【正文】 LOFT公寓產品，主要以 63— 78平米兩室戶型為主； 『 公寓市場環(huán)境 』 5070平米一室、 90110平米兩室是供應主力 項目名稱 開盤時間 開盤價格 當前價格 精裝標準 燃氣 水 電 仁恒海河廣場 24000元 /平米 26000元 /平米 2500元 /平米 有 民用 民用 津門津塔 18000元 /平米 28000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力城華庭 2202324000元 /平米 2202324000元 /平米 3000元 /平米 有 民用 民用 富力中心 23000元 /平米 23000元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 保利香檳國際 2023年 11月底 目前對外報價： 21000元 /平米 待定 15002023元 /平米 部分有 未定 民用 昆侖中心 2023021500元 /平米 2023021500元 /平米 4000元 /平米 有 民用 民用 『 公寓市場環(huán)境 』 區(qū)域公寓物業(yè)均價水平在 2023025000元 /平米區(qū)間 精裝修、燃氣、民用水電已成為主流 區(qū)域市場代表項目價格及其他特征 『 公寓市場環(huán)境 』 科目 一室 二室 三室 戶型面積 供應套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉化率 戶型面積 供應套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉化率 戶型面積 供應套數(shù) 成交套數(shù) 套值區(qū)間 轉化率 仁恒海河廣場 52 93 22 132136萬 24% 95 239 30 234258萬 13% 132132 3 3 300310萬 100% 富力城華庭 77 10 9 170185萬 90% 90110 58 23 200240萬 40% 160 2 1 350360萬 50% 富力中心 7680 18 12 150160萬 70% 90120 44 15 200230萬 34% 160190 5 1 300350萬 20% 津門津塔 67 539 531 160180萬 99% 8992 2 1 220240萬 50% 130140 102 59 310360萬 55% 東北角藝術公寓 4658 878 704 7388萬 80% 82 358 189 156164 53% 99107 474 215 167183萬 45% 天津中心 4488 250 250 140180萬 100% 132 98 32 300320萬 33% 174 19 2 420500萬 11% 區(qū)域市場代表項目產品轉化情況 房款 180萬以下一室產品平均轉化率超過 85% 房款 240萬以下兩室產品平均轉化率約 40% 房款超過300萬的三室產品平均轉化率不足30% 房款超過400萬產品滯銷嚴重 房款在 180萬以下產品市場轉化率最高 『 公寓市場環(huán)境 』 分析：從上圖可以看出， 2023年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期； 10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和； 2023年隨著幾個重點項目相繼入市將再次推高供應； 2023年后隨著區(qū)域可開發(fā)量減少，公寓物業(yè)供應量將持續(xù)回落。 南京路沿線是天津都市綜合體物業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，也是現(xiàn)狀較為成熟的區(qū)域；代表項目由津匯廣場、天津中心、君隆廣場等； 老城廂板塊是天津最大的舊城改造項目。（ 3號線計劃 2023年 8月試通車） 隨著天津站后廣場改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開路傳統(tǒng)商貿帶之間的資源共享和互補將更加緊密；區(qū)域發(fā)展將迎來結構優(yōu)化和升級。 城市主軸； 發(fā)展核心。 西至新開路 南至華昌道 西側地塊南側臨嘉華國際商業(yè)體 北至華捷道 東至東縱快速 （新泰路） 項目南北兩側為次干路華捷道及華昌道。 商業(yè)物業(yè)體量比重較高； 通過商業(yè)的經(jīng)營帶動項目發(fā)展； 對周邊人流集中度要求較高。 