【正文】 房、儲藏間 主要功能空間分類 結合功能空間開放與私密的分類， 我們在橫向及豎向空間組合上做文章！ 一層設置開放型功能空間，二三層為常規(guī)休閑度假別墅 設計建議一 樓層 主要功能空間 設計原則 一樓 會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫 架空層處理，通透的視覺效果， 二樓 家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間 向外擴展露臺，增加度假屬性 三樓 主臥及配套、次臥及配套 私密、合理奢華 通過豎向的功能區(qū)隔，打造兼顧文化展示與私密生活的產品，形成“文化主題跨界別墅” 樓層 主要功能空間 三樓 主臥及配套、次臥及配套 二樓 家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間 一樓 會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫 設計建議一 設計示意 一層：通透展示空間。 ?腹地布局面積較小的國學主題獨棟別墅（ 240260平米），呈圍合狀布局，合計約50套。九間堂 使公館成為具上海風格的高尚私家茶餐飲會所。 400㎡ 圖書館 閱讀、藏書場所 1 500㎡ 2層 開敞空間，非常規(guī)圖書館，裝修有濃厚的國際元素，與大堂協調融合。 公共空間 ：布置于主樓的南側，考慮集中綠地及便于后期運營的停車位。 基于南區(qū)規(guī)劃：南區(qū)的展示體驗型文化主題功能有強勢輻射力。 亮點功能 戶外泳池 不計容 1 風情化打造。 產品定位 ?臨水系區(qū)域，呈線狀布局大獨棟別墅（ 280300平米），合計約 7棟。 室外訓練場 訓練跑道、籃球場等滿足消防業(yè)務訓練的場地，列隊觀摩 、規(guī)范操作、器材擺放和準備活動場地以及緩沖場地。以小組團布局，以水系分割，共享泳池、停車場等設施。 ★建筑形態(tài)對項目整體形象的破壞 消防隊建筑本身有一定的建筑規(guī)范要求，工建化元素較多，可能對項目的統一形象有較大影響。 ? 從未來可能的人流走向看，基于機場位置、三亞中心城區(qū)位置、項目已開發(fā)物業(yè)區(qū)位看，人流由東至西走向的可能性更大。 ? 北區(qū)周邊為大量的未確權土地和部分待開發(fā)地塊，整體缺少居住氛圍。 二期：主題別墅區(qū) 根據前期運營情況，進行產品針對性銷售。 南區(qū)用地 緊鄰當前的交通主干道新城路，為項目最重要的人流通行道路。 ? 但北區(qū)的物業(yè)價值是基于南區(qū)的國際文化主題存在而彰顯的。同時，在東 /西 /南側布局物業(yè)，阻隔噪音影響。 ? 腹地及北側布置主流獨棟別墅（ 240260平米），合計約 10棟。同時，需處于該轄區(qū)的相對中心位置。 規(guī)劃布局 水系 小獨棟別墅布局示意 國際文化主題區(qū) 非海景項目，可采取小組團布置，大量運用參與性水系（嬉水池），打造度假氛圍 產品布局方式 圍合設計 采用熱帶植被、樹種，并將國際文化元素融入園林景觀中，增強度假氛圍也不失文化底蘊 產品建議 景觀園林 南北兩地塊的空間關系 ?北區(qū)為休閑度假感更強，產品品質更高，資源環(huán)境更好的獨棟別墅區(qū)。 產品特點：建筑單體對大量戶外空間的整合。 主臥 55 1 套間，有溫泉泡池。 方式二：引入運營機構，以主題酒店運營的形式提升產品附加值，帶動別墅銷售。 400㎡ 企業(yè)歷史陳列館 展示、收藏 1 500㎡ 2層 開敞空間，非常規(guī)圖書館，裝修有濃厚的國際元素 500㎡ 會議室 小眾交流場所 3 50㎡ 100㎡ 2層 企業(yè)部門用小型會議室，或作儲物空間。四教廳是桂林公館為 VIP會員特設的品茶專區(qū)。 ? 種類豐富的 藏酒、健康茶飲 ，能夠滿足各類活動需求 [酒吧茶飲區(qū) ] 飲茶品酒的場所，主要舉辦各類酒會、派對、藝術展覽、新品發(fā)布等活動 建筑風格 配合九間堂別墅整體風格，十樂會苑融合中西建筑風格于一體，充分體現中國傳統文化又不失現代感 ? 會所外部采用現代簡約風格，大量采用白色涂料及大面積玻璃幕墻，現代感十足 ? 內部及庭院裝修融入大量中國元素，充分展示了中國文化底蘊 ? 二者相得益彰，完美的將現代元素和中國文化結合 主要功能 文藝沙龍 養(yǎng)生餐飲 康體療養(yǎng) ? 擁有涵蓋藝術、設計、生活、傳記等各類藏書；舉辦各類展示會、發(fā)布會、西式婚典儀式、講座、音樂與藝術鑒賞、讀書等活動 主題功能 九間堂十樂會案例小結 酒吧茶飲 ? 按季節(jié)不同推出相應的健康飲食；提供小型婚宴、家庭聚餐、豪華宴請等不同級別的餐飲服務 ? 為顧客提供量身定做的 SPA服務，致力于西式芳香按摩為基底，活用中式經絡震蕩的獨特療法 ? 