【正文】 區(qū)，這使得本案機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存案機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存本案住宅 商辦信息來(lái)源：易居 cric系統(tǒng)216。未來(lái)本片區(qū)將會(huì)導(dǎo)入本案二期商業(yè)、保利西子灣配套商業(yè)、萬(wàn)豪酒店商業(yè)及大學(xué)城站商業(yè)區(qū)，總體量接近 60萬(wàn)平米；216。該區(qū)域均價(jià)達(dá)到了近 8500元 /平米，本案裝修房甚至突破 1萬(wàn)元均價(jià)，在新城區(qū)內(nèi)處于絕對(duì)高位。保利西子灣御上海星辰園216。項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 /住宅開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)4本案所處片區(qū)以大型住宅開(kāi)發(fā)為主，目前房?jī)r(jià)處于新城高位，區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城配套住宅區(qū)本案所處片區(qū)以大型住宅開(kāi)發(fā)為主，目前房?jī)r(jià)處于新城高位，區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城配套住宅區(qū)，部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足，部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足本案總建筑面積 32萬(wàn)平米，由 35棟 1118層小高層組成，一期已經(jīng)交房，目前均價(jià)在 75008500元 /平米，小戶型，低總價(jià)是其最大特點(diǎn)；總建筑面積 20萬(wàn)平米，是一個(gè)別墅公寓混合型項(xiàng)目，西班牙建筑風(fēng)格，已于 06年全部交房；總建筑面積 23萬(wàn)平米，由 21棟 1218層小高層組成，今年 9月全部交房。南側(cè)是已建成的市通達(dá)性便利。 未來(lái)將會(huì)有更多市區(qū)價(jià)格導(dǎo)入型客戶及市區(qū)工作的松江客戶導(dǎo)入到本區(qū)域。號(hào)線的不斷延伸，項(xiàng)目輻射客源逐漸拓展。?新城區(qū)東面為總規(guī)劃占地 49平方公里的松江工業(yè)區(qū)和出口加工園區(qū)，發(fā)展較為成熟，有 60多家跨國(guó)企業(yè)入駐，其中 40余家為世界 500強(qiáng)企業(yè)，目前松江出口加工區(qū)的產(chǎn)值已占全國(guó)所有出口加工區(qū)的三分之一；?西部為總規(guī)劃占地 18平方公里的科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)自 2023年 5月啟動(dòng)以來(lái)，已有包括全球第一大芯片代工企業(yè)臺(tái)灣積體電路制造股份有限公司等臺(tái)商及外商投資企業(yè)落戶，但目前整體入駐企業(yè)較少；?松江工業(yè)區(qū)中高端從業(yè)人員歷來(lái)是松江新城樓盤的重要客源之一，本案距離東面工業(yè)園區(qū) 20多分鐘車程，強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)給本案帶來(lái)一定客源基礎(chǔ)。地理位置新城規(guī)劃內(nèi)部分區(qū)信息來(lái)源：松江區(qū)政府網(wǎng)站新城西區(qū)新城東區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在區(qū)域概述 /產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐1松江新城東西兩翼集中分布了松江的核心產(chǎn)業(yè)，目前東面的工業(yè)園區(qū)發(fā)展成熟，企業(yè)能松江新城東西兩翼集中分布了松江的核心產(chǎn)業(yè)，目前東面的工業(yè)園區(qū)發(fā)展成熟，企業(yè)能級(jí)較高，一定程度上為本案發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)客源支撐。三湘 / 上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位報(bào)告 這是一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商、政府與市場(chǎng)之間的博弈！這是一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商、政府與市場(chǎng)之間的博弈！項(xiàng)目核心問(wèn)題研判項(xiàng)目核心目標(biāo)本案作為新城北面門戶及客運(yùn)中心的核心，希望以地標(biāo)性的酒店類物業(yè)的建立提升區(qū)域形象項(xiàng)目目標(biāo)解析項(xiàng)目目標(biāo)解析1本案需要在政府愿景、市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商利益之間尋找平衡點(diǎn)！