【正文】 足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) ——寫字樓 12 000 000 貸：銀行存款 12 000 000 例題 ? 沿用上例，假設(shè)甲企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)符合 采用公允價值計量模式 的條件，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。 4月 5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計 1 200萬元。 例題 ? 20 7年 3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租。 ? 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用 一段時間之后再改為出租或用于資本增值 的，應(yīng)當(dāng) 先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 （一）外購的投資性房地產(chǎn) ? 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 用于出租的房地產(chǎn)的確認(rèn)時點通常是租賃期開始日 （即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期），因為租賃期開始日是房地產(chǎn)進(jìn)入出租狀態(tài)、開始賺取租金的時點。 例題 ? 炒樓花，是投機行為，不屬于投資性房地產(chǎn)。 ? 某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用（即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理）， 能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。 例題 ? 出租柜臺 ，商廈的柜臺用于出租，同時企業(yè)負(fù)責(zé)收銀，同時負(fù)責(zé)提供保安、維修等服務(wù)，這里出租的柜臺不屬于投資性房地產(chǎn)。 例題 ? 企業(yè)擁有并 自行經(jīng)營 的旅館飯店，其持有目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 。對于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。 甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務(wù)。 例題 ? 甲企業(yè)購買了一棟寫字樓，共 12層。直到甲企業(yè)與承租人簽訂經(jīng)營租賃合同，自租賃期開始日起，這棟商鋪才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。但尚未找到合適的承租人。 例題 ? 甲企業(yè)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通競拍取得一塊土地的使用權(quán)。對于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。 2年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價。 注意的問題： ? 例題 ? 甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期 5年。 ? 根據(jù) 《 閑置土地處置辦法 》 （中華人民共和國國土資源部令第 5 號）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。 例題 ? 企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。對于乙企業(yè) 而言，自租賃期開始日起，這項土地使用權(quán)屬于其投資性房地產(chǎn)。假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。 例題 ? 甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權(quán)的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期 10年。 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式 出租 的土地使用權(quán) 。 主要包括 已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。 ? 首次執(zhí)行日后，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)只有符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定條件、存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式計量。 ? 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 （二）適度引入了投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計量模式 ? 原則制度對于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量只允許在滿足特定條件的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)會計準(zhǔn)則 2023 投資性房地產(chǎn) 聯(lián)系方式 ? 教 師：貢 峻 ? 單 位：中南財經(jīng)政法大學(xué)會計學(xué)院 ? 電 話： 15307119698 ? 電子郵件： 投資性房地產(chǎn) ? 應(yīng)關(guān)注的主要內(nèi)容有： （ 1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍； （ 2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件； （ 3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計量的核算； （ 4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的核算； （ 5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算； （ 6）掌握投資性房地產(chǎn)處置的核算。 新舊比較 ? 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與 《 企業(yè)會計制度 》 有關(guān)規(guī)定（以下簡稱原制度）相比，主要差異如下： ? （一）要求單獨核算和反映投資性房地產(chǎn) ? 原制度不要求單獨核算投資性房地產(chǎn)，相關(guān)資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)單獨作為一項資產(chǎn)核算和反映，與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別，從而更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。 新舊銜接 ? 首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸為投資性房地產(chǎn)。采用成本模式的，將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值。采用公允價值模式的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 ? 一、投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的范圍 ? （一）已出租的土地使用權(quán)。 企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再 轉(zhuǎn)租 給其他單位，或 計劃 用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于已出租的土地使用權(quán)。甲企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價，為期 3年。 ? 本例中，對于 甲企業(yè) 而言，這項土地使用權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。 （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ? 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指 企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 ? 但是， 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。 例題 ? 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： （ 1）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期， 自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1年未動工開發(fā)建設(shè)的； （ 2）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè) 總面積不足三分之一 或者已投資額占 總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； （三）已出租的建筑物 ? 已出租的建筑物，是指企業(yè) 擁有產(chǎn)權(quán) 并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋 等建筑物。甲企業(yè)一開始將這兩間門面房用于自行經(jīng)營餐館。 ? 本例中，對于甲企業(yè)而言，這兩間門面房產(chǎn)權(quán)不能予以確認(rèn)，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。 （三）已出租的建筑物 ? ，不屬于此類。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進(jìn)行了開發(fā)，并在這塊土地上建