【正文】 面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息應(yīng)由建設(shè)單位返還業(yè)主，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款，業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位雙倍返還。、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻，按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻，按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)定，套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部分組成，具體計(jì)算方式如下：套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均不計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。但建設(shè)單位往往在合同范本的基礎(chǔ)上添加附件，約定對(duì)業(yè)主不利的內(nèi)容。露臺(tái)一般處于建筑物頂層屋頂，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)屬于共有部分，但如果經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃將露臺(tái)專屬于特定房屋，則該露臺(tái)屬于專有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人，應(yīng)予以明示。上述車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間，建設(shè)單位與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。第二節(jié) 商品房買賣合同的簽訂，提示業(yè)主、建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）等相關(guān)權(quán)利主體注意。、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，主要包括：不得破壞建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、承重墻體及公用設(shè)施；不得損害建筑物的整體外觀；不得擅自改變建筑物的使用用途；不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的安全；不得違反其他業(yè)主共同利益。：《中華人民共和國(guó)民法通則》1987年1月1日施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》2007年10月1日施行《中華人民共和國(guó)合同法》1999年10月1日施行《中華人民共和國(guó)建筑法》1998年3月1日起施行：《物業(yè)管理?xiàng)l例》2007年8月26日施行《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》2000年1月30日起施行《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》1998年10月25日起施行《地名管理?xiàng)l例》1986年1月23日施行：建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》2003年9月1日起施行。在本指引列明的法律依據(jù)外，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意地方法規(guī)、規(guī)章、行政規(guī)范性文件的規(guī)定，特別是關(guān)于程序和時(shí)限方面的規(guī)定，更應(yīng)給予足夠關(guān)注。此方面法規(guī)原則性較強(qiáng)，部分規(guī)定尚存許多需要完善之處。，本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)避免風(fēng)險(xiǎn)的保證。，不具有強(qiáng)制性或規(guī)范性。共有部分——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權(quán)利人所有的，為業(yè)主共同所有的部分。物業(yè)使用人——物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人前期物業(yè)服務(wù)合同——由建設(shè)單位選聘的，應(yīng)當(dāng)包含在房屋買賣合同中的物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同——由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)資料——建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)——依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的民事主體。 業(yè)主大會(huì)——由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，以一定程序決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權(quán)利義務(wù)的組織。本指引以我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門規(guī)章為依據(jù)，就相關(guān)業(yè)務(wù)的的操作程序、規(guī)范、注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)提示與防范等內(nèi)容，按照律師服務(wù)對(duì)象及業(yè)務(wù)類型的不同進(jìn)行分類，涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與政府主管部門間的法律關(guān)系處理。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第68頁(yè) 共68頁(yè)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引目錄第一章 總 則 4第一節(jié) 一般規(guī)定 4 4 4 4 4 5第二節(jié) 法律依據(jù) 5 5 6第二章 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 8第一節(jié) 概述 8 8 8第二節(jié) 商品房買賣合同的簽訂 8 8（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買受人（業(yè)主）提供法律服務(wù) 9（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù) 11第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題 11 11（涉及專有部分內(nèi)容）為業(yè)主提供法律服務(wù) 11（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù) 13第四節(jié) 車庫(kù)、車位的問(wèn)題 1車位的種類 1車位問(wèn)題為業(yè)主提供法律服務(wù) 14 律師就車庫(kù)、車位問(wèn)題為建設(shè)單位提供的法律服務(wù) 14第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 15 15 17第三章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 18第一節(jié) 概述 18 共有部分的界定 18 共有部分共有權(quán)行使的基本原則 18第二節(jié) 建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題 19 律師提供法律服務(wù)的基本范疇 19 律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù) 19 律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律服務(wù) 22第三節(jié) 專項(xiàng)維修資金問(wèn)題 22 專項(xiàng)維修資金的涵義 22 23 24 專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理 29第四節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 30 31 業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)公司常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 33 業(yè)主與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 35第四章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 37第一節(jié) 概述 37 37 37第二節(jié) 業(yè)主大會(huì) 38 38 38 39 40第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì) 41 41 41 42第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 44 44 44 物業(yè)管理服務(wù) 46 46 52 53 53 53 53 5共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理 54 5裝修 55 56，物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)后有權(quán)收取相關(guān)費(fèi)用 56 56 56 57第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 57： 5前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理服務(wù)糾紛 59 60、法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的糾紛 61第五章 附則 63第一章 總 則第一節(jié) 一般規(guī)定為了提高律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)水平，提高工作效率，減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏，降低律師業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，指導(dǎo)律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)訴訟和非訴業(yè)務(wù)，特制定本操作指引。 