房地產(chǎn)、建安行業(yè)營改增政策與實務(wù)研討-張寧-展示頁
2025-01-10 03:56本頁面
【正文】 主要稅制安排部分表述為：明確建筑業(yè)適用增值稅一般計稅方法，發(fā)生應(yīng)稅交易取得的全部收入按 11%稅率征收增值稅。實踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)以項目公司的方式進(jìn)行開發(fā)，如果項目在“營改增”之前基本開發(fā)完畢，銷售行為大多發(fā)生在“營改增”之后，這將造成項目公司只有銷項稅額，基本沒有進(jìn)項稅額可以抵扣。房地產(chǎn)業(yè)的存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按“營改增”政策的一貫性處理，房地產(chǎn)企業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一樣不能抵扣。 期初庫存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣 ? 按照“營改增”范圍的改革經(jīng)驗，期初庫存和固定資產(chǎn)不能抵扣。假設(shè)被收購公司原有開發(fā)項目的土地出讓金是 2億元，如果收購時土地價值上漲到 7億元，這就導(dǎo)致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發(fā)票。同理，“營改增”后溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級之際，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過股權(quán)收購的方式獲取土地，并非傳統(tǒng)的招拍掛形式。由于土地來源的多樣性，有的是無償劃轉(zhuǎn)、有的是與村集體合作、有的是通過股權(quán)收購而來等，這就導(dǎo)致土地成本很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項稅發(fā)票。但是，房地產(chǎn)業(yè)土地成本的進(jìn)項稅如何抵扣成為一大難題，而土地成本對房地產(chǎn)業(yè)而言具有舉足輕重的作用。假設(shè)可以抵扣的進(jìn)項為 50%，如果稅率定為 11%，則一、二線城市開發(fā)商的實際稅負(fù)會達(dá)到 %[（ 100%銷項 — 50%進(jìn)項）X11%=%]，增加了 %；如果稅率定為 17%，則實際稅負(fù)會達(dá)到%[（ 100%銷項 — 50%進(jìn)項） X17%=%]，增加了 %。 三、可抵扣進(jìn)項不足，稅負(fù)恐大幅上升 ? 由于房地產(chǎn)項目的成本費用構(gòu)成非常復(fù)雜，而可抵扣的開發(fā)成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所占比重并不高，一、二線城市約占 40%~60%，二、三線城市約占 60%~70%。首先，與增值稅專用發(fā)票有關(guān)的虛開、代開行為已經(jīng)入罪，例如，刑法第 205條的虛開增值稅專用發(fā)票罪；刑法第 208條的非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；刑法第 206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪等等。這種“甲供材”現(xiàn)象在營業(yè)稅制下普遍存在于上述行業(yè)中，但是，“營改增”新形勢下，由“甲供材”引發(fā)的“虛開”“代開”專用發(fā)票行為將被遏制。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項稅額減進(jìn)項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。房地產(chǎn)、建安行業(yè)營改增政策與實務(wù)探討 遼寧大華久益華瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 張寧 聯(lián)系方式： 本次稅制改革的核心內(nèi)容：六大稅種 +地方稅建設(shè) 一、深化增值稅改革 二、徹底改革消費稅 三、加快資源稅改革 四、推動環(huán)境保護(hù)費改稅 五、完善地方稅體系 六、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革 七、逐步建立綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制 生活性服務(wù)業(yè) 改革難點： 有銷項、無進(jìn)項 未來改革的方向：簡易征收 稅率 6% 金融保險行業(yè) 規(guī)模：一般納稅人 11% 難點：有銷項、無進(jìn)項，制度設(shè)計上 未來改革的方向：參照生活服務(wù)業(yè) 6% 房地產(chǎn)企業(yè) ? 改革的時間：試點的步伐 —— 我們什么時間營改增？ 2023年 5月 31日、 8月 1日、 9月 1日、 10月 1日？ 一、賬務(wù)處理難度增加 ? “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求。由于營業(yè)稅是對營業(yè)額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂?！盃I改增”不僅改變了企業(yè)的會計核算體系，同時還帶來了開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務(wù)處理稍有不慎便會產(chǎn)生風(fēng)險 二、虛開、代開發(fā)票或觸犯刑事責(zé)任 ? 建筑業(yè)普遍存在“甲供材”現(xiàn)象，一方面，房地產(chǎn)商利用“甲供材”虛增成本，另一方面，建筑企業(yè)無法取得“甲供材”發(fā)票，只能想辦法“代開”、“虛開”。因為，“虛開”、“代開”增值稅發(fā)票的違法成本相對較高。而且個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產(chǎn)。加之企業(yè)很難取得土地成本和公共配套成本的進(jìn)項，因此，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中可抵扣的進(jìn)項很可能不足 50%。 土地開發(fā)成本難以認(rèn)定 ? 增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務(wù)要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務(wù)取得的進(jìn)項稅發(fā)票可以抵扣。據(jù)統(tǒng)計，一線城市土地成本占到開發(fā)成本的 40%以上，二三線城市在 20%~30%之間。 ? 此外，如何認(rèn)定土地成本一直是房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的難點。由于早期取得土地的成本較低，這就造成收購產(chǎn)生較大的股權(quán)溢價，而溢價部分均體現(xiàn)在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產(chǎn)生任何變化，因此，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，溢價部分無法扣除。
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