項目價值體系梳理 Ⅱ 項目價值 公寓價值 『 項目價值 』 地段 都市綜合體 關鍵詞： 『 項目價值 』 地段 【 陸路交通核 】 「京、津、濱商務中轉站」 「 CBD拓展區(qū)」 城際列車半小時經(jīng)濟帶 天津站陸路交通樞紐 東進西移，三城聯(lián)動 地鐵 9號線輻射網(wǎng) 東縱快速、密集路網(wǎng) 以后廣場為核心的海河商圈 『 項目價值 』 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他 具備完整的城市街區(qū)的特質 ，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系， 延展城市的空間價值 。 費用科目 數(shù)量 單價 商品住宅 一 建設成本 10500 11203 117,627,755 二 收入合計 10500 21500 225,750,000 三 稅費合計 15,068,813 營業(yè)稅及附加 225,750,000 % 12,416,250 印花稅 225,750,000 % 112,875 維修基金 225750000 % 2,539,688 房產稅 0 % 0 銷售費用 225,750,000 % 0 四 稅前利潤 93,053,433 五 投資利潤率 % 六 銷售利潤率 % 項目投資收益估算表 Program TWO 『 產品形式研究 』 綜合考慮項目整體發(fā)展需求，建議 A區(qū)公寓產品采用 『 戶型配比建議 』 戶型配比原則 ① 客戶需求導向原則 ② 獲取競爭優(yōu)勢原則 ③ 利潤最大化原則 『 戶型配比建議 』 戶型配比原則 ① 客戶需求導向原則 ② 獲取競爭優(yōu)勢原則 ③ 利潤最大化原則 投資客戶是主體。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 以奧林匹克大廈、泰達國際會館以及利順德酒店為例說明天津市服務式公寓的產品特征 類別 天津泰達國際公寓 天津奧林匹克大廈 天津利順德大廈 主力戶型 戶型 面積 二居 146㎡ 、三居 161202㎡ 、躍層244349㎡ 一室： 70101㎡ ；二室： 116121㎡ （一衛(wèi)），130152㎡ （二衛(wèi)）；三室： 18 20 234㎡ ，復式： 234322㎡ 共 84套房間，一室一廳（使用面積）： 58㎡ 、 77㎡ ；二室一廳： 85㎡ ；三室一廳： 155㎡ 。 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 豪華精裝修提升品質 超豪華精裝修（精裝修成本超過 4000元 /平米）和公共空間的打造凸顯品質 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 銷售價格領先于區(qū)域市場 柏悅居歷史銷售價格走勢 ：形象建立期 目的：高端形象入市，建立北京銀泰中心項目整體市場形象。 項目 KPI梳理 地段、地標、頂級酒店、頂級產品打造 『 戶型配比建議 』 案例啟示 高端豪華公寓在天津市場具有較大的發(fā)展空間； 70120平米區(qū)間產品具備較好的市場競爭力； 頂級產品打造需要最優(yōu)質資源的集中與整合。 臥室模塊 實木地板、高級壁紙、衣柜 『 產品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 廚房 ?墻地面均采用進口大理石； ?吊天花油進口防潮漆配飾線； ?德國博得寶（ Poggenpohl）廚具全套； ?德國 Gaggenau電器設備（冰箱、微波爐、烤箱等）。 『 產品發(fā)展建議 』 各功能模塊細節(jié)拆分 —— 客廳、玄關 、書房 威斯汀尚品公寓 123160㎡ ?采用以 暖色調為主 的裝修風格，米色系的墻面、壁紙、地毯襯托酒紅色的木門、沙發(fā)及窗簾營造出溫馨、舒適的居住感受 。 ?客戶對各功能區(qū)域裝修重視程度 一居自高向低為 —— 衛(wèi)生間 〉 臥室 〉 客廳 〉 廚房 二居、三居自高向低為 —— 客廳 〉臥室 〉 衛(wèi)生間 /廚房 君隆廣場小結： 項目基礎信息 位臵 和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處 開發(fā)商 金融街控股股份有限公司 占地面積（㎡） 53200 總建筑面積（㎡） 600000 容積率 總戶數(shù) 1076套 產品類型 30層精裝公寓 戶型 津門公寓 118357平米，津塔公寓 60130平米 設計方 王大君設計事務所 目前報價 津塔公寓價格區(qū)間 2500030000元 /平米 裝修風格： 現(xiàn)代風格 裝修造價：津門 裝修標準為 40004500元 /平方米 （含廚衛(wèi)家具家電）津塔裝修標準為 3500元 /平方米 （全部家具家電） 裝修色調： 以米、灰、暗紅為主色調 主力在售戶型： 118357平米， 60130平米 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 津門公寓 —— 各功能模塊細節(jié)拆分 —— 臥室 實景圖 公寓以 177平米以上大戶型為主， 全部采用現(xiàn)代風格，并以暖色調、深色系為主基調 ，紫金色的臥室軟裝、酒紅色的玄關柜等，共同營造出奢華、典雅的居住感受。 