捍衛(wèi)未來、捍衛(wèi)榮耀。 “未來 ”的價值The Value of Expectation在歐洲中世紀 “黑暗 ”時代，文學、哲學、美學、文藝被基督教教義扼殺 ……基督教統(tǒng)治歐洲 ……從中世紀的歐洲歷史說起 ……緣起 東羅馬的學者在意大利的佛羅倫薩辦了一所叫 “希臘學院 ” 的學校，講授希臘輝煌的歷史文明 …… 文藝復(fù)興運動則悄然興起，科學革命、工業(yè)革命也孕育而出！奧斯曼帝國時代緣起 “文藝復(fù)興 ”打破了傳統(tǒng)的思想枷鎖，顛覆了舊有的秩序，標志著封建主義即將被打破，資本主義文化及意識形態(tài)即將開始 ……“ 文藝復(fù)興 ” 釋放了一個社會的思想，也顛覆了一個時代一場文化的革命緣起從樹巢到洞穴，從洞穴到草廬，從草廬到泥房、石屋，再到鋼筋水泥；從低層到多層，從多層到高層（小高層），人類的居住文明在改變著。居住文明國人的居住文明經(jīng)歷了從福利房到商品房的轉(zhuǎn)變過程，完成了房地產(chǎn)價值的回歸，體現(xiàn)了 “以人為本 ” 的思想。今天的東莞 ……緣起破 局易 \ 立 勢難綱 要思緒Q