提供自釀酒水、精品茶飲、紅酒、雪茄等；可舉辦各類酒會、派對、文化藝術展示交流、新品發(fā)布等活動 主要經營活動 上海 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內容 Part. 5 關于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關于文化主題運營的亮點建議 項目發(fā)展定位 文化跨界別墅產品設計 文化會所產品設計 教育科研用地報建建議 產品方向回顧 主題別墅物業(yè) （文化跨界別墅） 文化會所 ?運營中心 ?文化主題的集中展示、交流 功能 主題文化會所，必須有集中展示和體驗文化的空間，但也需要有適當的運營功能間 ?長期經營 ?后期轉化為企業(yè)會所進行銷售 盈利模式 ?銷售物業(yè) ?經營載體 ?文化主題的個體展示、交流 ?休閑居住 ?以文化主題為底蘊 ?經營狀況良好 鑒于項目國際文化會館的定位，我們通過總結國內知名的主題文化會所的產品設計要點，為本項目會館的產品設計提供參考 著重分析了其中的 2個： ? 上海 架空層 露臺 露臺 跨界獨棟產品，通過空間組合平衡私密居住與開放展示空間，結合戶型創(chuàng)新爭取更大的產品指標 產品定位 ? 對功能間的選擇具體體現在： ? 針對私密居住的臥室、廚房、餐廳、車庫、客廳 ? 正對開放展示的會客廳、創(chuàng)作室、展示空間 ? 對兩類空間合理平衡的處理具體體現在： ? 在豎向空間組合時，一層設置開放展示的空間，二至三層設置適合業(yè)主私密居住的空間 ? 在橫向空間組合時，主樓設置私密居住空間，副樓設置開放展示空間 ? 對爭取產品指標的處理具體體現在： ? 首層架空層處理 ? 二層大露臺處理 ? 功能間可合理轉變的處理具體體現在： ? 豎向空間組合時，底層可后期轉變?yōu)闃I(yè)主私人空間 ? 橫向空間組合時，副樓可后期轉變?yōu)闃I(yè)主私人空間 參見案例 北京西門子專家別墅區(qū) 參見案例 ‖金石灣 橫向空間組合 參見案例 ‖金石灣 豎向空間組合 文化主題跨界別墅主要功能間面積建議 戶型定位 地上基本功能空間 建筑面積 （平方米） 數量 功能空間總建筑面 積（平方米） 說明 功能 家庭休息廳 30 1 25 休息廳、餐廳、廚房共同構成家庭廳，空間之間少隔斷 廚房中餐廳 25 1 30 中式廚房 保姆房 12 1 12 可取舍 儲藏室 8 1 8 可取舍 次臥 25 1 25 次臥配套 15 1 15 包括衛(wèi)生間、衣帽間 主臥 30 1 30 主臥配套 25 1 25 包括衛(wèi)生間、衣帽間、泡池 次臥 25 1 25 次臥配套 15 1 15 包括衛(wèi)生間、衣帽間 會客廳 40（不計容） 1 50 后期可組合 創(chuàng)作室、書房 30（不計容） 1 30 創(chuàng)作室和書房合并在一起，后期可組合 展示廳 60（不計容） 1 50 滿足小型展示，較大展廳在會所內布局，后期可組合 單棟別墅總建筑面積（平方米） 240280 形態(tài)純粹的純獨棟別墅社區(qū) 產品指標 文化主題跨界別墅產品指標 占地面積： 42600㎡ 建筑面積： 15040㎡ 容 積 率： 產品形態(tài)：獨棟別墅。而需要通過一定數量的小型物業(yè)打造，兼顧開發(fā)利益與主題展示的平衡。 實行更加開放的海洋旅游政策。 項目簡介 橫山會所成立于 2023年 7月，由湛如大師聯合文化及企業(yè)界精英發(fā)起成立的一個以弘揚國學為主題的會所 ? 十樂會位于上海浦東世紀公園旁邊 ? 十樂會苑名字來源于宋代養(yǎng)生學家陳直在 《 壽親養(yǎng)老新書 》 中提出的 “ 人生十樂 ” ：讀書、談心、靜臥、曬日、小飲、種地、音樂、書畫、散步、活動 ? 設計理念為中國文人傳統養(yǎng)生智慧和生活態(tài)度 主題功能 橫山會所案例小結 ? 收藏以佛教文化和國學為主的書籍； 主要活動 學術文化交流 特色經營 ? 利用國學主題文化開展運營各類國學、藝術、財經講座、 ? 國學高級研修班培訓； ? 商務會議會談承辦、茶社經營以及特色產品出售等經營內容。 以上關聯分析對我們的啟示 對啟示的解析，暨項目需要解決的三大問題 ? 如何找到文化的切入點以塑造主題競爭力？ 主題價值問題 ? 如何以產品落地文化主題的表現？ ? 如何針對不同性質地塊開發(fā)合理差異的產品？ 物業(yè)價值問題 產品分區(qū)問題 項目定位研判 項目核心目標及核心問題 文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 4 Part. 2 Part. 1 度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議 Part. 3 報告研究內容 Part. 5 關于項目推盤計劃的建議 Part. 6 關于文化主題運營的亮點建議 國內文化地產打造，已有較多案例呈現。 