【正文】 受新觀念。 ? 消費不愿在公眾視野中。 ? 要擁有最好的，有品位的，不會胡亂消費，屬理智消費型。 ? 個人調用資金能力強。 ? 自己付出的努力都會有很好回報。 ? 有良好的道德價值觀。 ? 社會形象正，事業(yè)還處在上升期，經營扎實，各種社會關系根深葉茂。 ? 有知識，有能力，有做大事的雄心壯志。 ? 有時間經常出國旅游。但由于背景不同，個人品位不同，對“最好的”認可也不盡相同。 ? 有追求安逸的傾向。 ? 對人生感慨多，認同世界上的弱肉強食，相信以自己的能力獲得一切。完成了原始積累，經歷過暴富階段。 ? 消費者 高檔別墅市場 4類人群 four kinds of crowds ? 基本特征 工商業(yè)界尖端人物 第一目標客群 第二目標客群 第三目標客群 第四目標客群 年齡在 3545歲，暴富起家，目前事業(yè)穩(wěn)定、處于各行業(yè)階段地位的大私營業(yè)主 年齡在 3545歲，社會形象較好的民營企業(yè)老板、上市公司董事長、總經理（及隱性的政府官員）等 年齡在 3545歲海歸派人士，真正有北美別墅的居住體驗或是了解的駐華高層。另外，從市場角度來看，第二輪目標客戶成長周期已經到來，具備購房實力。 ? 重點案例：錦繡山莊 — 沈陽別墅扛鼎之作 ? 錦繡山莊是沈陽華新國際城市發(fā)展有限公司繼河畔花園之后再次重拳出擊的領軍項目， 03年共上市產品 42棟，主力面積為 3 360、 380、420平方米，精裝修售價 7800元 /平，主力總價在 250320萬之間，上市即銷售 21套，全年消化量約 ，在高檔別墅市場處于絕對壟斷地位。伊麗亞特灣 ? 地理位置 :渾河南 50米 ? 投資商 :香港華倫國際發(fā)展有限公司 /沈陽新奉基房產開發(fā)有限公司 ? 建筑設計 :美國 ADG建筑事務所 ? 物業(yè)管理 :中海物業(yè) /印象管理家協(xié)會 ? 上市時間 :2023年 10月 ? 供應量 : ? 消化率 :50% ? 建筑形式 :獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅 ? 主力面積 :獨棟 300320平、雙拼 210平、聯(lián)排 170200平 ? 銷售 :清水。別墅 118棟 。蔚藍 鳳凰花園 美地莊園 天柱山莊 奧林匹克花園 ? 項目名稱 銷售單價 東宇亞泰花園 68007500元 /平 假日伊里亞特灣 48006800元 /平 錦繡山莊 78009000元 /平 信盟花園 77009500元 /平 皇家美墅 70009000元 /平 代表項目 ? 區(qū)域分布 假日 蔚藍 ? 鳳凰花園 ? 錦繡山莊 ? 信盟花園 ? 比華利山莊 ? 佳地園 ? 萊茵南郡 ? 花溪山莊 ? 東宇亞泰花園 ? 假日 2023年度山地藝墅傳播推廣策略報告 ? ?產品定位 ?市場 ?消費者 ?產品 ?品牌定位 ?形象力 ?產品力 ?推動力 目錄 Catalogue ? 溝通思路 營銷成功 符合產品 產品 市 場 消費 者 區(qū)隔 競品 迎合目 標客戶 USP:獨特的銷售說辭 ? 市 場 沈陽別墅市場 概況分析 Overview analysis ? 透析別墅市場 3種方法 Three techniques ? 別墅市場三種方法之 1— 別墅編年 上市項目 :河畔花園 (別墅產品 ) 、巴黎世家、麗景花園 上市項目 :信盟花園、鳳凰花園、花溪山莊、加洲陽光花園、中華園、荷蘭村花園 上市項目 :佳地園、菲菲澳家、東宇亞泰花園、維也納森林別墅、金色高爾夫外商別墅、比華利山莊、錦繡山莊、新世界翠堤豪苑 上市項目 :假日伊里亞特灣、香格 蔚藍、奧林匹克花園、山地藝墅、萊茵南郡、皇家美墅 上市項目 :亞泰雙橡園、山地藝墅 94/97 98/99 01/02 03年 04年 ? 