【正文】 發(fā)展戰(zhàn)略的總體目標，構建多通道的對外交通聯(lián)系網(wǎng)絡，形成標準高、布局合理、系統(tǒng)完善、功能分明，快速、便捷、暢通、高效的多平面、多網(wǎng)絡的現(xiàn)代化交通體系。一期工程預計三年內(nèi)可完成，主要工程為建設改造一條河（老市河）、一條街（亭前街）、一座橋（大通橋）、一座廟（寶山凈寺）、一座堂（花神堂）、一個門樓（羅店特色門樓）與“三個中心” ——— 佛教文化中心，商業(yè)、文化展示中心，旅游休閑娛樂中心。 古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃 在 “一地一品” 特色文化的基礎上，進一步弘揚以羅店龍船為代表的 民俗文化 ，以寶山寺為代表的 宗教文化 ，以郭友堂、花神堂為代表的 古建筑文化 、以滬劇絲竹調(diào)為代表的 曲藝文化 以及 詩歌文化 、 名人文化 、 商業(yè)文化 等，繼續(xù)推進“百佳文化小區(qū)”的建設。游客在園內(nèi)可見品種各異的蔬菜瓜果，有用數(shù)碼技術動態(tài)顯示的特色農(nóng)業(yè)的奧秘，有青少年學農(nóng)的生活場地，有用時鮮蔬果加工制作的點心飲料和農(nóng)家菜，有水池摸魚和動物表演，有可供會務和住宿的農(nóng)舍別墅等等。 生態(tài)農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃 占地 408畝、投資 8000萬元的金羅店生態(tài)農(nóng)業(yè)園坐落在羅店鎮(zhèn)張士村內(nèi)，共分 四個園區(qū)：特色農(nóng)業(yè)種植園、民俗趣味園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普園和綜合園 。園區(qū)距上海虹橋國際機場 32公里（外環(huán)線車成 30分鐘抵達）、上海浦東國際機場 35公里（外環(huán)線車乘 35分鐘抵達）；距上海寶山港 8公里、上海吳淞港 10公里；距上海北郊貨運站 16公里、上?；疖囌?21公里。南部開發(fā)區(qū)位于富錦路兩側(cè)，占地 ，以富錦路和小區(qū)內(nèi)道路組成道路網(wǎng)絡。 矛盾 壹 羅店板塊前景 羅店板塊的構成 羅店板塊 羅店 工業(yè)園 羅店古鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)園 生態(tài) 農(nóng)業(yè)園 新鎮(zhèn)商業(yè)中心 高爾夫代表的休閑產(chǎn)業(yè) 低密度住區(qū) 原生態(tài)林野 羅店工業(yè)園總體規(guī)劃 羅店鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃面積 ，分為南北兩部分。 能夠提供傳播中的高端形象 帶來部分投資/養(yǎng)老客群 生態(tài)與健康不是有力的，能夠直接帶來身份感溢價因素 在周邊城市化缺乏，交通不便的情況下，健康與生態(tài)難以被轉(zhuǎn)化為第一波購買中的“稀缺資源” 健康、生態(tài)的訴求 凸現(xiàn)本區(qū)域在北上海的稀缺價值 問題核心：單純賣資源，沒有賣前景 ① 針對北上海缺乏相對純粹的高尚生活片區(qū)，訴求社區(qū)整體的檔次感，身份感，將項目描繪為區(qū)域內(nèi)前所未有的第一居所 。 利好 弊端 利好 弊端 1城 9鎮(zhèn)的優(yōu)越規(guī)劃 北上海唯一一個相對純粹的“富人區(qū)”或中高端居住區(qū)的可能地塊 閑適，從容得慢城形象 難以嫁接到“第一居所”。 （二） 羅店板塊訴求推導 買家需求 第一居所改善 羅店新鎮(zhèn)之前訴求的局限性 板塊現(xiàn)有價值訴求 北歐風情小鎮(zhèn) 高端商務 +GOLF 生態(tài)資源突出 利好 弊端 風情不是改善第一居所的關鍵因素，非有力溢價因素， 之前的運作使得地塊中低端樓盤眾多的形象具備。與日本筑波新城的政府主導不同。實現(xiàn)城市的抗風險性，避免因為高科技浪潮的衰退而帶來的城市衰退。將自然環(huán)境，交通，產(chǎn)業(yè)和不同密度的居住區(qū)有機的結合。在 2023年被評為美國值得居住的城市第五名。并吸引了多家跨國公司的總部與研發(fā)中心在此落地?，F(xiàn)有人口 ，是美國最大的規(guī)劃性城市社區(qū)之一，爾灣從最初的農(nóng)場土地開始建設，從建造到現(xiàn)在僅僅有 30多年的歷史，在城市中保留了大量的公園和農(nóng)場原生風貌，成為國際花園城市的典型代表。 ?步行街區(qū) 斯蒂文乃奇新城的中心區(qū)是英國現(xiàn)代城鎮(zhèn)中第一個禁止機動車輛進入的步行街區(qū)。即使是不規(guī)則的地形，也可以用類似的手法，將住宅的主要面朝外，花園內(nèi)向圍合一塊集中的綠地或廣場，連接盡端路。一般避免較長的行列式住宅和長而筆直的道路，而是采取彎曲的道路，尤其是盡端路。 斯蒂文乃奇新城特色 ?人車分行的雷德朋原則 即在住宅區(qū)內(nèi)，住宅的前院通常與步行小道相接，而機動車道和車庫通常設在住宅的背面；在商店、學校和其他室外游戲空地一般都設有步行道，尤其兒童游戲場所遠離交通性道路，與公路的主要入口分隔開來；可以通過步行天橋或地下步行通道來穿越主要的機動車輛道路。工業(yè)門類比較多，能提供不少的就業(yè)崗位。各個鄰里都有主要道路聯(lián)系，并間隔有大片綠地。 新城規(guī)劃 6個鄰里住區(qū)，各區(qū)都設有學校、健身設施、商店、社區(qū)中心和教堂等。 它位于倫敦以北 ，靠近 M25軌道和高速公路，并在 3個主要機場的近距離范圍內(nèi)。 