本案需要在政府愿景、市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商利益之間尋找平衡點(diǎn)！政府愿景作為三湘四季花城大型居住社區(qū)的收官之作，力爭(zhēng)做好臨門一腳，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化開(kāi)發(fā)商利益新城區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)早期發(fā)展迅速，但辦公氛圍匱乏， 傳統(tǒng)酒店式公寓面臨諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何克服目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化？如何克服目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化？項(xiàng)目面臨問(wèn)題解析項(xiàng)目面臨問(wèn)題解析2本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、超越競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品塑造本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、超越競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品塑造區(qū)域突破 超越競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品塑造?松江新城早期 ”空城效應(yīng) “所帶來(lái)后遺癥如何醫(yī)治？?如何解決軌道交通沿線對(duì)本案產(chǎn)生的 客戶截流現(xiàn)象 ？?片區(qū) 核心商業(yè)爛尾 ，新城核心地位不在，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力如何體現(xiàn)？?片區(qū)內(nèi)部未來(lái) 酒店式公寓林立 ，本案如何在亂軍叢中尋求突破？?傳統(tǒng)酒店式公寓不適合本案的情況下，尋找開(kāi)發(fā)新模式？?塑造何種類酒店產(chǎn)品使得政府滿意，客戶認(rèn)同？項(xiàng)目問(wèn)題解決方向項(xiàng)目問(wèn)題解決方向3我們從我們從 3大方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深度剖析：大方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深度剖析：酒店式公寓市場(chǎng)分析（包括對(duì)區(qū)域酒店式公寓及同級(jí)別區(qū)域新興酒店式公寓的分析）區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（包括對(duì)區(qū)域住宅物業(yè)整體市場(chǎng)、客戶需求特征、區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的分析）項(xiàng)目剖析項(xiàng)目剖析項(xiàng)目地塊分析（包括對(duì)地塊區(qū)域、地塊自身的分析）前期工作回顧前期工作回顧4為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作：為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作：1. 我們深度訪談了以下部分樓盤及機(jī)構(gòu)我們深度訪談了以下部分樓盤及機(jī)構(gòu)? 三湘四季花城住宅銷售負(fù)責(zé)經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)售樓員三湘四季花城住宅銷售負(fù)責(zé)經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)售樓員? 松江規(guī)劃局負(fù)責(zé)新城規(guī)劃審批人員松江規(guī)劃局負(fù)責(zé)新城規(guī)劃審批人員? 松江地區(qū)樓盤，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤策劃及銷售人員松江地區(qū)樓盤，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤策劃及銷售人員 ……? 新城重點(diǎn)商業(yè)及酒店式公寓，包括開(kāi)元地中海及新城站商業(yè)策劃及銷售人員新城重點(diǎn)商業(yè)及酒店式公寓，包括開(kāi)元地中海及新城站商業(yè)策劃及銷售人員2. 我們調(diào)研了以下樓盤：我們調(diào)研了以下樓盤：? 9號(hào)線沿線酒店式公寓，包括上海風(fēng)景、佘山假日半島號(hào)線沿線酒店式公寓，包括上海風(fēng)景、佘山假日半島 ……? 