【正文】 104國道和多條省道經(jīng)過?市區(qū)內(nèi)有宿州、宿州北、宿州東等多個高速出入口?站點：宿州站、碭山南站、蕭縣北站公路：年公路旅客周轉(zhuǎn)量 35億人公里，貨運周圍量 423億噸公里，省內(nèi)重要公路交通樞紐?、宿淮鐵路?運行中：京滬線、隴海線、京滬高鐵?城南新區(qū)沱河城東新區(qū)京滬線政務(wù)區(qū)新汴河汴北新區(qū)三角洲生態(tài)公園老城區(qū)汴河路17城市背景 /城市交通宿州是省內(nèi)重要交通樞紐，規(guī)劃將形成高速公路網(wǎng)體系，拓展鐵路交通網(wǎng)，實施航道改建及整治，建設(shè)航空快速通道，為人口增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展建立良好基礎(chǔ)。形成 “中心極化、組群互動、軸帶發(fā)展、對接周邊 ”空間開發(fā)格局以及 “一主三副 ”的城市空間結(jié)構(gòu)：p“一主 ”：一個城市主中心，依托老城區(qū)和市級政務(wù)文化區(qū)，形成城市主中心。目前，鞋業(yè)基地入駐項目 50多個，協(xié)議引資約 100多億元，已帶動 3萬多人就業(yè)。隨著以鴻星爾克為代表的泉州鞋業(yè)的到來，加上先期入駐的廣州和溫州鞋業(yè)板塊，中國鞋業(yè) “ 三州歸宿 ” 初露端倪。宿州初步建成 10平方公里的制鞋生產(chǎn)區(qū)、生產(chǎn)配套區(qū)、商貿(mào)物流區(qū)等，百麗、泰馬等鞋企紛紛投產(chǎn)。15城市背景 /城市產(chǎn)業(yè) /產(chǎn)業(yè)承接宿州走組團(tuán)、集群式的整體承接勞動密集型產(chǎn)業(yè)之路，作為擴張工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的戰(zhàn)略路徑，產(chǎn)業(yè)工人成為住宅市場客戶的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展衍生辦公需求。二產(chǎn)、三產(chǎn)的發(fā)展推進(jìn)該市工業(yè)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，吸引大量工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口，帶動房地產(chǎn)市場的需求。——《 宿州市實施城鎮(zhèn)擴容戰(zhàn)略 》14城市背景 /城市產(chǎn)業(yè)p縣城、中心鎮(zhèn)擴容指標(biāo)：2023年四個縣城實現(xiàn) “ 雙 20” 目標(biāo)，即縣城建成區(qū)達(dá)到 20平方公里，人口達(dá)到 20萬人。中心城市擴容 “ 雙 70” 目標(biāo)：2023年，宿城建成區(qū)規(guī)模達(dá)到 70平方公里，人口達(dá)到 70萬人p按 《 中國統(tǒng)計年鑒 》 ：按收入情況將家庭分組，其中有購房能力的中等收入以上人群所占比例約為 60%。截至 2023年，宿州城區(qū)人口規(guī)模 ，年均增長 5%，年均增長 ；p1213城市背景 /城市經(jīng)濟(jì) /人口增長截止 2023年，宿州城區(qū)人口規(guī)模 ，城市的擴容和人口的增長將帶來每年 。數(shù)據(jù)來源：安徽省統(tǒng)計局 1112城市背景 /城市經(jīng)濟(jì) /人均 GDP宿州人口基數(shù)較大，城市化率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平脫節(jié)，近年城市化進(jìn)程將加快，住房需求向品質(zhì)化發(fā)展。10城市背景 /城市經(jīng)濟(jì) /GDP及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)宿州 GDP與增長率在全省 16個城市排名均為第 7；第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，推動宿州經(jīng)濟(jì)更快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整給城市房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展契機。徐州都市圈 各市聯(lián)動發(fā)展，接軌 “ 長三角 ” ，迅速壯大?；春＝?jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū) 已形成 “ 十 ” 字聚合軸模式，在交通、產(chǎn)業(yè)、市場準(zhǔn)入、物流、科技創(chuàng)新、金融服務(wù)、旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、人力資源、社會保障、環(huán)境保護(hù) 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)共同體以及徐州都市圈為宿州城市發(fā)展提供了更廣闊空間和更高平臺，有利于形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展模式，人口流動引發(fā)新增購房需求。 