【正文】 作價(jià)的 60% 。 2. 土地儲(chǔ)備貸款 向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā) 、 整理的貸款 ， 用于支付征地補(bǔ)償費(fèi) 、 安置補(bǔ)助費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 、 場(chǎng)地平整費(fèi)等 。 租金是唯一還款來源 。 借款金額： 一般最高不超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的 70% ； 貸款期限： 短期建設(shè)貸款以建設(shè)周期為限， 3~5年；長期經(jīng)營貸款15~30年； 利息： 實(shí)行按季結(jié)息的辦法，收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。 房地產(chǎn)抵押貸款 ：房地產(chǎn)金融的核心 借款人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為抵押，向貸款人（抵押權(quán)人 /受押人）申請(qǐng)長期貸款，并承諾在約定的期限內(nèi)以一定的形式償付貸款本息。 土地 開發(fā)貸款 —— 商業(yè) 銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款 。 貸款條件：借款人 、 項(xiàng)目 。 貸款條件：借款人 、 項(xiàng)目； 貸款期限及利率：一般不超 過 3年 。 房地產(chǎn) 開發(fā)貸款的條件 除一般貸款條件外 ， 還包括： 企業(yè)滿足的條件：營業(yè)執(zhí)照 ， 銀行開立賬戶保持正常業(yè)務(wù)往來 ，企業(yè)的性質(zhì) 、 股東構(gòu)成 、 資質(zhì)信用等級(jí)等； 項(xiàng)目滿足的條件：土地使用權(quán) ， 項(xiàng)目相關(guān)合法證件 （ “ 四證 ” ）及市場(chǎng)前景 ， 預(yù)算合理且自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總額的 35%） ； 開發(fā)商對(duì)建設(shè)的房地產(chǎn)進(jìn)行保險(xiǎn) ， 且第一受益人為貸款銀行 。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ： 金融機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放的用于開發(fā) 、 建造向市場(chǎng)銷售 、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款 。也稱 短期透支貸款 。 私人市場(chǎng) 公眾市場(chǎng) 權(quán)益 融資 個(gè)人 房地產(chǎn)上市公司 企業(yè) 權(quán)益型 REIT 退休基金 債務(wù) 融資 商業(yè)銀行 企業(yè)債券 保險(xiǎn)公司 抵押貸款支持證券 退休基金 抵押型 REIT 依據(jù) 類型 融資主體 企業(yè)融資 企業(yè)實(shí)力與資信，考慮但不限于項(xiàng)目 項(xiàng)目融資 項(xiàng)目本身收益及資產(chǎn) 資金來源 自有資金 初始資本及其積累等權(quán)益性資本 借入資金 通過貨幣市場(chǎng)或資本市場(chǎng)籌集 融資渠道 直接融資 以商業(yè)信用、股票或債券等形式籌集 間接融資 通過金融機(jī)構(gòu)籌集 權(quán)益性質(zhì) 權(quán)益融資 通過吸收直接投資、股票、聯(lián)營等方式與自有資金形成權(quán)益資本 債務(wù)融資 以舉債方式籌集 融資方式 自有資金、銀行貸款、發(fā)行股票和債券（含證券化的產(chǎn)品）、預(yù)收定金、引用外資等 其他 短期、中期與長期；本幣與外幣；政策性與商業(yè)性；等等 4. 我國房地產(chǎn)投資資金融通方式 自我積累 注冊(cè)資本金和未分配利潤 外源融資 直接或間接融資 其他 含財(cái)政撥款、貼息貸款、納入預(yù)算并安排的貸款等 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通 銀行貸款 資本市場(chǎng)融資 信托融資 其他融資方式 1. 銀行貸款 貸款便捷 、 成本較低 ， 但期限較短 ， 使用常受到限制 。 特點(diǎn) ： 融資規(guī)模大、償還期較長、資金缺乏流動(dòng)性、高風(fēng)險(xiǎn)高收益。 土地購置 支付工程款等 土地開發(fā) 轉(zhuǎn)入開發(fā) 房屋建成 預(yù)售 /租 儲(chǔ)備資金 貨幣資金 生產(chǎn)資金 貨幣資金 成品資金 售租 貨幣資金 售租 3. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性 （ 1） 資金需要量巨大與企業(yè)自有資金有限的矛盾 資金投入集中、巨大且占用時(shí)間較長、周轉(zhuǎn)速度較慢； 追求項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)而超出了開發(fā)商自有資金； 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而投資多項(xiàng)目的需要，超出了開發(fā)商自有資金。 2. 房地產(chǎn)投資資金循環(huán)及其特點(diǎn) 特點(diǎn) ： 資金占用數(shù)量大、時(shí)間長，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運(yùn)動(dòng)受區(qū)域范圍的影響。房地產(chǎn)投資資金融通 主要內(nèi)容： 1. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通渠道； 3. 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道； 4. 房地產(chǎn)投資資金融通決策。 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義 房地產(chǎn)投資者為保持流動(dòng)性、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或追求更大利益的需要，在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行的行為或過程。資金的籌集和利用成為投資成功與否的關(guān)鍵因素之一。 （ 2） 購置所需資金量大與當(dāng)前支付能力有限的矛盾 當(dāng)時(shí)資金實(shí)力不夠； 保持對(duì)資金的主動(dòng)性； 資金壓力在時(shí)間上攤??； 貨幣價(jià)值的變化； 提前實(shí)現(xiàn)房屋購買行為。 