【正文】 估價(jià)師聲明 1估價(jià)假設(shè)和限制條件 2估價(jià)結(jié)果報(bào)告 4一、估價(jià)委托人 4二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 4三、估價(jià)目的 4四、估價(jià)對(duì)象 4五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) 7六、價(jià)值類型 7七、估價(jià)原則 7八、估價(jià)依據(jù) 8九、估價(jià)方法 9十、估價(jià)結(jié)果 9十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 10十二、實(shí)地查勘期 10十三、估價(jià)作業(yè)日期 10估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11一、區(qū)位狀況描述與分析 11二、實(shí)物狀況描述與分析 12三、權(quán)益狀況描述與分析 13四、市場(chǎng)背景描述與分析 14五、最高最佳利用分析 16六、估價(jià)方法適用性分析 16七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 17八、估價(jià)結(jié)果確定 26九、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示 27附 件 30一、估價(jià)對(duì)象位置圖；二、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片；三、可比實(shí)例位置圖和外觀照片；四、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見；五、估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；六、《關(guān)于法定優(yōu)先受償款情況的陳述》復(fù)印件；七、估價(jià)委托書復(fù)印件；八、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；九、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件。依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、政策文件和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的資料，按照估價(jià)程序，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，在滿足本次估價(jià)假設(shè)和限制條件下，估價(jià)結(jié)果見表1。估價(jià)對(duì)象：XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)范圍包括建筑物（不含室內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)）及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)(包含土地出讓金)；（），；規(guī)劃及實(shí)際用途均為住宅，土地使用權(quán)類型為出讓，房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人均為雷珍。建成年份2002年土地使用權(quán)類型出讓分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積終止日期住宅：至20670903總樓層16層（帶電梯）單元所處樓層自然層第3層估價(jià)結(jié)果幣種人民幣未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值單價(jià)13799元/㎡未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款零元整（0元） 抵押價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金壹拾貳萬(wàn)貳仟元整（ 122000元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬(wàn)元整（1720000元）抵押凈值單價(jià)12885元/㎡備注預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用和稅金項(xiàng)目中，根據(jù)當(dāng)?shù)劂y行慣例僅扣除預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金，未考慮預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用。XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 電話：059187606150、87607391房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXXX[XXXX]第XXXXXX號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產(chǎn)抵押估價(jià)估價(jià)委托人： XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXXXX(注冊(cè)號(hào)：3520080014)王曉芳(注冊(cè)號(hào)：3520130033)估價(jià)報(bào)告出具日期：二○一五年十二月二十一日估價(jià)報(bào)告摘要表估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號(hào)估價(jià)委托人XXXXXXXX產(chǎn) 權(quán) 人雷珍項(xiàng)目名稱XXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地產(chǎn)抵押估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一五年十二月二十日權(quán)利證書《房屋所有權(quán)證》(XX房權(quán)證R字第XXX號(hào))《國(guó)有土地使用證》[XXX國(guó)用（200XX）第XXXXXX號(hào)估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)對(duì)象總建筑面積建筑結(jié)構(gòu)鋼混備注。致估價(jià)委托人函XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號(hào)XXXXXXXX：受你們的委托，本公司特派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXXXX(注冊(cè)號(hào)：3520080014) 、王曉芳(注冊(cè)號(hào)：3520130033)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值；價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年12月20日；價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)結(jié)果一覽表 表1(幣種：人民幣)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）單價(jià)13799元/平方米注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款零元整（0元）抵押價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）單價(jià)13799元/平方米預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金壹拾貳萬(wàn)貳仟元整（ 122000元）抵押凈值壹佰柒拾貳萬(wàn)元整（ 1720000元）單價(jià)12885元/平方米特別提示：（1）預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用和稅金項(xiàng)目中，根據(jù)當(dāng)?shù)劂y行慣例僅扣除預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的稅金，未考慮預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置費(fèi)用；（2）本估價(jià)報(bào)告使用期限為自報(bào)告出具之日起一年；（3）具體內(nèi)容請(qǐng)查閱本估價(jià)報(bào)告全文。XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 電話：XXXXXXXXXXXX、XXXXXXXX估價(jià)師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。我們與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 502912015）、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 508992013)）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號(hào)）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。沒有人為本估價(jià)報(bào)告提供了重要的專業(yè)幫助。估價(jià)對(duì)象可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。（二）未定事項(xiàng)假設(shè)本次估價(jià)測(cè)算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)稅金為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以抵押價(jià)值進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣方需正常負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)。（四）不相一致假設(shè)無(wú)。二、估價(jià)報(bào)告使用限制本估價(jià)報(bào)告僅用于為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告用于公開的文件、通告或報(bào)告中，亦不得以任何形式公開發(fā)表。估價(jià)結(jié)果報(bào)告 XXXXXX估字[2015]第XXXXXX號(hào)一、估價(jià)委托人姓 名：XXXXXXX住 址：XXXX省XXXX市XXXXX號(hào)姓 名：XXXXXX住 址：XXXX省XXXX市XXXXXX號(hào)二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名 稱：XXXXXXXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：XXXXXXXX營(yíng)業(yè)執(zhí)照：XXXXXXXX房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：XXXXXXX土地評(píng)估注冊(cè)證書注冊(cè)號(hào)：XXXXXXX聯(lián)系電話：XXXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXX傳 真：XXXXXXXXXXXXX公司地址：XXXX市三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（二）估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍財(cái)產(chǎn)范圍包括建筑物（不含室內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)）及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)(包含土地出讓金)。規(guī)模：（）。權(quán)屬：房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人均為雷珍，共有情況為單獨(dú)所有；土地所有權(quán)狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，確定土地所有權(quán)為國(guó)家所有；土地使用權(quán)類型為出讓；至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象未出租，且未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 《房屋所有權(quán)證》登記狀況表 表2證號(hào)XX房權(quán)證XX字第XXXX號(hào)房屋所有權(quán)人產(chǎn)別私有房產(chǎn)房屋坐落XXXX市XXXXXXXXXXXX房屋狀況幢號(hào)房號(hào)結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（平方米）設(shè)計(jì)用途1樓202單元鋼混結(jié)構(gòu)住宅附記2006年05月30日買受倪金產(chǎn)業(yè)?！秶?guó)有土地使用證》登記狀況表 表3證 號(hào)土地使用權(quán)人座落XXXX市XXXXXXXXXXXX地 號(hào)（3）111圖 號(hào)2127地類（用途）住宅取得價(jià)格使用權(quán)類型出讓終止日期住宅：至20670903使用權(quán)面積㎡其中獨(dú)用面積㎡分?jǐn)偯娣e㎡記事（四）土地基本狀況四至：東至XXX路，西至XXX路，南至XXX路，北至XXXX三中。土地使用期限：住宅：至20670903。開發(fā)程度：土地開發(fā)程度達(dá)到紅線內(nèi)外“六通”（即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通管道煤氣）及建有現(xiàn)房。設(shè)施設(shè)備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設(shè)施設(shè)備齊全。朝向及單元位置：建筑物為南北朝向，估價(jià)對(duì)象住宅位于中間單元，南北通透，采光通風(fēng)較好。戶型：三房二廳一廚二衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)。建成時(shí)間：建成于XXXXXX年。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一五年十二月二十日，為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。（二）價(jià)值定義市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。法定優(yōu)先受償款是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。（三）價(jià)值內(nèi)涵包括房屋建筑物（不含室內(nèi)二次裝修及家具家電等動(dòng)產(chǎn)）、分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)(包含土地出讓金)。合法原則遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。替代原則遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。謹(jǐn)慎原則遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。比較法定義：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。估價(jià)結(jié)果一覽表 表4 (幣種：人民幣) 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）202單元單價(jià)13799元/平方米注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款零元整（0元）抵押價(jià)值壹佰捌拾肆萬(wàn)貳仟元整（1842000元）202單元單價(jià)