【正文】 地塊的導(dǎo)入 ,城開等大牌企業(yè)的關(guān)注和介入 ,必將激起新一輪的開發(fā)高潮，成為武昌老城區(qū)精品房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的強(qiáng)心劑。清芷園 的熱賣，近期的 20222022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 ? 競爭分析 : ? 早期的 尚隆地球村 ,鳳凰世紀(jì)家園 等作為該區(qū)域的“先鋒部隊” 順利售罄 . ? 藍(lán)灣俊園 打響武昌臨江高檔住宅的第一炮 ,使片區(qū)關(guān)注度提升 .有利襯托后期樓盤形象 . ? 近年的 江南明珠園、嘉和 2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 SWOT分析 ?威脅 : ? 武昌老城區(qū)競爭加劇，品牌企業(yè)逐鹿 (城開直接威脅，福星惠譽沙湖地塊 ,浙江金都 ,天時地產(chǎn) ) ? 區(qū)域發(fā)展中，完全發(fā)展成熟，客戶完全接受還有待時日 ? 區(qū)域內(nèi)消化能力有限 ,前期項目消化了部分中高端客戶，后期周邊產(chǎn)品定位檔次雷同可能性大 ,消化速度堪憂 . ? 其他區(qū)域的高檔產(chǎn)品的可替代競爭 . 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 SWOT分析 ? 機(jī)會 : ? 政府重視，政策重點發(fā)展支持 ? 周邊景觀 ,市政建設(shè)的改善 . ? 交通前景 (過江隧道 , 和平大道改造 ) ? 兩塊集中綠地的利用 . ? 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的高檔趨勢 ,熱潮即將來臨 .高檔居住區(qū)將形成氣候。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 SWOT分析 ?優(yōu)勢 : ? 項目建筑面積 14萬方 ,具備一定規(guī)模性 . ? 地塊兩面臨路 ,展示性強(qiáng) . ? 地塊位置 ,地段具備商業(yè)價值 ? 區(qū)域優(yōu)勢，核心區(qū)域 ? 多重景觀資源 ,距離江灘直線距離近 ? 交通便利 ? 配套完備，教育配套優(yōu)越 ? 政治，商業(yè)氣息 ? 老城歷史積淀，文化 ? 開發(fā)商品牌，資源整合優(yōu)勢 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 所在地塊分析 ? 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) : ? 規(guī)劃總用地面積： ? 規(guī)劃凈用地面積： ? 居住用地面積： ? 建筑面積： 141300平方米 ? 容積率： ? 建筑密度： ≤28% ? 綠地率： ≥40% ? 功能 :住宅 ,考慮部分商業(yè) 169。 ? 臨中山路面少，并有綠化帶隔離。 ? 地塊地勢，地貌總體較為平整良好，臨和平大道略高 ,具有自然的居住氣息。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 片區(qū)輻射性分析 積玉橋片區(qū) 武昌臨江片 司門口，中華路片 閱馬場片 武昌火車站片 三層樓片 洪山廣場 中南片 徐東片 沙湖片 武昌 洪山 漢口 強(qiáng)度輻射 中強(qiáng)度輻射 輻射 有輻射潛力 169。 169。該片區(qū)居民的平均收入有曾位 于全市前列的歷史積淀 .周邊首義園 ,督府堤 人文資源 豐富 . 交通便利，配套成熟，商業(yè)文化氣息濃，景觀資源豐富 舊城改造的重點區(qū)域 ，今年和去年拆遷量都較大， 二手房房源緊缺 ，安置困難，周邊客戶需求旺盛。 169。 ? 本區(qū)域為武昌老城區(qū)：臨近武昌江灘，為 武昌臨江片區(qū)域 ，更是武漢市規(guī)劃中 江南核心區(qū)域 之一。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 區(qū)域分析 ? 項目屬于 積玉橋片區(qū) ——積玉橋 泛指武昌解放路北端以東，中山路南北兩側(cè)地帶，東至沙湖北巷，南連得勝橋（街）北端，北至和平大道與一馬路交會處。 新城土地進(jìn)一步規(guī)劃 土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn) 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理 大規(guī)模拆遷小戶型項目建設(shè)動工 銀行準(zhǔn)備金率上調(diào) 5個百分點 多次置業(yè)按揭及高檔住宅貸款的從嚴(yán) 規(guī)范商品房銷售 實行住宅市場監(jiān)管和預(yù)警 169。 ? 單價漲幅趨緩，需求放大。 華潤鳳凰城項目策劃總綱 獨立 專業(yè) 高效 WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD 武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 一 .市場分析 ? 宏觀市場走勢 ? 2022年上半年總體情況： ? 初期迅猛增長，4月以后逐漸回落，發(fā)展趨向平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有升的局面 。 ? 直接原因： 宏觀調(diào)控。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 一 .市場分析 ? 宏觀市場走勢分析 : ? 客觀數(shù)據(jù)分析 (經(jīng)濟(jì)指標(biāo) /投資增長和 GDP增長的比值 /預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積 /銷預(yù)售價格平均 漲 幅 /空置 率/房價收入比 /房地產(chǎn)景氣指數(shù)等 ) ? 房價 在全國同類城市中處于偏低水平 ? 需求潛力 很大 ? 土地市場 的逐漸成熟將為滿足需求、平抑房價發(fā)揮積極作用 ? 開發(fā)企業(yè) 優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快 ? 