【正文】 的豪宅較受其偏好。 客戶分析 根據(jù)與本片區(qū)項(xiàng)目銷售人員的溝通與實(shí)際了解，片區(qū)消費(fèi)者具有如下特征：（1）由于徐東沿線小高層均價(jià)在2700元/M左右， 主力戶型為3房2廳(120 m2左右)，因而購買者年齡主要集中在28—45歲左右。與武漢其他片區(qū)對(duì)比，沒有出現(xiàn)能夠領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的品牌公司及項(xiàng)目。區(qū)域樓盤大部分今年即將收尾，潛在樓盤所在區(qū)位將向周邊擴(kuò)散。徐東物業(yè)旺銷的同時(shí)，帶動(dòng)了中北路沿線房地產(chǎn)。這種趨勢(shì)仍會(huì)逐步擴(kuò)大。伴隨二橋過橋收費(fèi)采取年票制、迎賓大道擴(kuò)建、過江輕軌工程等利好消息，漢口的原住居民在徐東片區(qū)樓盤消費(fèi)中的比例逐步放大，一般項(xiàng)目都有1015％左右的客戶來自漢口。目前小高層價(jià)格突破3000元/m2的勢(shì)頭明顯。由1995年6月長江二橋通車時(shí)的1000元/ m2 左右，發(fā)展到1999年1400元/ m2 。片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（1）徐東地區(qū)發(fā)展是屬于一種典型的“橋梁經(jīng)濟(jì)”模式，房地產(chǎn)價(jià)格平均提升幅度在武漢市一直保持領(lǐng)先，有小步快跑架勢(shì)。由于本片區(qū)已經(jīng)成為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，供應(yīng)量比較大。但由于區(qū)位的優(yōu)良性，以及眾多住宅小區(qū)與大型商業(yè)場(chǎng)所烘托出的一個(gè)新興城市區(qū)域，目前已經(jīng)超越了原來的城市商業(yè)副中心的規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)原有的農(nóng)村集體住宅與新建的現(xiàn)代小區(qū)相互混雜，城市主干道的形象尚未完全形成。這些樓盤在過去一兩年時(shí)間里，銷售狀況普遍較好，價(jià)格提升平穩(wěn)。它們有如下共同特點(diǎn)：價(jià)格基本都在3500—4000元之間，相對(duì)比較持穩(wěn)；相對(duì)都依托有利的景觀資源；產(chǎn)品形式以小高層/高層住宅為主，素質(zhì)相對(duì)高于其他樓盤；開發(fā)商擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，社會(huì)資源整合力較強(qiáng)，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式；其客戶層面為武漢市中高端客戶，購房一般為多次置業(yè)。這些樓盤代表著武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，市場(chǎng)口碑較佳，屬于武漢市場(chǎng)目前房地產(chǎn)第一集團(tuán)軍。但武漢由于土地市場(chǎng)因素，導(dǎo)致價(jià)格猛增未能形成，土地市場(chǎng)進(jìn)一步清理與規(guī)范將使住宅價(jià)格與投資邁上新的臺(tái)階；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征依舊明顯；土地市場(chǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫；政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性作用。3 福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告參與人員直接參與人員：2 中國房地產(chǎn)估價(jià)師，經(jīng)濟(jì)師 趙 石3 中國房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師 唐劭博4 中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士， 高 虹6 經(jīng)濟(jì)師，會(huì)計(jì)學(xué)碩士 侯志偉7 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)估價(jià)師 喻建輝參與協(xié)助作業(yè)人員：9 徐義中 建筑規(guī)劃師，建筑學(xué)學(xué)士10 梁勇剛 企業(yè)管理經(jīng)濟(jì)師11 於 軍 策劃經(jīng)理12 吳云崖 高級(jí)策劃師13 邊 旋 策劃師14 祝 青 策劃助理15 王 丹 華中科技大學(xué)16 吳 婧 華中科技大學(xué)目 錄第一章 市場(chǎng)分析——戰(zhàn)略性分析……………………………………1一、武漢市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析………………………………1（一）武漢市城市特征 ……………………………………………………1（二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定………………………………………1（三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計(jì)分析…………………………………1二、武漢市房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)重點(diǎn)分析………………………………………1（一）項(xiàng)目所在徐東片區(qū)分析……………………………………………1（二）與本項(xiàng)目存在較強(qiáng)競(jìng)爭性典型片區(qū)分析…………………………1（三）其他重點(diǎn)片區(qū)分析…………………………………………………1三、可對(duì)比性典型大盤個(gè)案分析………………………………………………1（一）共同特征……………………………………………………………1（二）差異點(diǎn)分析…………………………………………………………1四、目標(biāo)客戶研究………………………………………………………………1（一）基礎(chǔ)信息……………………………………………………………1（二）共性需求特征………………………………………………………1（三）隱藏和延伸信息……………………………………………………1五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析…………………………………………………………1（一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價(jià)格情況………………………………1（二）商業(yè)物業(yè)售價(jià)分析…………………………………………………1（三）本項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析…………………………………………1六、市場(chǎng)分析結(jié)論………………………………………………………………1（一）基本結(jié)論……………………………………………………………1（二）綜合結(jié)論……………………………………………………………1第二章 項(xiàng)目分析——戰(zhàn)術(shù)性分析…………………………………1一、項(xiàng)目基本情況………………………………………………………………1（一） 地理位置及規(guī)?！?