【正文】 東側(cè)一線有大量的物業(yè)開發(fā)，有較好的居住氛圍 運營期：國際文化主題區(qū) 通過主題別墅區(qū)的提前運營，為項目銷售物業(yè)入市奠定基礎(chǔ)。北區(qū)周邊為潛在待開發(fā)地塊。南北向道路尚未修建。 ? 與北區(qū)用地完全融合，通過水系與道路聯(lián)系，形成統(tǒng)一整體。 消防用地開發(fā)建議 ‖方案一 水系 ? 臨水系區(qū)域，呈線狀布局大獨棟別墅（ 280300平米），合計約 2棟。 ?在南北側(cè)地塊的水系中間設置棧道聯(lián)系，該通道僅供行人通過，并作為一個景觀節(jié)點出現(xiàn)。 戶型面積： 220300㎡ ，主力面積 240260㎡ 左右。 儲藏室 8 1 可多功能使用。 南區(qū)產(chǎn)品運營構(gòu)想 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關(guān)于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關(guān)于文化主題運營的亮點建議 項目發(fā)展定位 文化跨界別墅產(chǎn)品設計 文化會所產(chǎn)品設計 教育科研用地報建建議 項目用地為教育科研設計用地，但對用地小類并無規(guī)定，規(guī)劃報批時具有一定的操作空間 ?用地性質(zhì)： C6教育科研設計用地 C6 教育科研設計用地 高等院校、中等專業(yè)學校、科學研究和勘測設計機構(gòu)等用地，不包括中學、小學和幼托用地，該用地應歸入居住用地 C61 高等學校用地 大學、學院、?？茖W校和獨立地段的研究生院等用地，包括軍事院校用地 C62 中等專業(yè)學校用地 中等專業(yè)學校、技工學校、職業(yè)學校等用地，不包括附屬于普通中學內(nèi)的職業(yè)高中用地 C63 成人與業(yè)余學校用地 獨立地段的電視大學、夜大學、教育學院、黨校、干校、業(yè)余學校和培訓中心等用地 C64 特殊學校用地 聾、啞、盲人學校及工讀學校等用地 C65 科研設計用地 科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息和科技咨詢等機構(gòu)用地，不包括附設于其它單位內(nèi)的研究室和設計室等用地 用地報建建議 以“科技企業(yè)研發(fā)中心”名義報批，實際達到住宅開發(fā)的目的 對教育用地上的單體建筑面積并沒有要求，只要總體符合規(guī)劃指標即可，建筑立面上要求實現(xiàn)公建化… ——三亞規(guī)劃局報建科 北京通州土博士城 占地面積 28萬平米 建筑面積 14萬平米 土地性質(zhì) 教育科研用地 使用年限 50年 項目定位 科技企業(yè)孵化器 產(chǎn)品類型 獨棟、聯(lián)排、雙拼 銷售價格 獨棟 8000元 /㎡ 雙拼 68007300元 /㎡ 聯(lián)排 60007100元 /㎡ 舉例 中類 C6 小類 C65 類別名稱 科研設計用地 范圍 科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息和科技咨詢等機構(gòu)用地 ，不包括附設于其它單位內(nèi)的研究室和設計室等用地 會所可定位為“國際文化培訓中心”，實際實現(xiàn)酒店功能，對外運營 中興通訊學院 客房 餐廳 網(wǎng)球場 乒乓球館 多功能廳 會議室 ?中興通訊學院位于深圳大梅沙二線，占地面積50000多平方米（約 75畝），原有用地性質(zhì)為科研教育用地 ?學院集酒店和培訓功能為一體，由五棟現(xiàn)代風格建筑組成，擁有不同類型的星級標準客房。 立面風格 與建筑體立面的風格延續(xù)，體現(xiàn)質(zhì)感、穩(wěn)重、大氣的內(nèi)部裝修風格。 產(chǎn)品建議 大堂 承擔集中學習、培訓、活動功能 設計要點： ?個數(shù)： 1 ?面積： 400㎡ ?設計要求：開敞大氣， 5米以上層高 ?布置區(qū)位： 2層。 會所介紹 桂林公館是融合中國古典文化、國際文化與一體的知名的私家茶餐飲會所，具有濃郁的老上海風格 ? 桂林公館坐落于上海市漕寶路１８８號桂林公園內(nèi)，前身系黃金榮私家別墅，全園建筑以 “ 福、祿、壽、喜、仙 ” 為主題，是江南私家園林中的經(jīng)典樣本。十樂會苑 ? 上海 套數(shù)：約 60套。 ?兩類物業(yè)協(xié)調(diào)并存，就是文化主題區(qū)的方向 文化主題打 造的平衡 小型主題物業(yè) 個體展示 個體交流 經(jīng)濟效益 個體居住 …… 集中物業(yè) 運營中心 集中展示 集中交流 后期轉(zhuǎn)賣 …… 主題展示分析 南區(qū)發(fā)展方向定位 主題別墅物業(yè) （文化跨界別墅） 文化會所 ?