【正文】 273套 ㎡ 33% 富力城華庭 77㎡ % 76㎡ 114㎡ 71% 161㎡ % 210套 富力中心 76— 80 ㎡ 18% 90— 117 ㎡ 54% 160187 ㎡ 28% 561套 保利香檳國際 5165 ㎡ 約 25% 6378 ㎡ 約 50% 90— 105 約 25% 286套 津門津塔 6070 ㎡ 約 75% 90120 ㎡ 約 20% 138 ㎡ 約 5% 645套 昆侖中心 50— 79 ㎡ 85% 96 ㎡ 15% 待定 東北角藝術(shù)公寓 3058 ㎡ 45% 7590 ㎡ 35% 95100 ㎡ 20% 1710套 戶型面積及配比 區(qū)域市場代表項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況 公寓競品項目戶型供應(yīng)以居住功能較強的一居室、一居半、兩室戶型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶型占絕對主力供應(yīng)；保利香檳國際 3公寓樓 3— 12層為平層， 13— 24層為 LOFT公寓產(chǎn)品，主要以 63— 78平米兩室戶型為主； 『 公寓市場環(huán)境 』 5070平米一室、 90110平米兩室是供應(yīng)主力 項目名稱 開盤時間 開盤價格 當前價格 精裝標準 燃氣 水 電 仁恒海河廣場 24000元 /平米 26000元 /平米 2500元 /平米 有 民用 民用 津門津塔 18000元 /平米 28000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力城華庭 2202324000元 /平米 2202324000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力中心 23000元 /平米 23000元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 保利香檳國際 2023年 11月底 目前對外報價： 21000元 /平米 待定 15002023元 /平米 部分有 未定 民用 昆侖中心 2023021500元 /平米 2023021500元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 『 公寓市場環(huán)境 』 區(qū)域公寓物業(yè)均價水平在 2023025000元 /平米區(qū)間 精裝修、燃氣、民用水電已成為主流 區(qū)域市場代表項目價格及其他特征 『 公寓市場環(huán)境 』 科目 一室 二室 三室 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 戶型面積 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉(zhuǎn)化率 仁恒海河廣場 52 93 22 132136萬 24% 95 239 30 234258萬 13% 132132 3 3 300310萬 100% 富力城華庭 77 10 9 170185萬 90% 90110 58 23 200240萬 40% 160 2 1 350360萬 50% 富力中心 7680 18 12 150160萬 70% 90120 44 15 200230萬 34% 160190 5 1 300350萬 20% 津門津塔 67 539 531 160180萬 99% 8992 2 1 220240萬 50% 130140 102 59 310360萬 55% 東北角藝術(shù)公寓 4658 878 704 7388萬 80% 82 358 189 156164 53% 99107 474 215 167183萬 45% 天津中心 4488 250 250 140180萬 100% 132 98 32 300320萬 33% 174 19 2 420500萬 11% 區(qū)域市場代表項目產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況 房款 180萬以下一室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率超過 85% 房款 240萬以下兩室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率約 40% 房款超過300萬的三室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率不足30% 房款超過400萬產(chǎn)品滯銷嚴重 房款在 180萬以下產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化率最高 『 公寓市場環(huán)境 』 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期； 10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和； 2023年隨著幾個重點項目相繼入市將再次推高供應(yīng)； 2023年后隨著區(qū)域可開發(fā)量減少，公寓物業(yè)供應(yīng)量將持續(xù)回落。 