（二） 土地成本狀況……………………………………………………1（三） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀……………………………………………1二、片區(qū)市政規(guī)劃分析………………………………………………………1（一） 片區(qū)整體規(guī)劃及城市功能定位…………………………………1（二） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施…………………………………1（三） 片區(qū)景觀綠化規(guī)劃影響分析及措施……………………………1（四） 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃影響分析及措施…………………………………1（五） 片區(qū)基礎(chǔ)教育/公交/醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施………………1（六） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃………………………………………………1（七） 沙湖周邊其他居住用地規(guī)劃影響………………………………1三、項(xiàng)目分析……………………………………………………………………1（一） 目標(biāo)客戶分析……………………………………………………1（二） 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………1四、項(xiàng)目開發(fā)思路及策略………………………………………………………1（一） 項(xiàng)目開發(fā)思路確定基本原則……………………………………1（二） 項(xiàng)目開發(fā)思路及策略……………………………………………1第三章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析………………………………………………1一、成本分析……………………………………………………………………1二、效益分析……………………………………………………………………1三、風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………………………………1（一） 價(jià)格指標(biāo)敏感性分析……………………………………………1（二） 容積率指標(biāo)分析…………………………………………………1四、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論………………………………………………………………1第四章 項(xiàng)目可行性分析綜合結(jié)論及建議…………………………1第一章 市場(chǎng)分析——戰(zhàn)略性分析武漢市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析（一）武漢市城市特征內(nèi)貿(mào)型城市——主導(dǎo)商貿(mào)面向省內(nèi)兩江四岸，自然隔離形成功能分區(qū) 漢口——商業(yè)繁華之地 武昌——高校、行政集中區(qū)域 漢陽——工業(yè)與科技區(qū)九省通渠——華中地區(qū)中心，水陸空交通樞紐，中國的芝加哥社會(huì)消費(fèi)品零售總額2001年達(dá)到685億元，%，商業(yè)發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為：%:%:%，第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)和貿(mào)易餐飲業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)最大；是經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α? 每年接待約2000萬人次的國內(nèi)外游客（二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展階段判定人均GDP與發(fā)展階段關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)人均GDP增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展%，因而可以初步判定武漢房地產(chǎn)發(fā)展目前處于快速發(fā)展階段?；厥諉柧?500份，其中有效問卷1260份，得到了相當(dāng)詳實(shí)的居民消費(fèi)意向及其對(duì)房地產(chǎn)的綜合看法。經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查對(duì)于武漢房地產(chǎn)的開發(fā)成本，我司以武漢市2002年市場(chǎng)行情和湖北省建筑工程造價(jià)站、武漢市建筑工程造價(jià)站所公布的2002年市場(chǎng)建安工程信息價(jià)為參照依據(jù)，同時(shí)依據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修正，得到本報(bào)告經(jīng)濟(jì)分析中的相關(guān)計(jì)算依據(jù)。他們表達(dá)了對(duì)項(xiàng)目的一些看法，同時(shí)提供了不少有意義的建議和意見。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀(jì)要資料）專家研討/座談會(huì) 主辦了一次專家研討會(huì)和三次專家座談會(huì)，邀請(qǐng)武漢知名的業(yè)界開發(fā)商、教授、政府官員及業(yè)內(nèi)專家。