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20xx新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位溝通方案-展示頁(yè)

2024-11-24 23:15本頁(yè)面
  

【正文】 善型需求所占比重較大,投資前景也是其置業(yè)過(guò)程中所考慮了的一個(gè)重要因素。 新鄭市房地產(chǎn)市 場(chǎng)在售產(chǎn)品仍然是以舒適性產(chǎn)品為主; 2020 年新鄭市 90 平以下商品房占總銷(xiāo)售套數(shù)的 10%, 140 平以上產(chǎn)品占 %左右; 新鄭市市場(chǎng)主流戶(hù)型仍是 90140 平之間的產(chǎn)品 深度訪談分析 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 深度訪談概況 —— 此次深度訪談共訪談客戶(hù) 36 人。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)迅速, 2020 年商品房銷(xiāo)售總額為 41 億,其中住宅銷(xiāo)售面積約為 億; 2020 年新鄭市房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度為 60%,商品住宅施工面積增長(zhǎng) 60%,相對(duì)于 0 10年的 100%的增速有所放緩,但整體增長(zhǎng)情況仍然喜人; 2020 年以來(lái),新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總額迅速增長(zhǎng),市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展數(shù)據(jù) 市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) —— 2020 年,新鄭市商品房銷(xiāo)售面積為 130 萬(wàn)方,其中住宅銷(xiāo)售面積為 122萬(wàn)方,商業(yè)用房占到 6 萬(wàn)方左右, 90 平以下及 140平以上住宅占到 12萬(wàn)方左右,約占總房屋銷(xiāo)售面積的 10%, 90140 之間的物業(yè)占到 90%。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展數(shù)據(jù) 市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) —— 新鄭市商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速,年均增長(zhǎng)率從 30%90%不等,但是受到整體規(guī)模有限的因素的影響,整體市場(chǎng)凈增投放量增長(zhǎng)有限, 2020年銷(xiāo)售較 2020年增長(zhǎng)約30 萬(wàn)方,其中住宅增長(zhǎng) 25 萬(wàn)方左右。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn), 2020 年商品房施工面積為 194 萬(wàn)平方米,其中住宅施工面積約為 182 萬(wàn)平方米; 2020 年新鄭市房屋施工面積增長(zhǎng)幅度為 18%,商品住宅施工面積增長(zhǎng) 14%; 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn),健康。 ◆新鄭市向北發(fā)展,將逐步融入鄭州大都市區(qū):新鄭市北部新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè),必將拉動(dòng)新鄭市跨過(guò)老城墻,向北發(fā)展,北部新區(qū)將成為未來(lái)幾年新鄭市城市發(fā)展的主力區(qū)域和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 新鄭市城市規(guī)格 新區(qū)建設(shè) —— 行政、交通先行,城市發(fā)展快通道 新鄭北部新區(qū)的建設(shè)以新鄭市政府為帶動(dòng),新市政府即將于 5 月 1 日動(dòng)工,交通方便的發(fā)展同樣喜人,在現(xiàn)有鄭新路的基礎(chǔ)上,后期將打通中華路、解放路至鄭州,更有城際輕軌連接鄭州與新鄭,行政單位的遷入、交通道路的建設(shè),都將推動(dòng)新鄭快速向北發(fā)展,新區(qū)建設(shè)步入快車(chē)道。 新鄭市 2020 年旅游人次達(dá)到 388 萬(wàn)人,增長(zhǎng) 10%,旅游收入達(dá)到 億元,大幅度增長(zhǎng) 25%; 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有助于進(jìn)一步優(yōu)化新鄭市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供推動(dòng)力。 新鄭市宏觀經(jīng)濟(jì) 旅游經(jīng)濟(jì) —— 旅游經(jīng)濟(jì)、增長(zhǎng)迅速 新鄭市近年來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,旅游人次 2020 年達(dá) 388 萬(wàn)人次,旅游收入達(dá)到 億元,旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的提升,為新鄭市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了推動(dòng)力,從而利好于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 新鄭市宏觀經(jīng)濟(jì) 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) —— 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、第二產(chǎn)業(yè)為主 受城市發(fā)展策略影響,新鄭市三 產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例較為穩(wěn)定,仍舊以第二產(chǎn)業(yè)為主,約為 70%左右,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重近年來(lái)較為平穩(wěn)。 