【正文】 剛完成，宗地左邊有一個不大的池塘和后邊有一條河渠，另外還有一條50萬伏的高壓線走廊。 地勢較平坦，自然標高于城市規(guī)劃的相比低30CM,與周邊地勢相比也低了30（規(guī)劃道路）100CM（邊上的一座橋）。第一部分：項目概況一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置： 紅色區(qū)域代表宗地位置。 項目開發(fā)成功的條件及意義本案要加快規(guī)劃和前期的確定，售樓處的建立、預售許可的審批等等一系列政府手續(xù)的完善對盡快進行銷售以區(qū)分項目的競爭項目（本案邊有一50多畝地項目）是成功的因素之一；在整體規(guī)劃上超過競爭項目是成功的另一個因素，項目基礎是好的，但不能人為的給自己造成將來的銷售壓力，這也是成功的重要的因素之一。三、綜合結論 發(fā)展需求目前的摩托市場的情況對新世紀集團可持續(xù)發(fā)展提出了新的課題：怎樣在已有的基礎上行成多元化、多發(fā)展途徑的市場經(jīng)濟可能？房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)歷了近15年的發(fā)展但對與市場需求的量來看還是非常的小，特別是羊尖這樣的發(fā)達城市周邊的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)的前景是非常的看好。目前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，發(fā)達城市和不發(fā)達城市之間房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展具有明顯差異。不僅能使集團得到巨大的經(jīng)濟回報，同時也使得新世紀摩托集團在中國市場的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了集團的多元化經(jīng)營道路，使集團的市場生命力和競爭力進一步加強。 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設以及整體項目策劃建議的實施等對集團提高項目市場覆蓋率、提升集團品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大集團整體社會影響力等作用上非常明顯的。屬于可建設（經(jīng)濟可獲利性）用地。中山凱捷的認真態(tài)度和務實的工作作風也非常希望得到新世紀集團的認可和支持。例如象陽光、海讕、寶鋼、紅豆原本都不是已房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟基礎產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益卻是集團的經(jīng)濟效益支柱來源一樣。經(jīng)濟的不斷發(fā)展勢必對舊結構的突破，住房僅僅是其中的一項，目前羊尖沒有真正意義上的規(guī)模小區(qū)，如果能形成當?shù)貥酥拘越ㄖ驑酥拘孕^(qū)對本案物業(yè)的單位銷售價格的提升絕對是一個利好。C、結論宗地擁有如此多的歷史、經(jīng)濟、文化的底蘊對建設成型小區(qū)也是利好因素。青山塔影與山下茶園、果林和池塘垂吊相點綴，更顯江南特色。 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 A、歷史文化：作為無錫東部重鎮(zhèn)，羊尖鎮(zhèn)是江蘇最大地方劇錫劇的發(fā)祥地。政府重大政策以及即將頒布：無錫市錫山區(qū)人民政府文件20041116日頒發(fā)的《關于加強新建住宅區(qū)公建配套設施建設與管理的意見》中提出了，嚴格標準，合理配置新建住宅區(qū)公建配套設施，住宅區(qū)公建配套設施包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他設施。城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點：東鄰上海100公里，接受浦東開發(fā)區(qū)輻射能力強。房地產(chǎn)項目的策劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的重要的一環(huán)，地不好要策劃，地好更要策劃，目的只有一個：追求項目的成功完成并實現(xiàn)最高的經(jīng)濟價值。目前各大集團和有實力的企業(yè)都在向房地產(chǎn)行業(yè)進軍，不僅僅是看到了該產(chǎn)業(yè)的巨大利潤，更多的是從戰(zhàn)略的角度看到了多元化對一個企業(yè)發(fā)展的重要性。羊尖鎮(zhèn)地塊策劃報告羊尖鎮(zhèn)XGD（X）200428地塊策劃內(nèi)容包括四部分壹、項目篇目錄指引：一、 前言二、 可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要 外部環(huán)境 內(nèi)部因素第一部分：項目概況一、 宗地位置二、 宗地現(xiàn)狀三、 項目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套四、 項目周邊環(huán)境五、 大市政配套 六、 規(guī)劃控制要點七、 土地價格合作方式及條件 土地法律性質(zhì)評估 取得土地使用權程序評估土地性質(zhì)變更的評估政策性風險評估總體評價貳、市場篇第一部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征三、區(qū)域市場目標客層研究四、目標市場定位及產(chǎn)品定位第二部分：規(guī)劃設計分析一、初步規(guī)劃設計思路二、規(guī)劃設計的可行性分析第三部分：項目開發(fā)第四部分：投資收益分析一、 成本預測二、 稅務分析三、經(jīng)濟效益分析四、項目資金預測第五部分：管理資源配置第六部分：綜合分析與建議叁、文化經(jīng)濟篇一、 