代表： Port Sunlight（英國，利物浦） Grande Cache （加拿大， Albert） 筑波科學城（日本，筑波） TOD新城 是指以捷運系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。副中心通常與城市中心保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心區(qū)保持合理的距離。 代表： Stevenage（英國，倫敦） Milton Keynes （英國，倫敦） 機場新城 是指以機場為中心、以航空運輸業(yè)為核心，依托機場的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和口岸優(yōu)勢，在機場內(nèi)部及周邊地區(qū)發(fā)展而成的具有城鎮(zhèn)性質(zhì)的新型功能區(qū)，具有服務機場、利用機場的特征。 ______引自瑞典 SEWCO譚英女士在 2023全球重要建筑事務所中國高端論壇的演講 六種的新城模式 根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，可以把新城分為六種類型 邊緣新城 指伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷而在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。因為“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)調(diào)整”恰恰都處在經(jīng)濟高速發(fā)展和城市化的劇烈變動期，很容易陷入顧此失彼的困境中。 特征：城市和產(chǎn)業(yè)有獨特的符合城市分工的功能定位。 代表：以前的寶山工業(yè)區(qū) 弊端：那時的新城只是純居住集中區(qū)，起的作用是疏散城市中心密集的居住人口，由于在公共配套、交通、人口就業(yè)、教育等城市要素上的不足，人均享有城市公共資源太少，成為沒有實現(xiàn)城市升級和城市功能延伸的“社區(qū)孤島” 特征：經(jīng)過土地運營和片區(qū)改造，城市成為高樓林立，商業(yè)街和 ShopingMall的天下，城市同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。風火廣告 琥珀郡園項目組 萬科琥珀郡園階段執(zhí)行 PART ONE 板塊傳播定位推導 （一） 羅店板塊訴求借鑒 中國的新城發(fā)展三階段 第一階段 第二階段 第三階段 強業(yè)不強城 代表：寶山工業(yè)區(qū) 強城不強業(yè) 代表：松江新城 強城強業(yè) 代表：未來的美蘭湖板塊 特征：各種工業(yè)區(qū)成為城市的主體。 弊端：因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和房地產(chǎn)開發(fā)過度，容易變成空置率遞增的難以持續(xù)的“人造空城”。 優(yōu)勢： 可持續(xù)發(fā)展的新城模式 可持續(xù)發(fā)展的新城模式 城市是一個肌體，市場、消費者、政府和城市本身相互緊密關聯(lián)，其中最核心的是“城市規(guī)劃”和“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的關聯(lián)，這是城市生長的基礎，也是未來中國新城發(fā)展必須要解決的問題。 對新城應該有更新的視角，就是符合城市分工的都市融合下大都市的功能定位，就是土地價值挖掘的市場轉(zhuǎn)化功能，就是公共配套平等分配的、資源集約的、可持續(xù)的和諧新城。 代表： Radburn（美國，紐約） Columbia （英國，馬里蘭州） 田園新城 主要指英國以霍華德“田園城市”思想為開端的，以國家立法為基準，政府主導下的由新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城。 副中心新城 是通過分擔核心區(qū)部分功能來實現(xiàn)城市多中心結構的目標。 產(chǎn)業(yè)新城 是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新市鎮(zhèn)，一般和大都市的距離較遠。 代表：千里新城（日本，大阪） 多摩新鎮(zhèn) （日本，東京都） 沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港） 典型案例分析 —— Stevenage新城概況 斯蒂文乃奇（ Stevenage）新城是英國 1946年《新城法》正式出臺之后第一個建設的新城，是田園新城的典型代表。 新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術、制藥和財政服務。每個鄰里有一處商業(yè)中心，有小學 23所。 新城工業(yè)區(qū)主要布置在西城的西部，與生活區(qū)之間隔有鐵路，在新城的東北角也有小部分工業(yè)。工業(yè)區(qū)的規(guī)劃結合了地形條件，設計呈多樣化。 這種住宅布局較為安全且美觀，環(huán)境優(yōu)雅。住宅布置在盡端路周圍，道路旁邊設施廣場會利用一塊集中草坪，把住宅布置在其周邊。這種手法一直延續(xù)至今，成為花園住區(qū)的一種經(jīng)典設計手法。 Stevenage新城分析 作為英國第一個建設的新城，斯蒂文乃奇新城通過價格相對較低的住宅、較為齊備的公共設以及良好的自然環(huán)境等吸引了從倫敦疏解出來的一部分人口 成功之處 問題所在： 新城密度過低，缺少城市氛圍，限制了城市功能的發(fā)揮，過度依賴私家轎車 中心區(qū)各類配套設施標準偏低，使用功能之間缺少平衡，限制了中心區(qū)