2023 保利大都會 津灣廣場 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會軒 25萬平米 2023 2023 2023 2023 40萬平米 大于 100萬平米 80萬平米 35萬平米 09年是區(qū)域綜合體項目供應(yīng)集中期，入市項目較多 津門津塔寫字樓部分、保利大都會、富力中心、昆侖中心住宅及公寓部分 預(yù)計大都會公寓部分；大悅城商業(yè)、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市 中信項目、中糧大道、都會軒、津灣廣場二期、嘉里中心等集中上市 『 市場環(huán)境分析 』 2023年區(qū)域市場綜合體將形成集中放量 本案 仁恒海河廣場 天津大都會 天津中心 目前內(nèi)環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站 CBD板塊。 住宅體量占比較高； 以住宅的銷售帶動項目發(fā)展； 對周邊居住氛圍及配套設(shè)施要求較高。 昆侖中心 嘉里中心 中信城市廣場 富力中心 中糧大悅城 潛在項目 已入市項目 『 市場環(huán)境分析 』 君隆廣場 津灣廣場 津門津塔 城市綜合體發(fā)展迅速；集聚在城市核心功能板塊 『 市場環(huán)境分析 』 科目 寫字樓主導(dǎo)型 酒店主導(dǎo)型 商業(yè)主導(dǎo)型 住宅主導(dǎo)型 均衡發(fā)展型 物業(yè)特征 寫字樓體量比重較高通過寫字樓產(chǎn)品驅(qū)動項目發(fā)展； 對交通條件和商務(wù)氛圍要求較高 酒店體量比重較高； 通過高標準酒店的打造驅(qū)動項目發(fā)展； 對交通和周邊環(huán)境要求較高。 南京路沿線是天津都市綜合體物業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，也是現(xiàn)狀較為成熟的區(qū)域；代表項目由津匯廣場、天津中心、君隆廣場等； 老城廂板塊是天津最大的舊城改造項目。 『 本體條件 』 大型高端商務(wù)綜合體項目 『 本體條件 』 寫字樓 一棟國際甲級寫字樓和一棟高標準乙級寫字樓組成，建筑面積約 8萬平米 精品商街 四層裙樓時尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約 6萬平米 五星級酒店 希爾頓酒店管理集團旗下豪華五星級酒店，建筑面積約 4萬平米 高級公寓 高標準酒店式公寓，部分與酒店結(jié)合建設(shè)，建筑面積約 『 本體條件 』 公寓部分發(fā)展目標 A區(qū)公寓主力發(fā)展現(xiàn)金流產(chǎn)品；快速變現(xiàn)與較高的市場價值實現(xiàn)； B區(qū)公寓打造市場標桿型產(chǎn)品；實現(xiàn) 30000元 /平米以上銷售均價。 北側(cè)局部為遠洋新天地高檔樓盤，南側(cè)局部緊鄰嘉華國際商業(yè)中心及遠洋新天地項目供熱站。東側(cè)東縱快速路覆蓋天津站客運鐵路。（ 3號線計劃 2023年 8月試通車） 隨著天津站后廣場改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開路傳統(tǒng)商貿(mào)帶之間的資源共享和互補將更加緊密；區(qū)域發(fā)展將迎來結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級。 『 本體條件 』 陸路交通核；海河?xùn)|岸商貿(mào)核心區(qū) 天津站交通核 緊鄰內(nèi)環(huán)線、東縱快速路，東側(cè) 3公里處為中環(huán)線。 京、津、濱三城樞紐；天津城市發(fā)展核心區(qū)域 『 本體條件 』 內(nèi)環(huán)核心；城市 CBD拓展區(qū) 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 項目位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副”三個中心區(qū)域直線距離均在 8公里范圍內(nèi)；且與小白樓 CBD核心區(qū)隔海河相望?！?遠洋國際中心 』 公寓部分產(chǎn)品定位研究 【 思源經(jīng)紀 2023年 11月 】 一、項目市場現(xiàn)狀分析 二、項目價值體系梳理 三、 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 C O N T E N T 目錄 四、 B區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 項目市場現(xiàn)狀分析 Ⅰ 本體條件 市場環(huán)境 『 本體條件 』 遠洋國際中心 三城聯(lián)動； 雙向輻射。 城市主軸； 發(fā)展核心。隨著天津經(jīng)濟高速發(fā)展和快速城市化進程，未來項目所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為 CBD拓展區(qū)域。 地鐵 2號線臨本項目設(shè)站；地鐵 9號線天津客運站設(shè)站，與 2號線實現(xiàn)換乘。 地塊周邊發(fā)展成熟，商貿(mào)、居住氛圍濃厚 項目東西兩側(cè)均緊鄰主干路新開路、東縱快速，交通便捷力極強，商業(yè)多集中于新開路沿線。 