別墅市場板快割距 ? 荷蘭村 ? 巴黎世家 ? 加洲陽光花園 小韓屯板塊 ? 山地藝墅 ? 維也納森林別墅 ? 奧林匹克花園 ? 天柱山莊 棋盤山板塊 張士開發(fā)區(qū)板塊 ? 金色高爾夫外商別墅 ? 美的莊園 ? 香格 伊麗亞特灣 ? 新世界花園 渾南板塊 ? 別墅市場三種方法之 3— 檔次細分 檔次細分 價格區(qū)間 代表項目 高檔 7000元 /平 總價 200萬以上 錦繡山莊 信盟花園 新世界花園 皇家美墅 中高檔 4000－ 7000元 /平 總價 150萬之間 假日伊里亞特灣 東宇亞泰花園 山地藝墅 中檔 3500－ 4000元 /平 總價 120－ 150萬之間 花溪山莊 佳地園 維也納森林別墅 比華利山莊 中低檔 3500元 /平以下 總價 120萬以下 香格 伊麗亞特灣 錦繡山莊 信盟花園 高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 渾 河 亞泰國際花園 繞城高速公路 沈營高速公路 梧桐大街 沈本高速公路 沈丹高速公路 皇家美墅 綠島 桃仙機場 渾南中高檔別墅分布示意圖 ? 基本情況 項目名稱 上市時間 總占地 總建面 容積率 綠化率 現(xiàn) /期房 建筑形式 東宇亞泰花園 一期 2023年 100200平 12400平 45% 一期現(xiàn)房 獨棟別墅72棟 0125 0247 二期 2023年末 2023年初 199800平 221379平(別墅50346平 ) 二期期房 公寓 28棟 。教堂一座 假日伊里亞特灣 2023年 10月 400000平 388000平 46% 期房 2023年 8月入住 聯(lián)排、雙拼 、獨棟 錦繡山莊 2023年 90000平 16000平 85% 現(xiàn)房 獨棟別墅42棟 信盟花園 2023年 300000平 63000平 80% 現(xiàn)房 獨棟別墅200棟 ,公寓 1棟 皇家美墅 2023年 45000平 16800平 70% 現(xiàn)房 獨棟別墅27棟 山地藝墅 2023年 120230平 13400平 88% 一期現(xiàn)房 獨棟別墅37棟 ? 基本情況 項目名稱 主力供應面積 主力總價款 銷售單價 東宇亞泰花園 450550平 306350萬 68007500元 /平 假日伊里亞特灣 獨棟 300320平、雙拼 210平 140200萬 獨棟 7000元 /平、雙拼 6800元 /平 錦繡山莊 320420平 250320萬 7800元 /平 信盟花園 400600平 475萬 93509800元 /平 皇家美墅 450900平 315350萬 70009000元 /平 山地藝墅 330450平 165248萬 50005500元 /平 ? 基本情況 項目名稱 2023年供應 2023年供應 截止目前銷售情況 東宇亞泰花園 2023平 50346平 一期基本入住 ,二期60% 假日伊里亞特灣 11000平 5000平 85% 錦繡山莊 16000平 4000平 100% 信盟花園 5000平 3000平 95% 皇家美墅 16800平 16000平 1520% 山地藝墅 13400平 合計 50800平 91746平 ? 基本情況 項目名稱 建筑風格 營銷推廣 東宇亞泰花園 采用了不同國家的建筑風格 ,融合了不同國家的不