【正文】 —— 燕莎奧特萊斯的經(jīng)營理念“ 現(xiàn)代、簡潔、舒適、方便 ” —— 燕莎奧特萊斯的經(jīng)營風(fēng)格“ 自然、自在、自我 ” —— 燕莎奧特萊斯給顧客的三大體驗(yàn) 方便舒適的氛圍 ——遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。燕莎奧萊經(jīng)營理念商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴奧特萊斯吸引客戶的理由OUTLETS吸引顧客有三樣法寶：? 馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘? 難以想象的低價 —— 一般以低至 16折的價格銷售，物美價廉，消費(fèi)者趨之若婺? 方便舒適的氛圍 —— 遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，賣場簡潔、購物舒適 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴要有非常的強(qiáng)的品牌號召力，有自己穩(wěn)定的目標(biāo)客戶群體，而且這個群體與現(xiàn)在奧特萊斯相應(yīng)客戶吻合，而不僅僅依賴燕莎奧特萊斯生存商家租戶，它與燕莎奧特萊斯的組合應(yīng)該 1+1＞ 2有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前餐飲經(jīng)營上規(guī)模有 3家以上的自營連鎖分店，形成了一貫的經(jīng)營理念、經(jīng)營風(fēng)格，而不僅僅是一個餐館與之對應(yīng)的餐飲租戶要求商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴目目 錄錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排潛在的租戶推薦與功能安排合作方式合作方式商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴年齡特征： 主流客戶群體年齡在 3045歲， 30歲以下的小白領(lǐng)也是其中群體學(xué)歷特征： 受過高等教育，大專以上文化學(xué)歷，對品牌有認(rèn)知度職業(yè)特征： 主要以上班白領(lǐng)和追求品味品牌的人士收入特征： 個人收入在 500015000元之間，家庭月收入在 1000020230元之間，家庭基本擁有自己的小汽車消費(fèi)特征： 消費(fèi)比較成熟，有比較強(qiáng)的品牌認(rèn)知度，尤其是對于那些向往品牌消費(fèi)的消費(fèi)者， 只重品牌，不重時尚 購物特征： 有比較強(qiáng)的目的性，基本以家庭購物為主，也有單位同事一起前往，這也是為什么燕莎奧特萊斯下班后和周末人流非常大的原因燕莎奧特萊斯客戶特征商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴其面對的目標(biāo)客戶群體主要以面向家庭消費(fèi)、親朋好友聚會以及同事聚會為主要的目標(biāo)，而不是以商務(wù)宴請為定位消費(fèi)也應(yīng)該是 “ 品牌 +實(shí)惠 ” ，消費(fèi)者對這些品牌有比較好的認(rèn)知度，店面環(huán)境舒適優(yōu)雅、服務(wù)規(guī)范，有自己的回頭客，但是價格不是特別高主流餐飲品牌單客消費(fèi)在 4080元之間，也應(yīng)該配有低于 40元的快餐、個性餐和高于 100元的品味餐廳，但這不是主流商務(wù)性的餐廳不是我們的潛在租戶，一是與我們客戶群定位不吻合，二是商務(wù)餐的招待時間主要在晚上，將面臨與購物相同的時間并爭奪停車位；三是對本身的零售購物沒有促進(jìn)價值與燕莎奧特萊斯與之對應(yīng)的餐飲特征商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴目目 錄錄燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析燕莎奧萊經(jīng)營理念與餐飲目標(biāo)客戶分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的潛在的租戶推薦與功能安排潛在的租戶推薦與功能安排合作方式合作方式商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴提升業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度，豐富奧特萊斯經(jīng)營和服務(wù)的內(nèi)容有效的延長消費(fèi)者在購物中心停留和購物的時間，降低購物疲勞感，提升購物中心的舒適度，增加客消費(fèi)留住潛在的消費(fèi)需求，解決目前奧特萊斯客戶就餐休閑流失的問題在一定程度上，密切與周邊居住區(qū)居民之間的鄰里關(guān)系，為他們提供一個餐飲休閑的地方，尤其是本區(qū)域作為泛CBD的核心區(qū)，存在大量日常餐飲需求引進(jìn)品牌餐飲客戶達(dá)到的目的商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴結(jié)合前期的分析，在奧特萊斯 3期的三層其主要的餐飲安排應(yīng)該是：216。 正餐與休閑餐咖啡相統(tǒng)一216。 品牌餐飲與特色餐飲有效互補(bǔ)潛在的租戶推薦與安排商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴如果確定了功能定位的方向，建議進(jìn)行針對性客戶招募，根據(jù)我們的調(diào)查反饋目前綜合超市主力店等招商人員幾乎都已進(jìn)行了接洽，應(yīng)該結(jié)合客戶反饋的情況認(rèn)真分析總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對功能定位進(jìn)行全面優(yōu)化組合根據(jù)客戶的反饋的問題以及實(shí)際主力店的財務(wù)測算，客觀的與意向較強(qiáng)、品牌知名度好的客戶進(jìn)行深度溝通10萬平方米的商業(yè)，客觀分析：鄰里中心是未來 3年最現(xiàn)實(shí)的基本需求，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展看，由于受自身大商業(yè)的擠壓以及美食街已經(jīng)發(fā)售的部分可能帶來業(yè)種重復(fù)的沖突，增長的前景不大，對 10萬平方米的商圈規(guī)模形成貢獻(xiàn)率比較小商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴21號樓家居生活館既可以依賴整體的商業(yè)走向成功，同時由于體量不大，如果做出特色，也可以單獨(dú)生存所以說國美 10萬平方米的商業(yè)成功的關(guān)鍵是 1 18號樓商業(yè)中心區(qū)和餐飲美食街商業(yè)中心區(qū)的成功從經(jīng)驗(yàn)分析，百貨店進(jìn)入的可能性不大，而且也不適合目前國美的贏利模式，所以，重點(diǎn)就放在綜合超市和國美電器，如果他們進(jìn)入還可以帶動并引進(jìn)服裝專業(yè)店、品牌折扣店，這樣商圈的雛形可以基本形成，對招商和未來的經(jīng)營將產(chǎn)生非常大的幫助；所以，無論從哪個角度分析，與主力商家的洽談合作已尤為緊迫和關(guān)鍵商業(yè)規(guī)劃與招商問題商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠 合 作 伙 伴餐飲街的成功將提升商圈的復(fù)合度非常重要，而且其總規(guī)模在 3萬平方米，如果對 1 17號樓還是劃小單元出售，最終不可能形成餐飲街，而且在業(yè)態(tài)上對鄰里中心又形成擠壓，最終這條街不可能經(jīng)營起來，而且銷售率達(dá)到 50%對以后的物業(yè)管理影響非常大，在設(shè)計(jì)上全部采用中央空調(diào)以及自動扶梯，以后物業(yè)管理費(fèi)可能收不回來餐飲街的特點(diǎn)在一定程度上不完全受該商圈的影響可以獨(dú)立生存，而且確實(shí)區(qū)域內(nèi)存在現(xiàn)