【正文】 『 社區(qū)智能化 』 ? 公共廣播與背景音樂子系統(tǒng) ? 營造一個(gè)舒緩、輕松、優(yōu)雅的居住氛圍，平時(shí)播放背景音樂，必要時(shí)可作尋人通知、管理人員講話或娛樂指導(dǎo)等。為此，針對(duì)小區(qū)的安全管理設(shè)置如下防線： ?第一道防線：周界圍墻防范； ?第二道防線：出入口管理（人、車出入口）； ?第三道防線：公共區(qū)域監(jiān)控； ?第四道防線：保安電子巡更； ?第五道防線：室內(nèi)居家防盜。 工作間 地面： 瓷磚，冠珠或諾貝爾或冠軍或羅馬或其他同檔次品牌。 浴室柜及臺(tái)面： 每個(gè)衛(wèi)生間 1組浴室柜，臺(tái)面為石材。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE） 或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA) 或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 豪華餐廳效果示意 豪華餐廳效果示意 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 功能區(qū) 部位 裝修建議 廚房家電 灶具： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有木飾。 地面： 石材。 ?是否要求配送家具家電：由于投資型客戶較多因此 多數(shù)客戶認(rèn)為需要帶有家具家電 。 （ 4）淋浴間：獨(dú)立淋浴間，花灑為漢斯格雅（ HANSGROHE）或當(dāng)代(DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 （ 2）墻面：起居廳墻面為壁紙，局部位臵有木飾；開放式廚房墻面為石材。 衛(wèi)浴五金：包括洗手盆龍頭、浴缸龍頭。 衛(wèi)生間： 地面：石材。 墻面：石材或其他同檔次材料。 墻面：壁紙，局部位臵有鏡子或木飾。 客戶需求特征 ?精裝修需求程度： 根據(jù)調(diào)研其購買客戶大部分為高端商務(wù)人群和高級(jí)公務(wù)員， 投資類客戶和自住型客戶各占 50%的比例，采用了廚衛(wèi)配臵家具家電的方式既滿足主流客戶需求又保證了客戶對(duì)于個(gè)性化的追求。采用 Silent Giss電動(dòng)窗簾軌道 。 設(shè)置原則 原則 1 ?通過多方面打造，提高項(xiàng)目附加值。 主題：體驗(yàn)銀泰中心柏悅居 感受北京豪宅居住藝術(shù) 手段：網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合公關(guān)活動(dòng)、路演、硬廣、軟文 項(xiàng)目自 2023年底入市起，僅用時(shí) 1年半時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了柏悅居公寓部分 85%銷售率；同時(shí)，銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于同時(shí)市場(chǎng)區(qū)域平均價(jià)格水平。 租期 服務(wù)式公寓的客戶以中長期居住為主，租期為半年到一年；而酒店客戶都是短期居住。 ? 目前天津公寓項(xiàng)目主要集中在和平、河西兩區(qū)； ? 和平區(qū)主要分布于小白樓 CBD區(qū)域、南京路商貿(mào)區(qū)等地區(qū)； ? 河西區(qū)則主要集中在友誼路 —— 金融街區(qū)域 國際大廈 奧林匹克大廈 今晚大廈 利順德大廈 濱江國際飯店 水晶宮飯店 喜萊登酒店 金皇大廈 泰達(dá)國際會(huì)館 信達(dá)廣場(chǎng) 本案 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 主要分布在城市核心區(qū)或涉外商務(wù)區(qū)；多數(shù)依托與豪華酒店 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 房間數(shù)量 形成供給時(shí)間 1 國際大廈 116 1992 2 奧林匹克大廈 169 1998 3 今晚大廈 40 2023 4 利順德大廈 84 1995 5 濱江國際飯店 44 2023 6 水晶宮飯店 40 1996 7 喜萊登酒店 63 1997 8 金皇大廈 55 2023 9 泰達(dá)國際會(huì)館 63 2023 10 信達(dá)廣場(chǎng) 110 2023 11 港灣中心 142 2023 天津市現(xiàn)有 中高端 公寓項(xiàng)目中，僅奧林匹克大廈為純服務(wù)式公寓（ SOMMERSET），其余均位于高檔酒店內(nèi)部，屬于酒店長包房。珍品公寓區(qū) —— 一站式國際生活城里的極致居住感受 『 公寓市場(chǎng)定位 』 A區(qū)產(chǎn)品發(fā)展定位探討 Ⅲ 產(chǎn)品形式 戶型配比 市場(chǎng)定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 LOFT choice ONE choice TWO 平層公寓 ？ 市場(chǎng)定位深化 『 產(chǎn)品形式研究 』 三個(gè)維度 的思考 ① 保證項(xiàng)目整體高端市場(chǎng)形象的統(tǒng)一； ② 良好的銷售溢價(jià)，并能與 B區(qū)公寓銷售價(jià)格（ 30000元 /平米）銜接； ③ 保證相對(duì)利潤最大化的實(shí)現(xiàn)。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類：一類為綜合體物業(yè)中配置部分公寓產(chǎn)品、另一類為純公寓項(xiàng)目； 大都會(huì)、津?yàn)硰V場(chǎng)、嘉里中心等大型綜合體項(xiàng)目中均設(shè)置有部分公寓產(chǎn)品以支持項(xiàng)目整體現(xiàn)金流需求； 保利香檳國際、瑞景名郡等項(xiàng)目則為純粹的公寓項(xiàng)目，整體以銷售為主。 