松江地區(qū)重點(diǎn)在售樓盤，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂(lè)莫苑、奧林匹松江地區(qū)重點(diǎn)在售樓盤，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂(lè)莫苑、奧林匹克花園克花園 ……3. 我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司負(fù)責(zé)松江市場(chǎng)研究專員進(jìn)行了交流我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司負(fù)責(zé)松江市場(chǎng)研究專員進(jìn)行了交流項(xiàng)目研究大綱項(xiàng)目研究大綱5? 項(xiàng)目所在區(qū)域概述? 項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析? 項(xiàng)目土地指標(biāo)? 項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀? 項(xiàng)目前期物業(yè)分析? 項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)? 項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目地塊分析1我們將按照如下內(nèi)容框架進(jìn)行研究：區(qū)域住宅市場(chǎng)分析2區(qū)域整體住宅市場(chǎng)分析? 松江新城住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)? 松江新城總體供求趨勢(shì)分析? 各房型供求趨勢(shì)變化? 各房型市場(chǎng)份額變化趨勢(shì)? 各房型面積段配比? 目前在售公寓項(xiàng)目分析? 在售小戶型公寓分析? 在售住宅市場(chǎng)分布? 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié)? 早期松江新城客戶分析? 目前松江新城客戶分析? 松江新城東片區(qū)客戶分析? 松江新城客戶演變分析? 未來(lái)松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析? 松江新城客戶分析總結(jié)? 傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究? 九號(hào)線沿線酒店式公寓物業(yè)分析? 上海風(fēng)景分析? 上海青年城分析? 貝尚灣分析? 佘山假日半島? 新興酒店式公寓特征總結(jié)酒店式公寓市場(chǎng)研究3片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析? 項(xiàng)目定位背景詮釋? 項(xiàng)目定位策略解讀? 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目物業(yè)方向? 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目客戶方向? 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目產(chǎn)品策略? 項(xiàng)目整體定位? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位? 項(xiàng)目客戶定位分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位4? 項(xiàng)目外立面建議? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局建議? 項(xiàng)目戶型建議? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議? 項(xiàng)目景觀營(yíng)造建議? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議? 保利西子灣? 御上海5區(qū)域住宅客戶分析軌道沿線新興酒店式公寓研究? 開(kāi)元地中海酒店式公寓分析? 保利西子灣酒店式公寓分析? 御上海酒店式公寓分析? 區(qū)域酒店式公寓分析總結(jié)區(qū)域酒店式公寓分析項(xiàng)目地塊分析p項(xiàng)目所在區(qū)域概述p項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析p項(xiàng)目土地指標(biāo)p項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀p項(xiàng)目前期物業(yè)分析p項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)p項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在區(qū)域概述 /總體規(guī)劃總體規(guī)劃1注：圖中星型標(biāo)注為本項(xiàng)目所在位置本案處于松江新城示范區(qū)的東北部，新城未來(lái)規(guī)劃將成為松江政治中心、本市大學(xué)園區(qū)本案處于松江新城示范區(qū)的東北部，新城未來(lái)規(guī)劃將成為松江政治中心、本市大學(xué)園區(qū)及高檔住區(qū)及高檔住區(qū)市中心城區(qū)松江新城位于上海西南，距市中心 30公里，徐家匯25公里，規(guī)劃占地 36平方公里，其中滬杭高速以北；新城可細(xì)分為新城西區(qū)、新城東區(qū)及老城區(qū)三個(gè)次級(jí)板塊， 本案處于新城東區(qū)，該區(qū)域依托 9號(hào)線引入、大學(xué)城的開(kāi)發(fā)及政府機(jī)關(guān)的導(dǎo)入，目前發(fā)展迅速； 西城區(qū)以大區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)為主，目前人氣氛圍不足；老城區(qū)不屬于示范區(qū)，已基本開(kāi)發(fā)完畢。新城示范區(qū)整體規(guī)劃人口 60萬(wàn)，南部為松江行政中心及英倫風(fēng)貌高檔住宅區(qū)，北部為松江大學(xué)城及軌道交通樞紐站，該大學(xué)城為我國(guó)首個(gè)多所大學(xué)聚集的高校園區(qū)，共計(jì) 7所大學(xué)入駐，目前已有 10萬(wàn)師生在此求學(xué)工作。級(jí)較高，一定程度上為本案發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)客源支撐。信息來(lái)源：松江區(qū)規(guī)劃局注：圖中星型標(biāo)注為本項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目所在區(qū)域概述項(xiàng)目所在區(qū)域概述 /核心交通導(dǎo)入核心交通導(dǎo)入1松江新城東區(qū)隨著軌道交通松江新城東區(qū)隨著軌道交通 9號(hào)線的不斷延伸，項(xiàng)目輻射客源逐漸拓展。?軌道交通 9號(hào)線作為松江新城區(qū)的核心生命線，其一期于 2023年內(nèi)完工通車， 09年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)宜山路站和徐家匯站的對(duì)接工作， 屆時(shí)從本項(xiàng)目至徐家匯車程僅 30分鐘；?20232023年，二期建設(shè)，連接浦東楊高中路，實(shí)現(xiàn) 浦東浦西的對(duì)接 ；?三期規(guī)劃，楊高中路到金海路，遠(yuǎn)期規(guī)劃至崇明；?預(yù)計(jì)二期建設(shè)完工后，就可以實(shí)現(xiàn)浦東浦西的互動(dòng)， 人口導(dǎo)入的輻射半徑進(jìn)一步擴(kuò)大。徐家匯人民廣場(chǎng)世紀(jì)大道松江大學(xué)城項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析2本案地處新城東區(qū)，嘉松公路沿線，本案地處新城東區(qū)，嘉松公路沿線， 9號(hào)線松江大學(xué)城地鐵站旁，緊鄰松江大學(xué)城，與號(hào)線松江大學(xué)城地鐵站旁，緊鄰松江大學(xué)城，與新城各核心節(jié)點(diǎn)具有良好的通達(dá)性新城各核心節(jié)點(diǎn)具有良好的通達(dá)性?項(xiàng)目處于新城東區(qū)， 9號(hào)線 松江大學(xué)城站出站即達(dá)，昭示性非常強(qiáng) ；?大學(xué)城站規(guī)劃有大型客運(yùn)中心，已有多條公交線路在此匯集，公交線路未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)充，交通資源優(yōu)勢(shì)明顯；?本案西面 緊鄰松江大學(xué)城 ，距離最近的東華大學(xué)僅 800米路程，步行即達(dá)；?距離松江新城目前的 核心商區(qū) ——開(kāi)元地中海 ， 政治核心 ——松江區(qū)政府 不到，驅(qū)車 5分鐘即可到達(dá)；?離松江老城區(qū)東側(cè)的松江工業(yè)園區(qū)有 5公里左右的路程，驅(qū)車 20分鐘即可到達(dá)；松江大學(xué)城站松江新城站本案松江區(qū)政府開(kāi)元地中海東華大學(xué)信息來(lái)源：松江區(qū)規(guī)劃局工業(yè)園區(qū)方向9號(hào)線出站即達(dá)距離各核心節(jié)點(diǎn)較近項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析39號(hào)線松江大學(xué)城站出站即達(dá)本案，項(xiàng)目具備極佳的交通資源和昭示性，周邊未來(lái)將有號(hào)線松江大學(xué)城站出站即達(dá)本案，項(xiàng)目具備極佳的交通資源和昭示性，周邊未來(lái)將有完善配套支撐完善配套支撐會(huì)展及科技孵化區(qū)歡樂(lè)谷配套區(qū)松江客運(yùn)中心市民廣場(chǎng)本案9號(hào)線站點(diǎn)?項(xiàng)目在本片區(qū)中位置極佳， 9號(hào)線出站過(guò)天橋即達(dá)，嘉松公路沿線， 通達(dá)性便利。