項目地塊 機場路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ②游艇 2區(qū) 公共綠地 : 用地性質： 公共綠地（ G1） 用地面積： 30810平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 土地未確權 游艇 2區(qū) : 用地性質： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 103971平方米 容積率： 48127平方米 產品形態(tài)： 獨棟、聯排 ① ② 地塊西側為已確權的項目規(guī)劃一類居住用地，結合控規(guī)指標，未來將成為高品質別墅集中區(qū)。魯能三亞灣新城“國際文化會所 ” 項目 產品設置及運營建議 2023年 11月 項目地塊位于三亞灣新城西南側，屬于三亞灣新城內的游艇港灣社區(qū)板塊 項目地塊 游艇會港灣社區(qū) 重點發(fā)展游艇業(yè)，構筑游艇別墅區(qū)、游艇服務區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補、性質上互助，開發(fā)上相互促進的區(qū)域 GOLF綠地社區(qū) 發(fā)展休閑娛樂業(yè)、構筑球場活動區(qū)、球場別墅區(qū)、俱樂部會所區(qū)等功能 美麗城片區(qū) 發(fā)展商貿、娛樂、休閑業(yè)、輔以適當的居住功能和城市公園、體育中心等配套服務設施，安排商務辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂休閑區(qū)等 地塊區(qū)位 現狀交通為東西向新城路及古榕路，南北向道路未建 ? 宗地的規(guī)劃交通主要依靠圍繞四周的井字形路網解決。 項目地塊 機場路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ① A19用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 44200平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 已確權土地 ② A114用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 41400平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 已確權土地 ③ ④ ② ① ③ A118用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 22200平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 已確權土地 ④ A119用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 7100平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 已確權土地 地塊北側為大量未確權的規(guī)劃一類居住用地，與項目地塊間聯系被古榕路阻隔 項目地塊 機場路 新城路 地塊四至 三亞灣路 ① A15用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 43600平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 未確權土地 ② A22用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 48150平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 未確權土地 ③ ② ① ② A23用地 : 用地性質： 一類居住用地 用地面積： 44510平方米 容積率： 開發(fā)現狀： 未確權土地 地塊控規(guī)技術指標已定，用地性質為教育科研、一類居住用地及消防用地 地塊二規(guī)劃技術指標 : 用地性質： 教育科研設計用地（ C6） 用地面積： 46600平方米 容積率： 地塊一規(guī)劃技術指標 : 用地性質： 一類居住用地（ R1） 用地面積： 31300平方米 容積率： 地塊一 地塊二 地塊三 地塊三規(guī)劃技術指標 : 用地性質： 消防用地（ U9） 用地面積： 9240平方米 容積率： 地塊區(qū)位 項目本體分析小結 指標優(yōu)勢