西至新開路 南至華昌道 西側(cè)地塊南側(cè)臨嘉華國際商業(yè)體 北至華捷道 東至東縱快速 （新泰路） 項目南北兩側(cè)為次干路華捷道及華昌道。周邊現(xiàn)狀住宅林立。 打造品質(zhì)型高溢價產(chǎn)品 『 本體條件小結(jié) 』 區(qū)位優(yōu)勢 和 高端綜合體 屬性是項目基礎(chǔ)價值核心所在 本案 仁恒海河廣場 天津大都會 天津中心 天津核心區(qū)綜合體項目主要集中在南京路沿線、南站 CBD板塊和老城廂板塊。其中中糧大悅城、仁恒海河廣場是板塊綜合體物業(yè)代表； 南站 CBD板塊是小白樓商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域，也是未來綜合體物業(yè)最為密集的區(qū)域；代表項目由嘉里中心、中信城市廣場等。 商業(yè)物業(yè)體量比重較高； 通過商業(yè)的經(jīng)營帶動項目發(fā)展； 對周邊人流集中度要求較高。 各種物業(yè)體量占比相對均衡； 分物業(yè)相互依托，功能互補； 對區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求 市場份額 約占 25%市場份額 市場份額不足 10% 約占 15%市場份額 市場份額占比超過 30% 約占 20%市場份額 代表項目 信達廣場、君隆廣場、富力中心等 昆侖中心、津匯廣場等 中糧大悅城、津灣廣場等 大都會、仁恒海河廣場等 津門津塔、嘉里中心等 住宅、寫字樓驅(qū)動是核心區(qū)綜合體發(fā)展主流模式 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期； 10年截止 11約中旬，區(qū)域放量約 35萬平米，預(yù)計 2023年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢；進入 2023年后隨著南站 CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場將進入新一輪供應(yīng)集中期。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類：一類為綜合體物業(yè)中配置部分公寓產(chǎn)品、另一類為純公寓項目； 大都會、津灣廣場、嘉里中心等大型綜合體項目中均設(shè)置有部分公寓產(chǎn)品以支持項目整體現(xiàn)金流需求； 保利香檳國際、瑞景名郡等項目則為純粹的公寓項目，整體以銷售為主。 2023 保利大都會 津灣廣場 嘉里中心 津門津塔 仁恒海河廣場 天津中心 中糧大悅城 中信城市廣場 中糧大道 富力中心 昆侖中心 都會軒 東北角藝術(shù)公寓 富力城華庭 23萬平米 2023 2023 2023 2023 小于 20萬平米 小于 15萬平米 17萬平米 29萬平米 10年區(qū)域新增供應(yīng)較少，主要來自于仁恒海河、富力中心、昆侖中心等幾個項目 都會軒、嘉里中心、大都會等項目公寓產(chǎn)品將在 2023年相繼入市 預(yù)計新增供應(yīng)來自于中糧大道、津灣廣場二期等項目，整體供應(yīng)量較小 中信城市廣場、大都會二期等少數(shù)幾個項目存在新增供應(yīng) 項目名稱 區(qū)域來源 置業(yè)目的 購買動機 年齡 仁恒海河廣場 和平、南開、河北客戶是主力 50平米一室戶型基本為投資購買； 90平米兩室戶型以首改客戶居多 地鐵、老城廂稀缺地段、仁恒品質(zhì)、 海河景觀、低總價、升值潛力 30— 45歲客戶為主 富力城華庭 客戶以南開、和平、紅橋相鄰區(qū) 域為主 首改客戶為主 老城廂稀缺地段、成熟配套 30— 40歲客戶為主 富力中心 客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，和平、河 西客戶占比較大 自住、投資各 50% 小白樓稀缺地段、地鐵、成熟配套、 升值潛力 40— 55歲客戶為主 津門津塔 天津本地客戶為主；北京客戶占 比約 30% 投資為主 地段、稀缺性、地標、品牌 40— 55歲客戶為主 東北角藝術(shù)公寓 天津本地客戶占比超過 90% 自住比例約 50%，其余多為投資兼自住型 地段、低總價 2540歲為主 保利香檳國際 市內(nèi)六區(qū)客戶為主 投資客戶為主 稀缺地段、成熟配套、 loft買一送一高性價比 35— 55歲客戶為主 昆侖中心 客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，河西客戶 占比較大 投資占 60%以上 地段、成熟配套、升值潛力 40— 55歲客戶為主 『 公寓市場環(huán)境 』 投資客戶是主體；兼顧部分自住需求 『 市場環(huán)境小結(jié) 』 ? 住宅、寫字樓是當前綜合體項目主要驅(qū)動因素； ? 預(yù)計未來 23年區(qū)域市場將迎來綜合體物業(yè)集中供應(yīng)期； ? 區(qū)域市場公寓物業(yè)多依托于綜合體項目之上，老城廂和南站 CBD是主力供給源； ? 區(qū)域公寓物業(yè)價格水平集中在 2023025000元 /平米區(qū)間，高標準精裝修成主流； ? 房款在 180萬以下產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化率最高；房款 400萬以上產(chǎn)品滯銷嚴重； ? 投資型客戶是公寓產(chǎn)品購買主體，自住兼投資型需求占有一定比