近年來(lái),新鄭市人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng),人均購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)步提高,與之相匹配的,人均消費(fèi)性支出穩(wěn)步提升。新鄭市人均 GDP 約為 64000 元,根據(jù)按國(guó)際商業(yè)發(fā)展規(guī)律,新鄭 市商業(yè)發(fā)展開(kāi)始向較為成熟階段發(fā)展,SHOPPINGMALL、商務(wù)地產(chǎn)等商服類(lèi)物業(yè)開(kāi)始具備市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展同樣顯著,成功承辦黃帝故里拜祖大典,黃帝文化品牌強(qiáng)勢(shì)崛起,吸引了眾多海內(nèi)外炎黃子孫前來(lái)尋根拜祖、旅游觀光。 新鄭市城市介紹 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 工業(yè)強(qiáng)市、文化強(qiáng)市 新鄭市工業(yè)實(shí)力雄厚,文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),先后榮獲了全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)、全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣(市)、全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)縣級(jí)城市旅游競(jìng)爭(zhēng)力 20 強(qiáng)、全國(guó)文化建設(shè)先進(jìn)縣(市)等稱(chēng)號(hào)。裴李崗文化遺址、黃帝故里、鄭王陵博物館、歐陽(yáng)修陵園、鄭韓故城等名勝古跡遍布。 新鄭市城市介紹 歷史人文 —— 拜祖大典、華人尋根 新鄭市是河南省 1989 年公布的第一批十大歷史文化名城之一,境內(nèi)名勝古跡眾多。 新鄭市城市介紹 城市交通 —— 立體交通、高速發(fā)展 新鄭市交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著增強(qiáng),已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳钡墓肪W(wǎng),京廣鐵路、京珠高速公路、 107 國(guó)道等國(guó)家重要交通干線縱貫全境。 新鄭市城市介紹 行政區(qū)劃 —— 隸屬鄭州、物流中心 新鄭市隸屬鄭州,是河南省對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)市和加快城市化進(jìn)程試點(diǎn)縣市,新鄭市轄 3 個(gè)街道、9 個(gè)鎮(zhèn)、 3個(gè)鄉(xiāng)。 新鄭市位 于河南省中部,北靠省會(huì)鄭州,東鄰中牟縣、尉氏縣,南連長(zhǎng)葛市、禹州市,西與新密市接壤。謹(jǐn)呈:河南一建集團(tuán)嘉仕通置業(yè)有限公司 深圳眾陽(yáng)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 二零壹二年三月 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及 項(xiàng)目定位溝通方案 PART1 新鄭市城市發(fā)展 PART2 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 PART3 新鄭市分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) PART5 人民路價(jià)值分析及定位規(guī)劃 PART6 文化路價(jià)值分析及定位規(guī)劃 PART4 新鄭市商業(yè)發(fā)展分析 PART1 新鄭市城市發(fā)展 新鄭市城市介紹 城市概況 —— 黃帝故里、鄭南重市 8000 年裴李崗文化、 5000 年黃帝文化和 2700年鄭韓文化,新鄭被譽(yù)為黃帝故里、中華第一古都。北距鄭州市區(qū) 38 公里;南至長(zhǎng)葛市區(qū) 203/a.4 公里、許昌市區(qū) 40 公里;總面積 873 平方公里,總?cè)丝? 萬(wàn)人??崭蹍^(qū)成立于 2020 年 3 月 26 日,是圍繞國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域,是鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中心之一,空港區(qū)內(nèi)富士康產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作,空港區(qū)現(xiàn)已 納入鄭州新區(qū),但其對(duì)于新鄭市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尤其是物流產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的巨大帶動(dòng)力是顯而易見(jiàn)的。 新鄭處于承東啟西、連接南北的“黃金十字路口”上,新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)距鄭州市區(qū)直線距離15 公里 ,距新鄭市區(qū)直線距離 20 公里,是我國(guó)重要的干線機(jī)場(chǎng)及空中交通樞紐,目前已開(kāi)辟航線 70 多條,通達(dá)全國(guó) 54 個(gè)城市,并開(kāi)通有俄羅斯、新加波、日本等國(guó)家的不定 期包機(jī)和香港、澳門(mén)的定期包機(jī)航線,形成了集公路、鐵路、輕軌(規(guī)劃)、航空為一體的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò),是中部地區(qū)人流、物流、信息流和資金流的主要匯集地。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期,鄭、韓兩國(guó)先后在新鄭建都 539 年之久,鄭韓故城屬?lài)?guó)家級(jí)文物保護(hù)單位。 每年農(nóng)歷三月初三舉辦黃帝故里拜祖大典, 2020 年 6 月 7 日,國(guó)務(wù)院印發(fā)國(guó)發(fā)〔 2020〕 19號(hào)文件,確定新鄭黃帝拜祖祭典為第一批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)擴(kuò)展項(xiàng)目 (類(lèi)別為民俗類(lèi),序號(hào) 480,編號(hào) Ⅹ 32),黃帝故里拜祖大典,突出了中華民族尋根拜祖的主題,象征炎黃子孫血脈相連、薪火相傳。