打造品質(zhì)型高溢價(jià)產(chǎn)品 『 本體條件小結(jié) 』 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 和 高端綜合體 屬性是項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值核心所在 本案 仁恒海河廣場(chǎng) 天津大都會(huì) 天津中心 天津核心區(qū)綜合體項(xiàng)目主要集中在南京路沿線、南站 CBD板塊和老城廂板塊。 地鐵 2號(hào)線臨本項(xiàng)目設(shè)站；地鐵 9號(hào)線天津客運(yùn)站設(shè)站，與 2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘。 京、津、濱三城樞紐；天津城市發(fā)展核心區(qū)域 『 本體條件 』 內(nèi)環(huán)核心；城市 CBD拓展區(qū) 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 項(xiàng)目位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副”三個(gè)中心區(qū)域直線距離均在 8公里范圍內(nèi)；且與小白樓 CBD核心區(qū)隔海河相望。 北側(cè)局部為遠(yuǎn)洋新天地高檔樓盤，南側(cè)局部緊鄰嘉華國際商業(yè)中心及遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目供熱站。 住宅體量占比較高； 以住宅的銷售帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展； 對(duì)周邊居住氛圍及配套設(shè)施要求較高。 都市綜合體 洛克菲勒 難波城 六本木 『 項(xiàng)目價(jià)值 』 都市綜合體 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關(guān)系完整性 強(qiáng)大的對(duì)外輻射型 高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 『 項(xiàng)目價(jià)值 』 都市綜合體 酒店 商務(wù) 辦公 商業(yè) 公寓 資源平臺(tái) 商務(wù)租客 高消費(fèi)人流 旅游租客 商務(wù)消費(fèi)人流 住家消費(fèi)人流 提升品質(zhì) 資源平臺(tái) 提升品質(zhì) 商務(wù)消費(fèi)人流 商旅消費(fèi)人流 項(xiàng)目“內(nèi)部循環(huán)”延伸的物業(yè)功能疊加是綜合體項(xiàng)目核心價(jià)值 『 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 』 東部商務(wù)核 看重投資成本及收益能力。 主 力 戶型 二居 15%、三居 71%、躍層 6% 一室、兩室為主 一室、兩室為主 熱租 戶型 兩室小戶型出租情況非常好 一室、兩室小戶型出租狀況較好 幾種戶型出租情況均較好 配套設(shè)施 會(huì)所 5000平米專署會(huì)員健康中心，有 1400平米游泳池 會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)溫泉游泳池 室內(nèi)游泳池，與酒店共享 停車位 170個(gè) 1： 1 地下及地上停車 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 產(chǎn)品供應(yīng)以 70120平米區(qū)間一室、兩室為主 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 房間數(shù)量 租金 （元 /月 /建筑 平米） 入住率 1 國際大廈 116 90% 2 奧林匹克大廈 169 95% 3 今晚大廈 40 7 85% 4 利順德大廈 84 80% 5 濱江國際飯店 44 80% 6 水晶宮飯店 40 15 90% 7 喜萊登酒店 63 13 80% 8 金皇大廈 55 811 80% 9 泰達(dá)國際會(huì)館 63 95% 10 信達(dá)廣場(chǎng) 110 75% 『 戶型配比建議 』 可類比案例參考 出租率均較為理想，但租金水平應(yīng)管理水平影響差異較大 類別 特征描述 國籍 服務(wù)式公寓作為高端的居住類物業(yè)其主要客戶為外籍人士。 主題：北京銀泰中心 —— CBD核心區(qū)地標(biāo)性建筑綜合體 手段：網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、硬廣、軟文 ：境外市場(chǎng)預(yù)熱期 目的：境外市場(chǎng)預(yù)熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢(shì)。 『 戶型配比建議 』 科目 建筑面積 面積占比 面積 套數(shù)占比 套數(shù) 一室 7080 20% 5000 28% 67 兩室 90110 40% 10000 42% 100 120140 25% 6250 40% 48 三室 150180 10% 2500 6% 15 200230 5% 1250 2% 6 B區(qū)公寓產(chǎn)品戶型配比建議 主力產(chǎn)品房款舉薦控制在 300萬以內(nèi)（按 30000元 /平米計(jì)算）；設(shè)置少量大戶型產(chǎn)品（ 200平米以上產(chǎn)品）作為形象標(biāo)桿 70140平米區(qū)間一室、兩室產(chǎn)品為主； 戶均面積約 100平米。 