客廳： 地面：實木復合地板。 墻面：壁紙。 浴缸：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 津門交工標準 整體采用國際一線品牌建材配合天然石材凸顯精裝質感 看不見的部分 —— 五金件全部采用國際品牌，從細節(jié)著手塑造高端品質 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 0居 1衛(wèi) 88㎡ 津塔公寓 —— 主力在售戶型： 59 ㎡ 一居、 127 ㎡ 兩居、 138 ㎡ 三室 裝修風格：現(xiàn)代風格 裝修色調：米色、咖啡色 ?0居以米色墻壁配以香檳、咖啡、米色家具 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 2居 2廳 1衛(wèi) 127㎡ （主力戶型圖） ?2居以灰色搭配褐色家具，給人以沉穩(wěn)大氣之感 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 3居 2廳 1衛(wèi) 138㎡ ?三居在現(xiàn)代風格基礎上融合了少量歐式元素，更加尊貴 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產品發(fā)展建議 』 津塔公寓精裝標準 1. 門廳： （ 1）戶門、門鎖：防盜木門，配海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley）或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或其他同檔次電子門鎖。 （ 3）頂棚：部分乳膠漆；部分輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 （ 8）洗手盆龍頭：漢斯格雅（ HANSGROHE）或當代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 ?在 非重點部位則以國際知名品牌或國內一線品牌搭配中端建材 為主，注重視覺感受和質感，在保證高質量和實用前提下，應用在門、瓷磚、乳膠漆、地板等方面； 本案公寓精裝策略 仁恒采用（ 700元 /個） 『 產品發(fā)展建議 』 1 2 3 凸顯品質區(qū)域 重點區(qū)域 一般區(qū)域 配臵標準：國際一線品牌配高端建材 策略 : 與競品項目在硬件對比上增加賣點，支撐本項目高價值，成為產品亮點 以國際一線品牌中的實用型產品為主 配臵標準：國際一線品牌或國際知名品牌，配中高端建材 策略 :突出配臵與國際一線品牌屬于同等的水平。 頂棚： 輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 廚房 地面： 石材。 洗碗機： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 書房 地面： 實木復合地板。 淋浴間： 獨立淋浴間，花灑為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當代(DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 本案公寓精裝建議 『 產品發(fā)展建議 』 『 產品發(fā)展建議 』 衛(wèi)生間效果示意 花灑 采購價： 5000元 /套 坐便器 斯達克 2系列 采購價： 5000余元 /套 洗面盆 斯達克 1 系列 臺上盆 采購價： 2500余元 /套 『 產品發(fā)展建議 』 廚衛(wèi)高端品牌示意 廚房水槽 /龍頭 精密細壓紋系列 采購價： 2500余元 /套 浴缸 斯達克 3系列 采購價： 5000余元 /套 建議全部二居及部分一居戶型 廚衛(wèi)高端品牌示意 『 產品發(fā)展建議 』 功能區(qū) 部位 裝修建議 起居室 地面： 石材。 開關插座： 西門子或羅格朗或奇勝或西蒙或其他同檔次品牌。 ? 視頻監(jiān)控 對小區(qū)出入口、小區(qū)道路、單元出入口、車庫出入口、電梯內、停車場、圍墻等安防關鍵部位進行實時監(jiān)控，并與報警系統(tǒng)