【正文】 ?布置區(qū)位： 2層 展示國際范圍的文化作品，同時承擔部分高端產(chǎn)品發(fā)布會等功能 產(chǎn)品建議 展示廳 設計要點： ?個數(shù)： 1個 ?建面： 500㎡ ?設計要求：開敞空間，根據(jù)展示的需求，空間可以任意分隔 ?布置區(qū)位： 1層 便于文化主題別墅酒店運營和國際文化交流活動的運營 產(chǎn)品建議 辦公室 設計要點： ?個數(shù)： 3個 ?建面： 200㎡ ?設計要求：獨立空間，相對集中，與公共空間有一定區(qū)隔，便于后期轉(zhuǎn)換為臥室 ?布置區(qū)位： 2層 戶外綠地設置生態(tài)停車場滿足會所接待停車需求，可設置少量的現(xiàn)代藝術(shù)建筑小品提升項目整體文化氣質(zhì) 產(chǎn)品建議 戶外空間 戶外雕塑小品 生態(tài)停車場 產(chǎn)品建議 面積配比 總計：建面約 2023㎡ ；占地面積約 4000㎡ 功能分區(qū) 物業(yè)名稱 功能 個數(shù) 單個面積 布置區(qū)位 具體要求 合計建面 主體建筑 文化體驗、展示、交流 建面：約 2023㎡ 基底：約 4000㎡ 結(jié)構(gòu)： 2層 大堂 接待展示形象 1 200㎡ 1層 大氣，體現(xiàn)厚重、質(zhì)感的內(nèi)部空間氛圍，建議挑空設計，有接待區(qū) 200㎡ 多功能室 集中學習、會議、活動場地 1 400㎡ 2層 開敞大氣， 5米以上挑高，可容納 30人左右集中學習，并可合理變化為集中活動場地。 ? 如今，桂林公館秉承有中國國際茶文化研究會背景的茶品品牌 ——茶人村，為舊日豪宅注入了新的靈魂與內(nèi)涵。桂林公館 上海 依托宗地資源情況，分級產(chǎn)品布局 布局要點： ?在北側(cè)濱水區(qū)布局面積相對較大獨棟國學主題別墅（ 260280平米），成線狀布局，資源最大化利用，合計約 10套。 業(yè)主可以在這里進行作品的創(chuàng)作，也會在這里讀書或辦公 —— 建議設置 創(chuàng)作室（書房） 住 行 娛 會客 創(chuàng)作 展示 度假 食 國學大師需求 ?此類功能間的存在可能和常規(guī)空間中的套間臥室功能重疊，在設計時需結(jié)合陽光房等處理手段凸顯其差異性 ?由于功能可能重疊，在面積設置上合理控制，保證在 30平米左右 ?作為相對封閉的空間，盡量采用獨立空間處理，與會客廳、展示廳、公共空間合理區(qū)隔 文化的展示需要與外界交流 —— 設置小規(guī)模的 展示（展覽）空間 住 行 娛 會客 創(chuàng)作 展示 度假 食 國學大師需求 ?建議設置小型的個人作品展示空間，較為大型的展示功能可由會所或美麗城核心區(qū)承擔 ?作為產(chǎn)品設計的最核心亮點，面積可適當放寬，確保在 60平米左右。 深化文化體制改革，加強城市文化資源整合。 以國際文化主題切入，強調(diào)展示與體驗，更切合三亞城市特質(zhì)并支撐三亞灣新城項目整體定位 三亞灣新城 三亞 ? 城市性質(zhì) “ 國際熱帶海濱風景旅游城市 ” ? 核心價值 “中國只有一個三亞”，得天獨厚的地理位置和氣候條件，每年吸引全國各地乃至世界各地的旅游者； 擁有眾多熱帶海濱風景旅游資源，具備成為國際一流熱帶旅游度假目的地的資源條件； ? 項目定位 綜合了休閑娛樂、高尚體育、游艇生活、康體療養(yǎng)、購物餐飲以及居住等多種功能，構(gòu)建具有濃厚國際屬性的濱海度假王國。 太湖大學堂位于江蘇吳江市七都鎮(zhèn)廟港，兩面臨太湖，始建于 2023年，國學大師南懷瑾先生在此居住與傳道 學堂簡介 ? 