本操作指引適用于發(fā)生在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括專有部分專有權(quán)、共有部分共有權(quán)、共同管理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。本指引涉及較多專業(yè)名詞，為明確各名詞意義，特對(duì)如下相關(guān)名詞進(jìn)行解釋，本指引中出現(xiàn)如下名詞，均按本解釋的內(nèi)容確定，有特殊說(shuō)明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專有部分所有權(quán)，或者基于商品房買賣的民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。 業(yè)主委員會(huì)——由組成業(yè)主大會(huì)的業(yè)主依照法定程序選舉或者更換，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)的組織。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)——在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分——建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，屬于專有部分的組成部分。經(jīng)營(yíng)性用房——建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類商業(yè)服務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（辦公）等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。，是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)驗(yàn)制定，并不保證是處理任何具體業(yè)務(wù)的最佳方案，律師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理具體業(yè)務(wù)。第二節(jié) 法律依據(jù)本操作指引依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)編寫(xiě)，以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為核心依據(jù)，以《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)、部門規(guī)章為輔助。對(duì)于缺乏具體法律依據(jù)的，律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按照法律的基本原則處理，同時(shí)應(yīng)積累經(jīng)驗(yàn)，并積極提供立法建議。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制，承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況，并就相關(guān)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2007年11月26日修正建設(shè)部《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）〉的通知》2004年9月6日發(fā)布建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》1999年1月1日起施行建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》2008年2月1日起施行建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起施行建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》2000年6月30日起施行建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》1998年9月1日起施行建設(shè)部《房屋登記辦法》2008年7月1日起施行建設(shè)部《房屋登記薄管理試行辦法》2008年5月6日施行建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》1995年12月1日起施行民政部《〈地名管理?xiàng)l例〉實(shí)施細(xì)則》1996年6月18日施行國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空委員會(huì)《關(guān)于平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定》1993年12月1日施行；：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》2009年10月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》2009年10月1日起施行《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》2003年6月1日起施行第二章 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié) 概述“建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分”的定義、使用、收益和處分的權(quán)利。、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利應(yīng)隨建筑物專有部分一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。，確保合同內(nèi)容符合以下一般性規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位等屬于業(yè)主共有，但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。在沒(méi)有滿足業(yè)主需要之前，不得向業(yè)主以外的第三人銷售、出租、贈(zèng)與。沒(méi)有按法律規(guī)定明示的，屬于全體業(yè)主共有。（涉及專有部分內(nèi)容）為房屋買受人（業(yè)主）提供法律服務(wù)各地房地產(chǎn)業(yè)管理部門為規(guī)范商品房交易，要求建設(shè)單位必須使用統(tǒng)一制定的商品房買賣合同范本。律師為業(yè)主審查合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)范本中需填寫(xiě)的內(nèi)容以及附件部分進(jìn)行著重審查，確認(rèn)建設(shè)單位提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定，是否存在不利于業(yè)主或侵犯業(yè)主利益的條款：、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影凈面積單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，建設(shè)單位交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，業(yè)主因此請(qǐng)求解除合同的，法院將不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。此外，商品房買賣合同按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)約定按照上述司法解釋的方式或約定其他方式處理。建設(shè)單位如轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)或出租車庫(kù)、車位給業(yè)主，則應(yīng)要求建設(shè)單位出示該車庫(kù)、車位符合規(guī)劃要求的證明，并對(duì)符合規(guī)劃做出保證（約定罰則）。業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車庫(kù)、車位時(shí)，應(yīng)要求建設(shè)單位出示人防地下室平時(shí)使用審批手續(xù)，并審核建設(shè)單位準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過(guò)人防主管部門準(zhǔn)許建設(shè)單位使用的年限。（涉及專有部分內(nèi)容）為建設(shè)單位提供法律服務(wù)，告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部分，哪些空間屬于業(yè)主專有部分，哪些部分可以在規(guī)劃文件中事先確定為非業(yè)主共有部分。，確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的綠地范圍，并提示建設(shè)單位：未經(jīng)明示為專有部分的綠地（即，規(guī)劃不屬于專有部分的綠地）不得以出售、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用，也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用，否則，出售、贈(zèng)與條款無(wú)效，已收取的費(fèi)用應(yīng)予以退還。、車位出租的，應(yīng)提示建設(shè)單位：在出租前辦理人防工程平時(shí)使用審批手續(xù)并繳納相關(guān)使用費(fèi)，并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)人防法律法規(guī)。根據(jù)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，汽車庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車；；中、大型、。第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題 “經(jīng)營(yíng)性用房”的定義。一般情況下，商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年，商業(yè)用地40年，商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。、二次轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性用房接受業(yè)主委托對(duì)承租人、受讓人的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)行盡職調(diào)查；起草、審查、修改經(jīng)營(yíng)性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同。此外，應(yīng)注意與承租人就共有部分的權(quán)利