運營中心 ?文化主題的集中展示、交流 功能 基于以上的思考，我們對南區(qū)物業(yè)的發(fā)展方向進行界定 ?長期經(jīng)營 ?后期轉(zhuǎn)化為企業(yè)會所進行銷售 盈利模式 ?銷售物業(yè) ?經(jīng)營載體 ?文化主題的個體展示、交流 ?休閑居住 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關(guān)于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關(guān)于文化主題運營的亮點建議 項目發(fā)展定位 文化跨界別墅產(chǎn)品設計 文化會所產(chǎn)品設計 教育科研用地報建建議 產(chǎn)品方向回顧 主題別墅物業(yè) （文化跨界別墅） 文化會所 ?運營中心 ?文化主題的集中展示、交流 功能 主題別墅物業(yè)，必須兼顧文化展示交流與休閑居住的平衡 ?長期經(jīng)營 ?后期轉(zhuǎn)化為企業(yè)會所進行銷售 盈利模式 ?銷售物業(yè) ?經(jīng)營載體 ?文化主題的個體展示、交流 ?休閑居住 思路一：在常規(guī)度假居住功能之外，設置展示交流的功能空間 基本需求： ?食 ?住 ?行 ?娛 ?…… 需求對應功能 廚房餐廳 車庫、泳池 私家客廳 會客廳 創(chuàng)作室 展示空間 …… 臥室 獨特需求： ?作品創(chuàng)作 ?作品展示 ?會客交流 ?書房 ?…… 基本需求與特殊需求的平衡 從文化展示體驗的角度出發(fā)，設計特質(zhì)化的功能空間 產(chǎn)品設置思路 業(yè)主可與文化人士或朋友在相對開放空間進行文化交流—— 建議設置大氣的 會客廳 住 行 娛 會客 創(chuàng)作 展示 度假 食 國學大師需求 ? 別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，在會客廳設計時，面積盡可能的寬敞、闊綽 ? 功能間面積應保證在 50平米以上，以保證其品質(zhì)。 海南利用已有的博鰲論壇效應，打造區(qū)域文化交流中心。 同時，選取游艇產(chǎn)業(yè)鏈條中更偏向于展覽、交流、體驗培訓的模塊，則能夠在較好闡釋主題的前提下，保證項目品質(zhì)，同時確保合理的開發(fā)體量以降低風險。太湖大學堂 Case1 ? 太湖大學堂是由南懷瑾先生主持創(chuàng)辦的教育基地； ? 位于江蘇省吳江市七都鎮(zhèn)廟港。 ? 根據(jù)三亞灣新城的規(guī)劃， 公里的新城將陸續(xù)建成游艇港灣社區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城度假社區(qū)、常住與養(yǎng)老社區(qū)、娛樂區(qū)、安置區(qū)六大區(qū)塊。 ? 從當前道路建設情況看，東西向道路已竣工投入使用。 ① ② ③ 地塊東側(cè)為項目規(guī)劃開發(fā)用地，以正在開發(fā)的游艇 2區(qū)及大面積的集中綠地為主。 啟示 要求 ?物業(yè)類型的要求： 有針對性的產(chǎn)品形態(tài)； ?物業(yè)結(jié)構(gòu)的要求： 有針對性的產(chǎn)品內(nèi)部空間形式； ?物業(yè)排布的要求： 不同的區(qū)位有不同的針對性產(chǎn)品。橫山會所 Case2 ? 由北京大學東方學研究院副院長湛如大師發(fā)起成立； ? 位于海淀區(qū)翠宮飯店 14樓。 擴大航權(quán)開放。 展示 對項目核心問題的解答 ? 如何找到文化的切入點以塑造主題競爭力？ 主題價值問題 ? 如何以產(chǎn)品落地文化主題的表現(xiàn)？ ? 如何針對不同性質(zhì)地塊開發(fā)合理差異的產(chǎn)品？ 物業(yè)價值問題 產(chǎn)品分區(qū)問題 以國際文化作為文化主題選擇的切入點 以體驗、展示及交流作為文化主題的功能方向 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內(nèi)容 Part. 5 關(guān)于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關(guān)于文化主題運營的亮點建議 項目發(fā)展定位 文化跨界別墅產(chǎn)品設計 文化會所產(chǎn)品設計 教育科研用地報建建議 南區(qū)為國學院項目中唯一的教育科研用地，更適合承載文化展示、體驗、交流功能 地塊二規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 