【正文】 ，政府提出 2023年促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 新政策一出臺，其對于中國當下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。 近期出臺的房地產(chǎn)政策 ? 國家出臺房產(chǎn)市場政策新十一條 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給 二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求 三、加強風險防范和市場監(jiān)管 四、加快推進保障性安居工程建設(shè) 五、落實地方各級人民政府責任 廣州市的總體規(guī)劃 根據(jù)《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確立了“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的空間拓展方針，并且成為華南地區(qū)最重要的中心城市之一。 經(jīng)濟發(fā)展趨勢 社會經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好。近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。 廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。 020234000600080001000012023140001月 3月 5月 7月 9月 11月套數(shù)預售商品房成交情況 （套數(shù)） 85%%%1%住宅商業(yè)寫字樓其他住宅成交情況 中觀調(diào)查 天河區(qū)概況 天河區(qū)具有良好的地理區(qū)位。《廣州市城市總體規(guī)劃》確定了廣州市建設(shè)和用地向東南和東北發(fā)展的兩個主要方向，向東沿珠江擴展城市用地至黃埔，天河區(qū)正好位于這一發(fā)展帶的西部起點。廣州新城市中軸線包括城市功能軸線、城市景觀軸線和城市發(fā)展軸線，上述軸線均經(jīng)過天河區(qū)，這種在空間上聚集的城市軸線可以強化天河的城市形象，有助于提高天河的城市中心地位和經(jīng)濟競爭能力。 ? 天河區(qū)發(fā)展定位： 廣州市新城市中心區(qū)，廣州 21世紀中央商務區(qū)所在地，教育科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、體育休閑和文化交流中心之一。 兩圈 ?三帶的商務商貿(mào)發(fā)展格局 ? 一個核心 是指位于天河分區(qū)西部的以珠江新城和天河體育中心周邊商務辦公區(qū)為核心的廣州新中央商務區(qū)。 ? 四大板塊 包括居住綜合板塊、高新技術(shù)工業(yè)板塊、教育科研板塊和生態(tài)板塊。 ? 三帶 主要指沿黃埔大道、中山大道、廣汕公路等三條橫貫區(qū)境的東西向主干道分布的，由廣州市中央商務核心區(qū)和東部新商圈核心區(qū)輻射帶動發(fā)展而形成的次級商務或商貿(mào)產(chǎn)業(yè)中心，包括員村 —車陂商務商業(yè)功能區(qū)、東圃商務商業(yè)功能區(qū)、沙河商業(yè)功能區(qū)、龍洞商業(yè)功能區(qū)等。 這一帶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛 ， 是商務人士密集和商務活動頻繁的地區(qū) ， 該區(qū)近兩年來發(fā)展迅速 ， 不斷增長的房地產(chǎn)需求正在使天河區(qū)的房地產(chǎn)市場凸現(xiàn)巨大商機 。 ? 目前，天河區(qū)政府已形成了關(guān)于開發(fā)天河大商圈的設(shè)想，由于這個設(shè)想中，使得天河區(qū)對住宅的需求不斷擴大！ 商機 ? 珠江新城，為天河區(qū)繼天河北商圈后崛起的又一商圈，被定位為“廣州市 21世紀城市中心商務區(qū)硬核的一個重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設(shè)施區(qū)。 未來發(fā)展前景 ? 珠江新城的目標是建立一個國際化的中心商務區(qū)。 ? 2023年的廣州亞運會將成為促使城市新CBD的整體建設(shè)加快步伐的契機。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國際公館 翠屏領(lǐng)東天河 星匯云錦1 室1 廳1 衛(wèi)2 室1 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)天河區(qū)在售住宅戶型分布 微觀調(diào)查 區(qū)位分析 地塊經(jīng)濟環(huán)境分析 目前珠江新城的建設(shè)正在進入成熟期，整個開發(fā)將于今年2023亞運會前逐步完成。隨著 2023年亞運會的臨近，作為廣州國際大都市的城市形象客廳、華南未來金融中心、高端服務業(yè)中心、文化中心和跨國公司總部中心的珠江新城 CBD，正如火如荼地建設(shè)中。 與周邊樓盤比較 嘉裕丹頓陽光 富力公園 28 粵海麗江花園 雋峰苑 物業(yè)類別 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑類別 高層洋房 高層洋房、公寓 高層及超高層住宅 高層洋房 裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修 毛坯 開盤時間 202310 202311 202303 20235 入住時間 2023630 20238 202304 20231220 容 積 率 10 7 綠 化 率 % 30% 30% 30% 均價 22023元 /平方米 25000元 /平方米 28000元 /平方米 23000元 /平方米 物 業(yè) 費 /平方米 月 /平方米 月 地址 廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號 廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號 廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側(cè)） 廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號 萬菱匯君臨國際公寓 朱美拉公寓 富力國際公館 星匯云錦 物業(yè)類別 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑類別 高層公寓 高層公寓洋房 公寓、高層洋房 洋房 公寓 裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修 豪華裝修 開盤時間 2023年 11月 1日 20231122 2023327 20230501 入住時間 2023430 20231230 20230630 202304 容 積 率 7 綠 化 率 暫無資料 30% 21% 22% 均價 30000 元 /㎡ 均價 30000元 /平方米 28000元 /平方米 27000元 /平方米 物 業(yè) 費 /平方米 月 4元 /平方米 月 地址 天河區(qū) 天河路 2232號 天河區(qū)珠江新城冼村路 16號 天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場路交界處 天河區(qū)珠江新城華明路 與同類樓盤比較 目標客戶群 0%5%10%15%20%25%30%35%40%25歲以下 2535歲 3545歲 4555歲 55歲以上比例消費群年齡分析 ? 購房面積的傾向 面積 （㎡） 75–95 96–115 116–135 135以上 比例 54% 27% 14% 5% 目標消費者特征 ? 年齡在 28~50歲之間，文化程度較高，家庭收入在 40000元以上，主要傾向于男性，職業(yè)取向以高級白領(lǐng)、企業(yè)管理者為主。 地塊優(yōu)劣勢分析 S(優(yōu)勢） 區(qū)位好 發(fā)展?jié)摿o限 W(劣勢） 價格高 基礎(chǔ)實施不夠完善 T(威脅） 嘉裕丹頓陽光 富力公園 28 粵海麗江花園 雋峰苑 O(機會） 珠江新城日益成熟，投資發(fā)展?jié)摿o限 地塊市政配套 銀行 醫(yī)療 學校 休閑娛樂場所 銀行 ? 中國工商銀行 ? 廣州農(nóng)村信用合作社 ? 中國民生銀行 ? 中國銀行 ? 農(nóng)村信用合作社 ? 招商銀行 ? 興業(yè)銀行 ? …… 醫(yī)療 ? 廣州華僑醫(yī)院 ? 廣州中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院天河門診 ? 僑苑休閑康復中心 ? 廣州康祺門診牙科 ? 廣州華美高級牙科 ? 中山大學附屬第三醫(yī)院 ? 儒治專科診所 ? 廣東省中醫(yī)院天河門診部 ? …… 學校 ? 暨南大學 ? 石牌小學 ? 新東方職業(yè)教育 ? 廣州科峰技能培訓學校石牌教學區(qū) ? 珠江新城 D區(qū)小學 ? 珠江新城 D區(qū)中學 ? 天河區(qū)第一實驗小學 ? …… 休閑娛樂場所 ? 珠江公園 ? 紅線女藝術(shù)中心 ? …… 地塊交通情況 黃埔大道 珠江新城內(nèi)道路 地塊位于廣州市主干道黃埔大道與珠江新城主要道路海業(yè)路交界，向北轉(zhuǎn)出黃埔大道可直達白云、黃埔等區(qū)，而向南則通過馬場路無縫連接花城大道，可直達海珠、番禺、南沙等區(qū)。 不得不提的一點是，該地塊附近的無論是人行道或是車行道由于長期的地盤施工導致路面殘破，不利于人車的通行。兩圈 ?三帶的商務商貿(mào)發(fā)展格局，已成為各大商家投資的焦點。 ? 核心位置注定升值命運 尚城名爵位處最成熟的天河中央商務區(qū)，得天獨厚的原點區(qū)位。功能以商務辦公為主，兼有會議展覽、賓館酒店、專業(yè)服務、文化娛樂、居住、高檔零售業(yè)等。這一核心位置注定了尚城名爵必定升值 ,且升值空間極大的命運。天河未來規(guī)劃的一橫一縱兩條軸線，縱軸即廣州市新城市中心軸線，北起燕嶺公園，經(jīng)火車東站、天河體育中心、珠江新城，并繼續(xù)向南延伸；縱軸的貫穿與推進，為尚城名爵未來的含金量又增加了一塊極具份量的籌碼。 – 產(chǎn)品概況 – 總體規(guī)劃 – 產(chǎn)品定位 – 產(chǎn)品類型 – 價格定位 產(chǎn)品概況 ? 產(chǎn)品名稱： 尚城名爵國際公寓 ★ D37地塊 天河區(qū)第一實驗小學 黃 埔 大 道 西 海 安 路 金 穗 路 君怡 大廈 海 業(yè) 路 海 居 路 逢源苑 中海觀園國際 海 樂 路 勤建 大廈 譽 峰 珠 江 公 園 地址 北 總體規(guī)劃 ? 產(chǎn)品規(guī)模 ? 產(chǎn)品外觀 ? 產(chǎn)品功能分區(qū) ? 產(chǎn)品格局 ? 產(chǎn)品景觀 產(chǎn)品規(guī)模 ? 地塊總面積為 11156 平方米 ? 容積率 ? 綠化率 31% ? 居住用地 5000平方米 ? 住宅用地 2400平方米 ? 公建用地 ? 道路用地 ? 公共綠化 ? 其他用地 項目整體規(guī)劃 ● 該物業(yè)總共建 A A A3三棟， 每棟建 38層共 770個單元。 ● A1和 A2為 3梯 8戶 A3為 3梯六戶、其中 A A2共有 78㎡ 140套、83 ㎡ 140套、 105 ㎡ 70套、92 ㎡ 70套、 125 ㎡ 70套、108 ㎡ 70套； A3有 115 ㎡ 70套、 208 ㎡ 35套、 125 ㎡ 35套、 95 ㎡ 70套 產(chǎn)品設(shè)計 ? 外立面設(shè)計以淡雅質(zhì)樸的灰色調(diào)給人以平和、穩(wěn)重的感受。 ? 定位為“五星級酒店的家”，裝修標準將向五星級酒店看齊。是為有相對穩(wěn)定、高質(zhì)的客戶群體及各階層精英人士量身打造的一款產(chǎn)品。 05101520253035402 萬以上 60001萬 6 0 0 0 萬以下比例（% ）% 廣州樓盤價格分布 37% 17% 20% % 產(chǎn)品定價 一、項目基本信息 二、定價目標 三、周邊可比性樓盤價格調(diào)查及分析 四、定價建議 五、定價策略 五、付款方式 基本信息 珠江新城 D37地塊項目位于珠江新城內(nèi)的海業(yè)路與海安路交界處，該物業(yè)總共建A A A3三棟， 每棟建 38層共 770個單位。 面積＼棟數(shù) A1（套數(shù)） A2 （套數(shù)） A3 （套