河南中煙工業(yè)公司新鄭煙廠、河南省新鄭煤電 有限責(zé)任公司趙家寨煤礦、河南鴿瑞復(fù)合材料股份有限公司、好想你棗業(yè)股份有限公司等一大批實(shí)力雄厚企業(yè)共同構(gòu)成了新鄭市工業(yè)龍頭。 新鄭市宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 和人均 GDP—— 穩(wěn)步增長(zhǎng) 近年來(lái),新鄭市國(guó)民生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng), 2020 年,國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 439 億元,人均 GDP達(dá)到 64000 元,其中 GDP年均增長(zhǎng)幅度維持在 1317%之間,增長(zhǎng)穩(wěn)定。 人均 GDP ($) 商業(yè)狀態(tài) < 1100 與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài) 11002020 百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障 20204400 大型購(gòu)物中心、超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生 > 4400 SHOPPINGMALL、商務(wù)地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn) 新鄭市宏觀經(jīng)濟(jì) 人均收入及消費(fèi)支出 —— 人均可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)定、購(gòu)買(mǎi)力穩(wěn)步提升 新鄭市近年來(lái)人均可支配收入穩(wěn) 步增長(zhǎng), 2020 年人均可支配收入接近 18000 元,增長(zhǎng)幅度為 15%,人均收入穩(wěn)步增長(zhǎng),與之相對(duì)應(yīng)的,人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)同樣穩(wěn)定。 新鄭市近年來(lái)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度約為 10%左右;人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)比例約為 10%左右; 人均可支配收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)、人均購(gòu)買(mǎi)能力的穩(wěn)步提高以及人均消費(fèi)能力的平穩(wěn)提升,都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。隨著城市建設(shè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展及私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展,必將促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,新鄭市未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)上漲空間巨大,利好房地產(chǎn)的發(fā)展。 近年來(lái),新鄭市依托文化產(chǎn)業(yè)、尤其是拜祖大典的舉行,旅游 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 新鄭市城市規(guī)劃 鄭州都市區(qū)十大組團(tuán) —— 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、鄭州向南看 鄭州市向北、向西發(fā)展受到地理?xiàng)l件的制約,城市規(guī)劃中短期內(nèi)主要向東發(fā)展,長(zhǎng)期向南發(fā)展; 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略,城市框架將迅速拉大,鄭州提出大力建設(shè)都市區(qū)十大組團(tuán),鄭州新區(qū)的規(guī)劃及空港區(qū)的建設(shè)、二七新區(qū)的率先啟動(dòng)、宜居教育城的發(fā) 展,都拉開(kāi)了鄭州都市區(qū)向南發(fā)展的序幕; 新鄭作為鄭州都市區(qū)南向的重要區(qū)域,在鄭州向南發(fā)展的過(guò)程中,必將迎來(lái)新的騰飛契機(jī); 新鄭市城市規(guī)劃 新鄭規(guī)劃 —— 鄭新融合、新鄭向北 《河南省新鄭市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃( 20202030)》明確了新鄭市“東強(qiáng)西控、南優(yōu)北跨”的發(fā)展占領(lǐng),北部成為新鄭市發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng),北部新區(qū)北起北環(huán)路、南至鄭韓故城、東起京廣鐵路、西至新鄭大道,規(guī)劃總面積 ,主要發(fā)展市級(jí)行政辦公、商業(yè)金融、居住、教育等功能,是以辦公、商貿(mào)、教育、居住、文化娛樂(lè)為主的綜合型城市新區(qū)。 新鄭市城市發(fā)展總結(jié) 眾陽(yáng)思考 : ◆鄭南重市,遠(yuǎn)期發(fā)展主向:新鄭市位于鄭州都市區(qū)的南部,處于鄭州市遠(yuǎn)期發(fā)展主向上,未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? ◆交通改善、行政帶動(dòng),新鄭發(fā)展加快:三條主干道連接鄭州,規(guī)劃中的城市輕軌快速通達(dá),新鄭市融入鄭州大都市區(qū)的步伐開(kāi)始加快,新鄭市新市政府即將開(kāi)工建設(shè),并可能將于明年投入使用,新鄭市新城區(qū)的快速發(fā)展蓄勢(shì)待發(fā); 新鄭向北,新城向快 PART2 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展數(shù)據(jù) 房屋施工面積 —— 2020 年以來(lái),新鄭市商品房施工面積整體較為穩(wěn)定,變化不大,增長(zhǎng)較為平穩(wěn),住宅作為其中 最重要的物業(yè)類(lèi)型,其施工面積變化同樣不大,新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展數(shù)據(jù) 各物業(yè)施工面積 —— 在各類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)中, 140 平以上物業(yè)近年來(lái)開(kāi)發(fā)量較小, 90 平以?xún)?nèi)的物業(yè)開(kāi)發(fā)近年來(lái)有所降低,商業(yè)用房供應(yīng)量增長(zhǎng)較為迅速,從 2020年的 11000平方米上升到2020 年 的近 80000 平,受個(gè)案影響,短期內(nèi)商業(yè)用房供應(yīng)量較大。