房地產(chǎn)投資資金融通與房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)價(jià)值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金 貸款 —— 貸款者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款 ， 主要用于補(bǔ)充公司日常經(jīng)營運(yùn)作而產(chǎn)生的資金缺口 ， 并不針對(duì)具體項(xiàng)目或工程 ， 其特點(diǎn)是貸款期限短 、 周轉(zhuǎn)性強(qiáng) 、 融資成本低 ， 使用最頻繁 。 貸款條件：借款人 、 項(xiàng)目； 貸款用途： 城市綜合開發(fā) 、 商品房開發(fā)以及舊城改造等項(xiàng)目所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金 ， 不得挪用于開發(fā)企業(yè)自身固定資金投資或作為開發(fā)項(xiàng)目投資性貸款； 貸款方式 、 期限及利率：一般不超過 2年 。 包括住房開發(fā)貸款 、商業(yè)用房開發(fā)貸款 、 土地開發(fā)貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 。 住房 開發(fā)貸款 —— 貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款 ， 其中包括經(jīng)濟(jì)適用住房以及對(duì)住宅部分投資占總投資比例超 過 50%的綜合性 房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 商業(yè)用房 開發(fā)貸款 —— 貸款人向借款人發(fā)放的用于賓館 （ 酒店 ） 、 寫字樓 、大型購物中心及其配套設(shè)施等商用項(xiàng)目建設(shè)的貸款 ， 其中 包括對(duì)非住宅部分投資占總投資比例超過 50%（ 含 ）的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 貸款期限及利率：出租 、 自營項(xiàng)目最長不超 過 15年 ， 出售 、 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目最長不超過 8年 。 其中 ， 土地儲(chǔ)備貸款是其中的一種特殊類型 。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對(duì)抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)處置，從中獲得補(bǔ)償。 經(jīng)營性抵押貸款 ： 以租約 （ 總租金額 ） 作為抵押 ， 獲得較長時(shí)期一定比例的貸款 。 2023年開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù) 。 土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)的機(jī)構(gòu) （ 儲(chǔ)備中心或受托進(jìn)行儲(chǔ)備開發(fā)的企業(yè) ） 。 3. 在建工程抵押貸款 抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款 ， 以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn) ，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 。 特點(diǎn)：有利于開發(fā)商解決在建工程續(xù)建資金需求；在銀行的監(jiān)控下 ， 可以促進(jìn)開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平 ， 降低風(fēng)險(xiǎn) 。 4. 房地產(chǎn)企業(yè)上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)項(xiàng)目 時(shí)，通過 IPO、 增發(fā)股票等方式籌集資金，購買股票的個(gè)人或企業(yè)由此獲得對(duì)房地產(chǎn)股份公司的部分所有權(quán)，并有權(quán)按持股份額分得公司的經(jīng)營收益。 類別： IPO，增發(fā)，配股 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 資金使用上較少限制 永久資本 可獲得溢價(jià)資金 促使企業(yè)改進(jìn)管理水平 提升公司信譽(yù)和品牌 條件苛刻，審核嚴(yán)格 IPO輔導(dǎo)期較長 融資成本較高 稀釋原投資者對(duì)企業(yè)的控制權(quán) 香港和內(nèi)地 IPO比較 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)與難點(diǎn) 香港上市 可進(jìn)入國際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份 地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙 對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高 上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場(chǎng)高 境內(nèi)上市 市盈率估值水平仍較海外市場(chǎng)高，融資成本低 市場(chǎng)較以前規(guī)范 A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資需求態(tài)度日益理性 形勢(shì)難以判斷 審批嚴(yán) 5. 發(fā)行房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)公司在籌集房地產(chǎn)資金時(shí)按照合法手續(xù)向社會(huì)發(fā)行的一種書面權(quán)利憑證，承諾按照約定利率和日期支付利息，并在特定的日期償還本金。 發(fā)行條件 凈資產(chǎn)額的限額： 股份有限公司不低于 3000萬元 ， 有限責(zé)任公司不低于 6000萬元； 累計(jì)債券總額不超過公司凈資產(chǎn)的 40%， 累計(jì)債券總額指公司成立歷來發(fā)行的所有債券的尚未償還部分 ， 發(fā)債額度不能超過整個(gè)項(xiàng)目所需資金的 20％ ； 最近 3年平均可分配利潤足以支付 1年的利息； 籌集的資金投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策； 債券利率不得超過國務(wù)院規(guī)定的利率水平； 國家規(guī)定的其他條件 。 類別： 政府債券（有些地方試辦發(fā)行住宅債券）、金融債券、公司債券 房地產(chǎn)債券相對(duì)于其他債券的優(yōu)勢(shì) 發(fā)行總額大； 期限長； 可與購房相結(jié)合； 較安全。 6. 房地產(chǎn)信托 信托公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或以上委托人合法擁有的資金 ， 按委托人的意愿以自己的名義 ， 為受益人的利益或特定目的 ，