武漢福星惠譽(yù)沙湖項(xiàng)目可行性分析報(bào)告本報(bào)告研究操作說明1 報(bào)告作業(yè)期2003年1月5日——2003年3月8日2 本次研究系列相關(guān)作業(yè)內(nèi)容消費(fèi)者座談會(huì) 本次調(diào)查研究，共進(jìn)行了4次消費(fèi)者訪談會(huì)，由武漢市各個(gè)片區(qū)中高端客戶組成。分別來源于武昌老城區(qū)（司門口一帶）原住居民及購房者、漢口老城區(qū)住戶、漢口江岸片區(qū)居民、徐東片區(qū)消費(fèi)者。在現(xiàn)場(chǎng)考察地塊后，進(jìn)行了匯報(bào)和討論。（我司將在后續(xù)提供原始錄音帶及整理后的座談紀(jì)要資料）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研及文獻(xiàn)研究對(duì)現(xiàn)場(chǎng)展開了一系列的專題調(diào)查研究，主要包括：徐東片區(qū)住宅情況及總量調(diào)查；徐東片區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查；武漢市重點(diǎn)片區(qū)及典型樓盤調(diào)查研究；積玉橋拆遷辦公室訪談；《武漢市年鑒》、《武漢市城市規(guī)劃1996—2020年》、《武漢房地產(chǎn)2000—2002年總結(jié)報(bào)告》分析研究；地塊周邊項(xiàng)目銷售人員溝通摸底，完成片區(qū)已購房客戶的研究；幾次到武漢市規(guī)劃部門了解片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃政策和最新的規(guī)劃方案。武昌區(qū)消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研為把握現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)消費(fèi)情況，聘請(qǐng)29名華中科技大學(xué)在校大學(xué)生對(duì)武昌城區(qū)中高收入家庭展開入戶調(diào)查。部分調(diào)查結(jié)果在本報(bào)告中有所體現(xiàn)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度判定市場(chǎng)化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表指標(biāo)名稱公式測(cè)算方法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)住房私有率M1=H/P=商品房建筑面積/住宅建筑總面積M1`=M1/60%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國家和地區(qū)一般為50%70%，我國取60%住宅消費(fèi)支出比重M2=Y/C=家庭月住房消費(fèi)支出/家庭月生活支出M2`=M2/15%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國家和地區(qū)一般為13%20%，我國取15%房價(jià)收入比M3=A/I=一套中等水平住房市場(chǎng)價(jià)格/居民家庭年收入M3`=1（M35）/5發(fā)達(dá)國家平均為5，我國取5房地產(chǎn)金融化深度M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額/金融機(jī)構(gòu)年貸款總額M4`=M4/20%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國家和地區(qū)一般為30%，我國取20%房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo)M5(投資多樣化指標(biāo))M5`=M5線性內(nèi)差法發(fā)達(dá)國家一般不高于20%，我國取國有住宅投資達(dá)30%為完全市場(chǎng)化，100%市場(chǎng)化為0住房價(jià)格市場(chǎng)化指標(biāo)M6=W/D=竣工商品房總面積/竣工總面積M6`=M6整體市場(chǎng)化程度計(jì)算M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6市場(chǎng)化程度與發(fā)展階段關(guān)系對(duì)照表階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展需求目的生存需求生存需求改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展速度超速快速平穩(wěn)慢速發(fā)展主導(dǎo)者政府主導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)節(jié)增強(qiáng)政府干預(yù)減弱市場(chǎng)主導(dǎo)，政府宏觀調(diào)控市場(chǎng)主導(dǎo)市場(chǎng)化程度M〈50%50%〈M〈80%M 〉80%M 〉95%武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度判定：M=58%，市場(chǎng)化程度符合快速發(fā)展階段市場(chǎng)特征住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。（三）武漢市目前中高檔樓盤統(tǒng)計(jì)分析針對(duì)武漢市目前的中高檔住宅，我司選取了一些典型樣本進(jìn)行了調(diào)查。同時(shí)其業(yè)主層面相對(duì)較高。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目描述在售主力戶型單價(jià)萬科四季花城占地：410畝金銀湖片區(qū)3/2/1：108 M2 3/2/2：12132M2復(fù)式：169 M2洋房均價(jià)2600元/ M聯(lián)排別墅36004200元/ M永清庭園建筑：7萬M2高層住宅，解放公園后3/2/2：1414151M24/2/2：1619619228M25/2/2：190、207209M2均價(jià)36003800元/ M香格里嘉園占地：20畝高層住宅，洪山廣場(chǎng)旁3/2：11612166197M24/2：192198M24/3：2250M25/2：186M2均價(jià)33004700元/ M東湖林語占地：80畝聯(lián)排別墅2/2/1：98M2 3/2/1 128M2 3/2/2 140M2 4/2/2：16190M2復(fù)式：189293M2 均價(jià)4100元/ M麗島花園占地：240畝建筑：16萬M2多層/小高層/別墅3/2/2：12142159M24/2/2： 176M2 4/2/3：212218M24/3/3：220M2