地塊一規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 地塊一 地塊二 地塊三 地塊三規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 消防用地（ U9） 用地面積： 9240平方米 容積率： 控規(guī)分析 南區(qū)的用地規(guī)模使其難以出現(xiàn)大體量集中物業(yè)，需要通過小型物業(yè)的開發(fā)兼顧銷售利益與文化主題的平衡 地塊二規(guī)劃技術(shù)指標 : 用地性質(zhì)： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 地塊二 14400平米的開發(fā)體量，使得地塊本身在承載文化展示、體驗交流功能時，并不適合以大體量的集中建筑形式出現(xiàn)。 ?手段二：通過增大 2層露臺面積，一方面為二層爭取更大的公共空間，另一方面也為增大了一層的架空層空間。 ?公建化的建筑園林感受，可以與現(xiàn)代簡約的建筑風格協(xié)調(diào)。 ? 曉山青依需求可分別容納 10 80位賓客 [養(yǎng)生餐飲區(qū) ] 美食餐飲空間，主要承辦貴賓宴請、小型婚禮派對等活動 功能空間 ? 取自 《 十地經(jīng)論 》 —有色無色有想無想非無想非想非非想 ? 非非想 SPA最特殊的是其量身訂作、獨一無二的個性化療程，致力于西式芳香按摩為基底，活用中式經(jīng)絡震蕩，讓能量充分在體內(nèi)流暢運轉(zhuǎn) ? “ 非非想 ” 的純手工療程，純粹莊嚴，這里推崇的是與自然接近的養(yǎng)生和護理方式 [康體療養(yǎng)區(qū) ] 美容康體空間，提供 SPA等康體療養(yǎng)服務 功能空間 ? 取自蘇軾 《 薄薄酒 》 －薄薄酒，勝茶湯；粗粗布，勝無裳 ? 可舉辦各類 酒會、派對、文化藝術(shù)展示交流、新品發(fā)布 等，容納 50至 350人，是分享、參與、互動和交流的絕佳空間。日本吉濱鮑、神戶牛肉、臺灣金槍魚腩、越南金絲燕盞、中東花膠皇、法國黑菌、伊朗魚子醬、青藏高原蟲草等 茶文化 會所茶文化功能主要包括茶道、茶文化推廣、精品茶葉展示等，以普洱茶文化為主，兼顧其他茶文化 文化交流 會所目前主要承擔了部分小型經(jīng)濟文化論壇、藝術(shù)交流、企業(yè)年會、新品發(fā)布會等功能 ? 桂林公館主要承擔商務宴請、行政接待、私家堂會、壽宴婚宴、產(chǎn)品發(fā)布、社團及家族慶典活動 ? 活動場所之鴛鴦樓（ 400平米）：商務宴請、行政接待、私家堂會、精致婚宴、新品發(fā)布 ? 活動場所之四教廳（ 250平米） ：茶文化推廣、行政接待、私家堂會、戲曲表演、商務發(fā)布、壽宴 藝術(shù)展覽 桂林公館以其歷史及當今藝術(shù)收藏，其藝術(shù)范圍保羅萬象，包括園林、石雕、茶品、字畫、照片等眾多方向 其他功能 桂林公館在主要的功能以外，還可承載精品奢華婚宴、壽宴、百歲宴等活動 案例小結(jié) 上海 〃 桂林公館案例小結(jié) 主要功能 精品餐飲 頂級茶品 文化交流 ? 提供專業(yè)的頂級茶品、尊華的公館私房菜、精美的茶點、原味的戲曲、古老的茶道，建構(gòu)起桂林公館獨樹一幟的茶餐飲產(chǎn)品文化體系 藝術(shù)展示 ? 桂林公館致力于打造“妙不可言”的品茗班底。 考慮后期會所的銷售，轉(zhuǎn)化成為企業(yè)會所，現(xiàn)有的功能空間在設計上應適當考慮多元化功能和轉(zhuǎn)化的可能性 多功能室 圖書館 會議室 展覽館 辦公室 大堂 產(chǎn)品建議 功能轉(zhuǎn)換 企業(yè)會所的 3大功能 召開企業(yè)中小會議的功能空間 接待企業(yè)客戶需要的功能空間 企業(yè)高管度假需要的功能空間 ?至少一個能舉行小型會議的會議廳； ?能服務多人的廚房和餐廳； ?多個臥室； ?豪華舒適的多個臥室； ?休閑、聚會、康體的娛樂空間（超大面積的花園以及娛樂會所，比如地下室的相關(guān)功能）； ?私密而舒適的豪華臥室； ?與家人同樂得嬉戲空間； 公共文化會所 企業(yè)會所 多功能室 企業(yè)歷史陳列室 會議室 宴會廳 娛樂空間 大堂 戶外綠地 戶外泳池、花園 豪華臥室 功能靈活轉(zhuǎn)換 餐廳 產(chǎn)品建議 ‖轉(zhuǎn)賣功能 面積配比 總計：建面約 2023㎡ ；占地面積約 4000㎡ 功能分區(qū) 物業(yè)名稱 功能 個數(shù) 單個面積 布置區(qū)位 具體要求 合計建面 主體建筑 文化體驗、展示、交流 建面：約 2023㎡ 基底：約 4000㎡ 結(jié)構(gòu)： 2