太湖大學堂位于太湖之濱， 2023年由國學大師南懷瑾先生創(chuàng)辦，總占地 300多畝； ? 學堂旨在傳播中國傳統(tǒng)文化，同時與現(xiàn)代自然科技、人問科學相結(jié)合，發(fā)展認知科學與生命科學。 –… 游艇港灣社區(qū) 高爾夫綠地社區(qū) 安置區(qū) 與 差異主題 整個 ，本項目擁有唯一成規(guī)模的教育科研用地，有相關(guān)主題演繹的基礎 教育培訓 集聚人氣 美麗城片區(qū) 三亞灣新城作為旅游度假與未來城市中心兩個角色的交集，承載文化類度假物業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢 ?《 1995～ 2023三亞市城市總體規(guī)劃 》 將三亞市定位為國際性熱帶濱海風景旅游城市，將三亞灣確定為三亞市城市主要發(fā)展方向 規(guī)劃中的發(fā)展方向 ?建成一個以娛樂業(yè)、 休閑度假業(yè) 、游艇業(yè)、居住等功能為主體； ?綜合商業(yè)、旅游、貿(mào)易、體育運動、會議展覽、康療等功能為輔助； ?為外來旅游者與城市居民提供新型旅游娛樂度假消費服務的； ?市政配套服務設施齊全的現(xiàn)代化濱海新城。南北向道路尚未修建。 為 2023年開發(fā)的別墅物業(yè)，開發(fā)機構(gòu)為凱實業(yè)開發(fā)有限公司，阻隔項目對一線海景的視線。 策略層面： 提供符合文化休閑生活方式及客戶潛在需求的創(chuàng)新產(chǎn)品 １）在物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品建筑內(nèi)部，打造出文化與生活平衡存在的空間，大量的文化元素及公共交流空間營造社區(qū)文化休閑生活； ２）在公共空間及外部配套上，注重文化元素的引入。 主題功能 北京 實行旅游零關(guān)稅。 全案發(fā)展定位 功能支撐體系 體驗 交流 ? 具有國際文化元素的內(nèi)部裝修 ? 國際文化的展示功能間 ? 可舉行文化交流活動的集中空間 ? 可與項目內(nèi)其他功能物業(yè)互動運營 國際文化承載體系 ? 文化主題別墅 ? 設置多功能間、圖書館等。 通過橫向的功能區(qū)隔，打造兼顧文化展示與私密生活的產(chǎn)品，形成“文化主題跨界別墅” 樓層 主要功能空間 主樓 主臥及配套、次臥及配套 家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間 附樓 會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫 主樓 設計建議二 副樓 設計示意 副樓：創(chuàng)作、展示空間 主樓休閑度假居住別墅空間 思路三：通過底層展示空間架空處理的方式，在提升該空間展示效果的同時，爭取更多的產(chǎn)品指標 產(chǎn)品設置思路 ?手段一：通過挑高 空，一方面保證一層展示空間的通透性，另一方面提升實際可銷售面積。 裝修風格 精裝處理，以小組團為線索鎖定不同的國際主流文化，個性化裝修 裝修風格： ?別墅室內(nèi)采取精裝修處理 ?以組團為單位，每個組團結(jié)合不同文化主題，采取不同的裝修風格 ?裝修突出個性化 景觀園林 帶有公建元素的景觀園林 園林風格： ?公建化的建筑園林感受，可以與國學展示功能良好協(xié)調(diào)。 項目簡介 十樂會是上海九間堂別墅社區(qū)的配套高端會所，設計理念為中國文人傳統(tǒng)養(yǎng)生智慧和生活態(tài)度 ? 十樂會位于上海浦東世紀公園旁邊 ? 