南側(cè)是已建成的市民廣場(chǎng)，無(wú)論在視野景觀還是風(fēng)水都屬上成；民廣場(chǎng)，無(wú)論在視野景觀還是風(fēng)水都屬上成；?未來(lái)項(xiàng)目對(duì)側(cè)規(guī)劃有客運(yùn)中心，在導(dǎo)入大型交通樞紐的同時(shí)，更會(huì)引入大型商業(yè)，提升區(qū)域人氣；?本案北側(cè)及西側(cè)土地分別規(guī)劃為會(huì)展及科技孵化區(qū)及歡樂(lè)谷配套區(qū)，目前具體規(guī)劃沒(méi)有給出，但會(huì)以區(qū)域配套開(kāi)發(fā)為主，這為項(xiàng)目未來(lái)提供支撐；?項(xiàng)目具體指標(biāo)： 占地占地 5196平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積 ，地上建筑萬(wàn)平米，地上建筑 。小戶型，大型水景及萬(wàn)豪管理酒店及會(huì)所是其最大賣點(diǎn)，目前均價(jià)在 8700元 /平米。本片區(qū)住宅開(kāi)發(fā)總體量達(dá)到了 127萬(wàn)平米，總計(jì)導(dǎo)入人口將要達(dá)到約 ，目前整體入住率不到 4成，區(qū)域人氣不足；216。住宅 商辦 信息來(lái)源：易居 cric系統(tǒng)項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 /商業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)開(kāi)發(fā)4本案片區(qū)目前人氣不足，商業(yè)以社區(qū)配套商業(yè)為主，規(guī)劃中的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)將會(huì)徹底本案片區(qū)目前人氣不足，商業(yè)以社區(qū)配套商業(yè)為主，規(guī)劃中的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)將會(huì)徹底改變本片區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面，但其不明朗的開(kāi)發(fā)前景給這個(gè)轉(zhuǎn)變帶來(lái)疑問(wèn)改變本片區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面，但其不明朗的開(kāi)發(fā)前景給這個(gè)轉(zhuǎn)變帶來(lái)疑問(wèn)本案住宅 商辦 信息來(lái)源：易居 cric系統(tǒng)大學(xué)城站商業(yè)區(qū)保利西子灣配套商業(yè)本案配套商業(yè)星辰園沿街底商片區(qū)目前商業(yè)氛圍不足本案所在片區(qū)商業(yè)目前由本案的歐式商業(yè)街及星辰園沿街底商組成，業(yè)態(tài)以中低端餐飲為主；片區(qū)未來(lái)商業(yè)體量較大216。大學(xué)城站商業(yè)區(qū)大型超市、百貨及交通樞紐的導(dǎo)入將會(huì)徹底改變本地區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面； 萬(wàn)豪酒店大學(xué)城站商業(yè)區(qū)不確定的開(kāi)發(fā)前景對(duì)片區(qū)發(fā)展帶來(lái)不利因素作為松江客運(yùn)中心的配套商業(yè)， 46萬(wàn)平米的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)已經(jīng)停工 4年之久，處于開(kāi)發(fā)糾紛狀態(tài)中，其未來(lái)能否成形存在疑問(wèn)，也給本片區(qū)商業(yè)面貌的改變帶來(lái)了疑問(wèn)。星辰園配套一幢四星級(jí)酒店：新沙玲瓏國(guó)際賓館，目前已經(jīng)開(kāi)放，單人房門市價(jià)在 340元 /日；216。保利西子灣商業(yè)街內(nèi)規(guī)劃有一棟酒店式公寓，計(jì)劃采用統(tǒng)一出租形式，具體體量不到 1萬(wàn)平方米；216。保利西子灣配套酒店式公寓萬(wàn)豪大酒店新沙瓏國(guó)際賓館大學(xué)城站酒店式公寓酒店及酒店式公寓片區(qū)內(nèi)未來(lái)酒店及酒店式公寓林立本案開(kāi)發(fā)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存216。但像萬(wàn)豪這樣世界級(jí)酒店集團(tuán)大體量產(chǎn)品的介入給本案開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注自身開(kāi)發(fā)節(jié)奏。目前一期商業(yè)街已經(jīng)開(kāi)放，租金處于區(qū)域高位。項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)6本片區(qū)短期內(nèi)將開(kāi)始向新城高端居住區(qū)發(fā)展，但暫時(shí)無(wú)法成為新城商業(yè)核心區(qū)域，軌道本片區(qū)短期內(nèi)將開(kāi)始向新城高端居住區(qū)發(fā)展，但暫時(shí)無(wú)法成為新城商業(yè)核心區(qū)域，軌道交通的發(fā)展