宿州為 “ 舟車會聚，九州通衢之地 ” ， “ 扼汴控淮，當(dāng)南北沖要 ” ， “ 跨汴阻淮，信江北一要地 ” ；p隨著區(qū)域合作體系不斷完善，發(fā)展前景看好，對于房地產(chǎn)市場有推動作用。長期來看78PART中長期來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化、收入水平提高等因素，仍是推動市場向上的原動力；216。住房需求的根本動力存在，房價與經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的狀態(tài)下，市場需求依然廣闊。政策背景短期來看216。政策評價：” 國五條 “ 細(xì)則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，而并未 ” 一刀切 “ ；市場調(diào)控措施的加強趨向于采用經(jīng)濟(jì)杠桿對樓市進(jìn)行調(diào)控，通過差別化信貸、稅收政策抑制投機投資需求從而影響市場供求關(guān)系。出售自有住房規(guī)定征收的個人所得稅按 20計征所得稅；252。限購進(jìn)一步升級，明確統(tǒng)一限購的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)；252。個人住宅部分預(yù)計不會全面開征， 但房產(chǎn)稅的相關(guān)推進(jìn)會對購房者心態(tài)產(chǎn)生一定影響政策背景5“ 國五條 ” 細(xì)則重點指向全國房價過快上漲的部分城市，差別化為年內(nèi)政策主線。預(yù) 計管理層將加強對土地、資金的監(jiān)管、并加強對地方政府問責(zé)，地方政府 “ 向緊微調(diào) ” 壓力增加，大城市或出臺更多 “ 非常規(guī)調(diào)控 ” （限售、限簽約等）平抑樓價。——?2023年通脹將總體上行，在貨幣環(huán)境相對寬松之下，樓市投資熱情可能再度激發(fā)， 2023年來自政策面的壓力或再增加。一般而言，通脹 (CPI)及經(jīng)濟(jì)活躍度 (PMI)快速上行至 “紅區(qū) ” ，易招致政策加碼。雙軌制完成——不具備退出條件 （前述）3）替代條件：替代政策（房產(chǎn)稅）的實施效果能完美替限購——不具備退出條件， 上海、重慶試點成效并未十分明顯。1 政策背景研究限購（特別是大型城市）的退出條件：1）宏觀條件：宏觀環(huán)境產(chǎn)生較大變化——不具備退出條件 。謹(jǐn)呈：金方集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合富輝煌（中國）所有，未經(jīng)合富輝煌（中國）書面許可，不得擅自向其他任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分和全部內(nèi)容。202305宿州 金方 項目 基礎(chǔ)研究報告12PART具體如，流動性仍寬松、通脹上行、投資氣氛仍濃、投資渠道仍難突破、土地成本上行等（前述）2）制度條件：市場 +保障 限購仍將持續(xù)政策背景3未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響。保持在 “ 藍(lán)區(qū)” 則政策傾向于維穩(wěn)。?但 2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將較大可能保持在低增長狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)活躍度預(yù)計難以達(dá)到紅區(qū)；這對樓市政策的加碼空間形成制約；——“ 防 滯 ” 制約加碼空間、未來政策向緊微調(diào)壓力更視乎通脹影響。政策背景4未來政策將延用 “ 新國八條 ” 調(diào)控框架，具體措施在防滯與防漲間平衡。調(diào)性時間點效果深度范圍直指購房資格與房價上漲限購增加目前非限購城市、區(qū)域、住宅類型兩會前調(diào)控便于統(tǒng)一調(diào)控具體措施直指問責(zé)制度，執(zhí)行性更強2023年樓市調(diào)控必將更嚴(yán)新 “國五條 ”的核心與重點252。差別化成為信貸主旨；252。首次明確提出加強預(yù)期管理。政策背景6宿州 “ 新國五條 ” 細(xì)則未提及限購、 “ 20%個稅 ” 及信貸新政的問題，但針對房價漲幅設(shè)置上限，并表示加大年內(nèi)土地供應(yīng)。房產(chǎn)稅試點范圍如何擴大，限購政策執(zhí)行更加嚴(yán)厲，都將給市場運行帶來壓力，開發(fā)企業(yè)需緊跟市場需求變化，合理把握拿地、推盤策略，確保企業(yè)業(yè)績平穩(wěn)增長216。歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策并未改變市場整體向上的態(tài)勢，相關(guān)調(diào)控政策出臺也并不會改變住房需求的根本動力；216。未來十年中國房地產(chǎn)