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)消化量增長(zhǎng)迅速, 2020 年商品房銷(xiāo)售面積為 130 萬(wàn)平方米,其中住宅銷(xiāo)售面積約為 122 萬(wàn)平方米; 2020 年新鄭市房屋銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度為 32%,商品住宅施工面積增長(zhǎng) 25%; 受龍湖鎮(zhèn)板塊影響,新鄭市房 地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況發(fā)展迅速。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展數(shù)據(jù) 市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) —— 2020 年以來(lái),新鄭市商品房銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)迅速, 20 2020 年年均增長(zhǎng)率均超過(guò) 100%, 2020年受到大環(huán)境影響,有所放緩,但增速仍然高達(dá) 60%,商品房銷(xiāo)售總額超過(guò) 40 億,其中住 宅為超過(guò) 37 億。 市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) —— 2020 年,新鄭市商品住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò) 10000 套,增長(zhǎng)幅度為 20%,其中 90 平以下占到 10%以上,超過(guò) 1200 套, 140 平以上戶(hù)型占比較小。調(diào)查對(duì)象是政府辦公室、統(tǒng)計(jì)局、金融保險(xiǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)資深人士。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 置業(yè)需求 —— 根據(jù)此次市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果,客戶(hù)在置業(yè)的過(guò)程中主要考慮的前三個(gè)因素依次為:地理位置、工程質(zhì)量和房屋總價(jià),而在對(duì)客戶(hù)置業(yè)區(qū)域的調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn),新城區(qū)雖然規(guī)劃剛剛起步,但作為公職人員對(duì)新城區(qū)規(guī)劃和發(fā)展比較了解,在新城區(qū)置業(yè)是其首選。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 購(gòu)買(mǎi)心理 —— 客戶(hù)對(duì)于物業(yè)單價(jià)的愿意接受的主力價(jià)格區(qū)間為 30003500 元,總價(jià)區(qū)間在3045 萬(wàn)之間。而在商鋪的購(gòu)買(mǎi)中,客戶(hù)更加傾向于傳統(tǒng)的沿街商鋪,一二層連體其次。 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) 眾陽(yáng)思考 : ◆新鄭市向北發(fā)展,將逐步融入鄭州大都市區(qū):新鄭市位于鄭州都市區(qū)的南部,處于鄭州市遠(yuǎn)期發(fā)展主向上,未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆? ◆交通改善、行政帶動(dòng),新鄭發(fā)展加快:三條主干道連接鄭州,規(guī)劃中的城市輕軌快速通達(dá),新鄭市融入鄭州大都市區(qū)的步伐加快,新鄭市新市政府即將開(kāi)工建設(shè),并可能將于明年投入使用,新鄭市新城區(qū)的快速發(fā)展蓄勢(shì)待發(fā); ◆ 市場(chǎng)需求量大,有待挖掘:新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚、供應(yīng)量小,客戶(hù)需求尚未完全釋放,巨大的潛在市場(chǎng)有待發(fā)掘。 新城帶動(dòng),市場(chǎng)即將爆發(fā) PART3 新鄭市分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 新鄭市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域研究 區(qū)域劃分 —— 新鄭市區(qū)、龍湖鎮(zhèn)、空港區(qū) 新鄭市 空港區(qū) 龍湖鎮(zhèn) 對(duì)于新鄭房地產(chǎn)市場(chǎng)的分區(qū)域研究主要分析以下三個(gè)區(qū)域: 龍湖鎮(zhèn):新鄭市與鄭州市的交接地帶,距離鄭州距離較近,低密度、高品質(zhì)項(xiàng)目云集于此 ; 空港區(qū):產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下的快速發(fā)展區(qū)域,區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目發(fā)展對(duì)本案具有一定的參考價(jià)值; 新鄭市:項(xiàng)目所在區(qū)域,區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目與本案形成了直接的市場(chǎng)
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