十樂會苑名字來源于宋代養(yǎng)生學家陳直在 《 壽親養(yǎng)老新書 》 中提出的 “ 人生十樂 ” ：讀書、談心、靜臥、曬日、小飲、種地、音樂、書畫、散步、活動 ? 設計理念為中國文人傳統(tǒng)養(yǎng)生智慧和生活態(tài)度 東方明珠 黃浦江 功能組成 十樂會主體由康體療養(yǎng)、酒吧茶飲、文藝沙龍、養(yǎng)生料理等四大功能區(qū)組成 ? 十樂會建筑面積約 2023平米左右，一層建筑，設地下一層 ? 設立了四大主體空間，涵蓋了藝術(shù)品欣賞、身心舒展 SPA療程、養(yǎng)生健康飲食、酌飲美酒與香茗和休閑書院等項目 四大功能區(qū) 康體療養(yǎng) 酒吧雪茄品茗 文藝沙龍 養(yǎng)生料理 功能空間 [文藝沙龍區(qū) ] 藝術(shù)交流的空間，主要舉辦各類展示會、新品發(fā)布會、藝術(shù)鑒賞、講座等活動 ? 取自 《 論語 ?季式 》 －君子有九思 ? 知性大器的空間，擁有涵蓋藝術(shù)、設計、生活、傳記等各類藏書 ? 經(jīng)常舉辦各類 展示會、發(fā)布會、西式婚典儀式或演奏會 ，可容納 50至 350人 ? 這里會定期舉辦 講座、音樂與藝術(shù)鑒賞 等活動 功能空間 ? 取自蘇軾 《 行香子 》 －但遠山長，云山亂，曉山青 ? 以淮揚菜為主，將現(xiàn)代輕食主義與精致美食有機結(jié)合 ? 餐廳共三層，地下層親朋小聚；一樓 派對婚禮 ，設有水吧休息區(qū)，與室外花園相通；二樓 貴賓宴請 ，三間獨立 豪華貴賓廳 。 ? 提供專業(yè)的頂級茶品、尊華的公館私房菜、精美的茶點、原味的戲曲、古老的茶道，建構(gòu)起桂林公館獨樹一幟的茶餐飲產(chǎn)品文化體系 桂林公館的功能體系 精品美食 藝術(shù)展示 頂級茶品 文化交流 精品餐飲 取桂林公館正園五大建筑風格：“福、祿、壽、喜、仙”派生出公館獨有的高級公館私房精品餐飲 ? 桂林公館致力于打造 “ 回味無窮 ”高級私房菜班底，菜式主題以生態(tài)健康養(yǎng)生菜系為主打，菜品、茶品取桂林公館正園五大主題： “ 福、祿、壽、喜、仙 ” ，并在此基礎上派生出公館獨有的高級公館私房菜 ? 桂林公館融入國際文化，擷取世界頂極食材。 200㎡ 展覽館 展示 1 500㎡ 1層 半開敞空間，根據(jù)展示的需求，空間可以任意分隔 600㎡ 辦公室 管理 3 6080㎡ 1層 便于酒店集中運營設置辦公室，在空間上接近別墅區(qū) 200㎡ 室外綠地 節(jié)點昭示、文化體現(xiàn) 1 公共空間 1層 會所進入的預熱節(jié)點區(qū)域，集中綠化處理，大氣，線條簡單，搭配少量建筑小品。 2 1 根據(jù)資源情況、地緣情況進行產(chǎn)品布局 布局要點： ?在北側(cè)濱水區(qū)布局面積相對較大獨棟文化主題別墅，成線狀布局，達到景觀最大化 ?腹地及西南側(cè)布局面積較小的文化主題小獨棟別墅，呈圍合狀布局 ?引入北側(cè)水資源，形成帶狀水系，形成別墅之間的自然區(qū)隔 ?東南側(cè)布置文化會所。 ?通過建筑風格的統(tǒng)一，延續(xù)南區(qū)別墅的形象 屬性分析 就休閑度假屬性而言，更低的容積率指標使得北區(qū)別墅產(chǎn)品的打造更具空間 休閑度假屬性： ?利用更低的容積率指標，打造更高端的產(chǎn)品形態(tài) ?將更多的公共空間引入別墅戶內(nèi)，設置更具休閑度假屬性的功能間 屬性分析 南區(qū)用地規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 北區(qū)用地規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 共享南區(qū)國際文化主題，產(chǎn)品本身引入更多休閑度假功能，形成北區(qū)產(chǎn)品的差異化吸引力。 