產(chǎn)品和營銷 創(chuàng)新 意識不斷增強(qiáng) ? 住宅供應(yīng)向 多元化和精品化 方向發(fā)展 ? 房地產(chǎn) 布局 仍需進(jìn)一步調(diào)整 ,新區(qū)配套設(shè)施滯后 169。全面積 ，轄 7個社區(qū)居委會和 1個村委會．住戶 12181戶，人口 32997人 。 區(qū)域優(yōu)勢和潛力顯著。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 區(qū)域分析 ? 積玉橋 歷史 現(xiàn)狀 前景 源自 《 江夏縣志 》 “鯽魚橋 ” ，建于光緒十三年，是座石橋 東為區(qū)府駐地．南為司門口商圈，原先以國有棉紡織業(yè)為 代表的老工業(yè)在三層樓。 區(qū)域面貌改變中，吸引了更多的開發(fā)商和高端客戶的注意 融高品質(zhì)商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住、休閑為 — 體的 濱水綜合功能區(qū) ．成為 “ 500強(qiáng)總部區(qū) ” 功能組團(tuán)之一。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 未來片區(qū)功能分析 和平大道以西 武昌臨江金融貿(mào)易區(qū) 和平大道以東 武昌濱水高尚居住區(qū) 住宅檔次上的空間 規(guī)劃政策上的支持 商業(yè)上的利潤空間 旅游景觀資源的利用 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 所在地塊分析 ? 項目地塊西臨和平大道、南至中山路、東至規(guī)劃城市道路（寬約 25米）、北至規(guī)劃城市道路（寬約 15米）。 ? 地塊形狀不規(guī)則，包裹另一小地塊。臨主干道的噪音影響主要來自和平大道 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 所在地塊分析 東北向景觀 沙湖 在建，后建 項目遮擋 目前破舊房屋 形象差 后期拆遷用地 潛在威脅 城開用地 直接競爭 南向景觀：鳳凰山，遠(yuǎn)眺蛇山，黃鶴樓 后期拆遷用地 潛在威脅 西向景觀 長江 江灘 藍(lán)灣俊園 遮擋 對面舊房 形象差 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 二 .項目分析 SWOT分析 ? 劣勢 : ? 地塊不規(guī)則 ,呈刀把型 . ? 地塊兩面臨主干道 ,噪音，灰塵的影響 ? 目前項目周邊與老城區(qū)居住人群交雜 ,檔次感 ,安全性欠佳 . ? 舊城改造 ,道路改造在銷售過程中的影響 ? 緊鄰多個拆遷地塊，部分周邊樓房形象不佳 ? 長江等景觀與房屋朝向難以兼容 . ? 目前本片區(qū)的總體形象和認(rèn)可度還不高 . 169。 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 ? 定位思路 市場的 追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者 ？ 客戶定位 供需分析、競爭分析、項目分析 戶型面積定位 物業(yè)定位 價格定位 領(lǐng)先者 創(chuàng)新者 市場定位 169。陽光水岸、美城 新長江廣場 等的出爐，該區(qū)域已經(jīng)聚集了不少頗具規(guī)模的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)市場逐漸紅火升溫。 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 ? 周邊項目規(guī)模適中 ,規(guī)模多在 1000020220平方米 .容積率中等 ,過去以小高層為主 ,目前開始趨向于高層 .綠化率普遍較高 . 周邊樓盤規(guī)模統(tǒng)計1738002202201000001202203950056000 4816584142434823083467001170009140040000050000100000150000202200250000尚隆地球村藍(lán)灣俊園常陽麗江城 江南明珠園嘉和陽光水岸美城清芷園鳳凰大廈樓盤面積占地面積（m2） 建筑面積（m2）周邊項目容積率統(tǒng)計 0123456尚隆地球村藍(lán)灣俊園常陽麗江城 江南明珠園嘉和陽光水岸美城清芷園鳳凰大廈項 目 名 稱容積率周邊項目綠化率45%40% 40%49%35% 35%0%10%20%30%40%50%60%尚隆地球村藍(lán)灣俊園常陽麗江城 江南明珠園嘉和陽光水岸美城清芷園項目名稱綠化率169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 已售項目市場定位 在售項目市場定位 本項目市場定位 中高端 中端 中低端 彌補空白 ,適應(yīng)新的市場趨勢和需求 我們的目標(biāo)市場？ 高端 預(yù)計其他預(yù)售項目市場定位 ? 市場定位 : 需要有歷史責(zé)任感的本土企業(yè)和外來企業(yè)代表 ,引領(lǐng)高尚住宅 ,帶動武昌老城區(qū)的住宅 ,商業(yè)繁榮 新一輪香港品牌企業(yè)入駐武漢的代表作 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 ? 周邊項目客戶群 : 樓盤 主要客戶群體 尚隆地球村 周邊工作人員，以附近常住居民為主要群體 藍(lán)灣俊園 以武昌周邊居民為主，包括高校教師和部分小學(xué) 老師、企業(yè)私營老板、公務(wù)員為主，還有部分漢 口、青山的置業(yè)者。 常陽麗江城 司門口附近商業(yè)經(jīng)營者，學(xué)校老師，企業(yè)單位員工 江南明珠園 周邊政府單位，商業(yè)經(jīng)營者、學(xué)校、醫(yī)院高收入者 嘉和陽光水岸 附近教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人員、商業(yè)經(jīng)營者、收入較高 美城清芷園 湖大，武漢交通干部管理學(xué)院，長航教師，周邊居住客戶群 鳳凰大廈 主要為辦公群體，投資者 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司 版權(quán)所有 三 .項目定位 ? 目標(biāo)客戶群定位 : 預(yù)計本區(qū)域和外 區(qū)域客戶的比例