【正文】 新城，南臨臨城南路，北至廣場路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動中心（規(guī)劃） ?用地面積：小區(qū)占地面積 3萬多平方米 ?總建筑面積：近 7萬平方米 ?綠化率： 35% ?物業(yè)構(gòu)成：由 9幢小高層和 10幢多層組成，約 500余戶 ?銷售情況：目前該小區(qū)尚未開盤。 （三）競爭態(tài)勢 （三）競爭態(tài)勢 最直接競爭對手 —— 中誠 國際廣場 ?地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè) ?用地面積：規(guī)劃總用地面積近 74967平方米，約和 113畝 ?總建筑面積：約為 16萬平方米 ?銷售情況：住宅銷售均價(jià)在 6500元 /平方米左右，開盤時(shí)曾在二手房市場上炒得非常火熱，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。 來自甌北鎮(zhèn)的威脅 甌北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔，甌北組團(tuán)既是 溫州城市延伸的一部分 ，又是 永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 ，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?，具備?yōu)越的地理位置，因此，過去在永嘉有這樣一句話：“買房子如不買溫州，就要買甌北”。諸永高速沿途的房產(chǎn)開發(fā)很可能會熱起來。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢，接納溫州城市和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢的輻射，形成中心城市地區(qū)。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。 ?根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃， 上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市 ，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 ?扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣， 距市區(qū) 16公里，離楠溪江國家級風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里。 其中影響最大的項(xiàng)目是中楠房開的報(bào)喜鳥住宅項(xiàng)目，其土地購置費(fèi)一項(xiàng)就投入 ，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。 2023年，全市房地產(chǎn)投資 ，占全社會投資比重為 %。因此，城區(qū)外擴(kuò)， 向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場和滿足住宅需求的必然方展方向 。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實(shí) …… （三）競爭態(tài)勢 一、市場篇 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （二）政策分析 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 溫 州 ?溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。 目 錄 一、市場篇 市場 —— 政策 —— 競爭 二、產(chǎn)品篇 項(xiàng)目概況 —— 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 三、定位篇 產(chǎn)品定位 —— 市場定位 —— 目標(biāo)客戶定位 四、概念篇 五、營銷篇 賣點(diǎn)挖掘 — 核心賣點(diǎn) — 概念提練 — 創(chuàng)意表現(xiàn) 營銷推廣策略 — 階段性推廣計(jì)劃 — 價(jià)格策略 — 主題活動推廣 多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。大自然 濱江麗景 整合營銷企劃 浙江精銳 整合營銷的目標(biāo) 打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤形象，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。 深刻理解大勢，研究對手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營銷的不二法門。從當(dāng)前市場預(yù)期來看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，但 住宅市場需求仍將保持剛性的態(tài)勢而得不到緩解 。 ?溫州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)從八十年代初開始，經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展周期， 市場趨理性成熟 。 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 永 嘉 ? 永嘉縣下轄 12鎮(zhèn) 26鄉(xiāng)， 906個(gè)行政村，總?cè)丝诮?90萬人。 ? 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年 16月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，比上年同期增加 5億元，增長 。 （二）政策分析 大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來利好消息 ?上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是 全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。 ?大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)帶來了利好消息： 溫州 —— 諸暨段高速公路 將經(jīng)過縣城； 上塘通向橋下的公路 即將建成，有望年內(nèi)通車； 溫州到三江隧道 具體方案已經(jīng)落實(shí)；上塘正要新建另 一條通往甌北的公路 ，可將上塘與甌北縮短 7公里路程； 永興路與越江大橋 相連指日可待。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個(gè)核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 一個(gè)核心 —— 以上塘、甌北、黃田、羅東四個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能， 打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分散的弱點(diǎn)。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 兩條軸線 —— 沿甌江發(fā)展軸、沿楠溪江發(fā)展軸 諸永高速的開工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機(jī)會已成為一些業(yè)界人士的共識，永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)是上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土。 主要競爭樓盤 —— 中楠 目前二手房市場價(jià)格在 60007000元 /平方米。明珠花園 ?地理位置：中誠 銷售均價(jià)多層 4500元 /平方米，小高層 4600元 /平方米。 二、產(chǎn)品篇 （一）項(xiàng)目概況 （二）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（ SWOT） （一）項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目名稱：大自然 項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項(xiàng)目北臨環(huán)城西路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價(jià)值極具潛力 ?規(guī)劃建筑用途：商＋住。建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項(xiàng)目都將動工或竣工， 周邊配套設(shè)施的成熟和完善給上塘帶來更