房地產(chǎn)開發(fā)前期工作培訓(xùn)課件-展示頁
2025-01-07 15:16本頁面
【正文】 市場。 土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的 25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機關(guān)和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。 ? 目的：實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化。 可行性研究的作用 ? 是項目投資決策的基本依據(jù) ? 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) ? 是項目立項、用地審批的條件 ? 是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù) 投資機會研究階段 主要任務(wù)：對投資項目或投資方向提出建議 主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策，資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等 初步可行性研究階段（預(yù)可行性研究） ? 分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。 詳細(xì)可行性研究階段 項目的評估和決策 大中型和限額以上的項目及重要的小型項目 ? 項目概況 ? 市場分析與需求預(yù)測 ? 規(guī)劃方案的優(yōu)選 ? 開發(fā)進(jìn)度安排 ? 項目投資估算 ? 資金的籌集方案和籌資成本估算 ? 財務(wù)評價 ? 不確定性分析與風(fēng)險分析 ? 國民經(jīng)濟評價 ? 結(jié)論及建議 ? 接受委托 ? 市場和資源調(diào)查 ? 方案設(shè)計、評價與選擇 ? 優(yōu)選方案的詳細(xì)研究 ? 編制可行性研究報告 一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研 （一）宏觀環(huán)境調(diào)研 政策環(huán)境 ? 財政政策： 房產(chǎn)稅 ? 貨幣政策： 第三套房貸 ? 產(chǎn)業(yè)政策： ? 土地政策： ? 住房政策：保障性住房 經(jīng)濟環(huán)境 ? 國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、城市化進(jìn)程、通貨膨脹、居民收入水平、家庭支出結(jié)構(gòu) 人口環(huán)境 ? 人口總量 ? 人口的年齡結(jié)構(gòu) ? 人口的地理分布 ? 家庭結(jié)構(gòu) ? 文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境 （二）區(qū)域環(huán)境調(diào)研 對項目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、景觀、交通、人口構(gòu)成、就業(yè)、商圈等區(qū)位條件進(jìn)行分析，對項目地塊所具有的區(qū)位價值進(jìn)行判斷。 房屋開發(fā)費估算：單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法 ? 建安費 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 管理費用估算 銷售費用估算 財務(wù)費用估算 其他費用估算 不可預(yù)見費用估算 稅費估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。 ? ?值性較強 ? ?占用量大 ?
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