廚房模塊 石材、品牌廚具、電器 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 參考案例 上海湯臣一品 衛(wèi)生間 ?墻地面均采用進(jìn)口大理石； ?吊天花油進(jìn)口防潮漆配飾線； ?地坪加熱系統(tǒng)； ?德國 VilleroyBoch潔具及 Dornbracht龍頭。 參考案例： 君隆廣場(chǎng)威斯汀尚品公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 威斯汀尚品公寓123160㎡ 參考案例： 君隆廣場(chǎng)威斯汀尚品公寓 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 各功能模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳、餐廳 威斯汀公館 180300㎡ ?在公館戶型里采用偏暖色調(diào)，融入了少量中式元素，表現(xiàn)出現(xiàn)代感極強(qiáng)的而又雄渾沉穩(wěn)的氣度，給人以大方、典雅、尊崇的感受，貼合產(chǎn)品的客群定位。 臥室采用以暖色系為主的裝修風(fēng)格，色調(diào)統(tǒng)一具有層次感 參考案例 ： 天津環(huán)球金融中心 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 津門各功能模塊細(xì)節(jié)拆分 —— 客廳、餐廳 客廳實(shí)景圖 餐廳實(shí)景圖 客廳及餐廳區(qū)域裝修也 以深色系的暖色調(diào)為主 ， 賦予居住空間莊重、大氣的風(fēng)格特點(diǎn)，點(diǎn)綴其中的水晶燈、紅色地毯等軟裝飾也將室內(nèi)空間渲染得浪漫溫馨。 墻面：壁紙，局部位臵有鏡子或木飾。 頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。 坐便器：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶（ VB）或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。 （ 2）地面：微晶石 （ 3）墻面：壁紙，局部位臵有木飾。 4. 衛(wèi)生間： （ 1）地面：瓷磚，諾貝爾或其他同檔次品牌。 （ 9）其他五金配件：毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。但在選用時(shí)，本著成本控制的原則，以主流功能產(chǎn)品為主。 固定家俱： 玄關(guān)固定柜 1組。 墻面： 石材或同檔次材料。 垃圾處理器： 1件，安納海姆或愛適易或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙。 浴缸： 杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有鏡子或木飾。 本案公寓精裝建議 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 起居室效果示意 ?豪景苑 起居室效果示意 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 『 產(chǎn)品發(fā)展建議 』 硬件科技提升 通過提升硬件科技，增加項(xiàng)目的功能性和品質(zhì)感，進(jìn)而提升產(chǎn)品的附加值。 ? 樓宇對(duì)講 管理主機(jī)、小區(qū)出入口的圍墻機(jī)、單元門口主機(jī)、戶內(nèi)終端、聯(lián)網(wǎng)設(shè)備等構(gòu)成聯(lián)網(wǎng)型樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講、遠(yuǎn)程開門及集成門禁控制功能。 ? 公共設(shè)。 ? 周界報(bào)警 在小區(qū)四周圍墻上安裝雙光束主動(dòng)式紅外對(duì)射探測(cè)器，分區(qū)引至小區(qū)監(jiān)控中心。 固定家俱： 人造板固定柜 1組。 其他五金配件： 毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。 頂棚： 輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 烤箱： 1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利 (Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪 (DORMA)或其他同檔次品牌。 墻面： 壁紙，局部位置有鏡子或木飾。在選用具體規(guī)格、型號(hào)、款式時(shí)，本著成本集約化原則，以擁有 主流功能 的 中高端產(chǎn)品系列（例如仁恒選擇的高儀龍頭為其產(chǎn)品中價(jià)格最低款 ） ，既保證項(xiàng)目品質(zhì)又最大限度節(jié)約成本。 （ 7）洗手盆：杜拉維特 (DURAVIT)或勞芬 (LAUFEN)或唯寶 (VB)或凱勒馬 (KERAMAG)或其他同檔次品牌。 （ 2）墻面：壁紙。 開關(guān)插座：西門子或羅格朗或奇勝或西蒙或其他同檔次品牌。 淋浴間：獨(dú)立淋浴間，配漢斯格雅（ HANSGROHE）或當(dāng)代 (DORN BRACHT)或高儀 (GROHE)或其他同檔次品牌。 臥室： 地面：實(shí)木復(fù)合地板。 材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（ HAFELE）或史丹利（ Stanley)或英格索蘭 (IR)或瑞高 (BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。 ?色調(diào)偏好：整體采用中性色調(diào)， 以褐色、米黃等色調(diào)搭配方案 ，舍棄色彩的繁雜和堆砌，與商務(wù)人士簡約的生活互為因果。