戶外花園 不計容 1 風情化打造。以小組團布局，以水系分割，共享泳池、停車場等設施。 輔助用房 輔助用房包括：餐廳、廚房、家屬探親用房、鍋爐房、浴 室、醫(yī)務室、晾衣室（場）、貯藏室、盥洗室、廁所、理 發(fā)室、配電室、油料庫等。 可供經(jīng)營的文化主題別墅 2 1 在游艇會港灣社區(qū)北側(cè)，尋找合理地塊調(diào)整為消防用地 項目用地 游艇會港灣社區(qū) 重點發(fā)展游艇業(yè)，構(gòu)筑游艇別墅區(qū)、游艇服務區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補、性質(zhì)上互助，開發(fā)上相互促進的區(qū)域 GOLF綠地社區(qū) 發(fā)展休閑娛樂業(yè)、構(gòu)筑球場活動區(qū)、球場別墅區(qū)、俱樂部會所區(qū)等功能 美麗城片區(qū) 發(fā)展商貿(mào)、娛樂、休閑業(yè)、輔以適當?shù)木幼」δ芎统鞘泄珗@、體育中心等配套服務設施，安排商務辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂休閑區(qū)等 建議調(diào)整區(qū)域 消防用地開發(fā)建議 ‖方案一 如可產(chǎn)品內(nèi)部調(diào)整：維持別墅的產(chǎn)品形態(tài)，針對客戶調(diào)整為定向鎖定消防隊高級領(lǐng)導。 消防用地開發(fā)建議 ‖方案三 于宗地東 /南 /西側(cè)加強植被打造，并引入降噪作用較為明顯的林木，以阻隔消防隊運營時所產(chǎn)生的噪音。 南北區(qū)地塊有差異化價值，但南區(qū)地塊為北區(qū)地塊的價值基礎 價值排序 ? 南區(qū)地塊定位為國際文化交流、展示、體驗中心，有項目內(nèi)不可復制的強烈國際文化主題價值。 有國際文化主題 +更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)的雙重價值。 推盤計劃 一期 二期 三期 三期 （可能） 運營期 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關(guān)于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關(guān)于文化主題運營的亮點建議 聘請 34位國內(nèi)外知名文化大師作為文化會館的名譽館長，并積極與國內(nèi)外文化研究機構(gòu)、知名媒體建立戰(zhàn)略合作關(guān)系 文化大師的任務 ? 針對項目的主力客戶，制定文化課程體系，定期開設文化講堂，進行研修課程的講學、授課； ? 組織文化體驗活動 ? 出席項目推廣活動 ? 為項目品牌營銷推廣 文化大師的引入機制 ? 魯能集團為大師提供必要生活條件與課程項目分成； ? 對于協(xié)議常年駐院的大師，可以贈送文化主題別墅； ? 國際文化課程的收益按比例分成； ? 清華大學國學院 ? 中國人民大學國學院 ? 復旦大學（儒學文化研究中心） ? 鳳凰衛(wèi)視 ? 國際創(chuàng)新領(lǐng)導人進修協(xié)會 ? 美國管理協(xié)會（中國） ? … 可建立合作關(guān)系的機構(gòu) 講師團隊的引入機制 ?召集全國范圍內(nèi)的文化大師組成會館講師團，代表魯能的企業(yè)形象，弘揚當代文化中的優(yōu)秀