無錫羊尖鎮(zhèn)整體人文、經(jīng)濟闡述及分析二、 總體無錫整體市場分析三、 羊尖區(qū)域經(jīng)濟分析四、 羊尖鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場情況分析五、 項目SWOT分析肆、項目推廣篇第一部分、項目定位第二部分、戶型創(chuàng)新一、 戶型創(chuàng)新二、 細說TOWNHOUSE（別墅）三、 不同面積別墅的解決建議第三部分、小區(qū)會所設計要求及配套建議第四部分、物業(yè)管理規(guī)劃（建議）第五部分、價格策略第六部分、環(huán)境設計（建議）及立面參考第七部分、階段性媒體及SP活動策略1） 市場推廣策略2） VI設計具體相關內(nèi)容第八部分、項目推廣策略3） 項目推廣研究4） 推廣策略5） 項目賣點組團6） 推廣原則7） 分階段推廣策略8） 媒體整合策略9） SP活動第九部分、現(xiàn)場銷售策略10） 銷控策略11） 銷售準備重點第十部分、工作時間表（暫略）第十一部分、策劃代理協(xié)議（暫略）五、市場調(diào)研篇附一、售樓中心及樣板房建議附二、歐陸風格內(nèi)容的具體闡述一、 歐陸分格在中國的流行及特點二、 復制？克??？還是精華的吸?。咳?、 我們的具體工作附三、羊尖及周邊地區(qū)市場調(diào)研一、 購房迫切性二、 購房目的三、 物業(yè)形態(tài)需求四、 住房面積需求五、 購房總價支付意愿六、 價格發(fā)展趨勢七、 價格水平八、 社會公用配套重要程度九、 項目內(nèi)配套十、 購房信息渠道十一、 購房決策因素十二、 區(qū)域向往無錫羊尖項目策劃報告一、項目篇壹項目篇一、 前言 隨著各大城市都在禁摩，并且國家和地方關于禁摩法規(guī)相應出臺，國內(nèi)摩托車的銷售市場在不斷的萎縮，新世紀摩托車集團公司能明確的進入房地產(chǎn)開發(fā)領域是非常明智的。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場不象994年的房地產(chǎn)市場，有地就賺錢。本策劃報告是為了明確宗地價值、規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風險，提升新世紀摩托集團公司將來在市場中的競爭力，完成集團經(jīng)濟效益的局部轉(zhuǎn)移，特制定可行性報告內(nèi)容：二、 可行性報告內(nèi)容：項目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設：羊尖鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢明顯。西通無錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世界港口張家港碼頭30公里，無錫機場在鎮(zhèn)南15公里，距滬寧高速公路錫山道口15公里。這對當?shù)氐姆康拈_發(fā)是一個利好的消息，也是宗地升值基礎。位于境內(nèi)宛山之頂?shù)膶毲嗨延?00年的歷史，被收入《中國名勝大詞典》。B、經(jīng)濟及戰(zhàn)略意義羊尖擁有全國知名的大型企業(yè)林林種種上百個，其中神羊、新世紀摩托等企業(yè)更是全國著名，并且羊尖鎮(zhèn)地處錫常經(jīng)濟樞紐的中心地帶，是連接無錫和常熟的經(jīng)濟連接點，在目前全國對交通路線大開發(fā)以及交通線路的發(fā)達程度對于地理經(jīng)濟發(fā)展快慢起到十分重要的意義。在對于項目的將來的宣傳和推廣也是一個可以利用的基礎。同時提升新世紀摩托的品牌提升也是一個絕好的機遇。開發(fā)本案的成功與否對集團是非常重要的。 項目淵源，特殊的政治或文化背景宗地所屬當?shù)啬壳盎緵]有成型和完善的社區(qū)，當?shù)氐慕?jīng)濟：政府財政收入今年1月到11月份已經(jīng)達到1億，當?shù)鼐用衿骄杖胍策_到了1000元/月的經(jīng)濟中等條件（按國家統(tǒng)計局的2003年人均收入標準），因為經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得當?shù)氐慕?jīng)濟與居民的居住綜合條件產(chǎn)生大幅差距，宗地擁有本地消化的能力很強。二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義：新世紀摩托集團是以生產(chǎn)摩托車為主的大型生產(chǎn)型企業(yè)，在目前全國摩托車市場不景氣的大環(huán)境下，開發(fā)宗地有利于集團公司的戰(zhàn)略經(jīng)濟重心的從新規(guī)劃，并且在未來的35年內(nèi)宗地的經(jīng)濟回報是可以把新世紀摩托集團帶入一個全新的局面，宗的不論從短時期或長遠的戰(zhàn)略角度都是會對集團產(chǎn)生深遠的重要意義。房地產(chǎn)市場對于新世紀摩托集團來說是一個全新的行業(yè)，進入該行業(yè)對新世紀摩托集團意義也是非常重要的，房地產(chǎn)行業(yè)從目前的情況來看雖然投資大但經(jīng)濟回報率也非常大，同時它的周期短（一般2—4年），一但完成，對新世紀集團意義非凡。 項目對集團未來的資金需求創(chuàng)開了一條經(jīng)濟渠道并且對集團將來的多元化經(jīng)營以及新的可持續(xù)經(jīng)營道路的開辟同樣具有戰(zhàn)略意義。羊尖（無錫發(fā)達的二類城市，同時受長三角經(jīng)濟輻射）在未來城市規(guī)劃和建設中的地位也是非常重要。 經(jīng)濟效益前景本項目就目前的市場調(diào)研的具體數(shù)據(jù)來看羊尖沒有規(guī)模小區(qū)的開發(fā)和建設，這時的介入是非常的好，在整體的市場調(diào)研（調(diào)研報告另附）數(shù)據(jù)中顯示目前市場需求量是非常的大，例如；羊尖每年有280對新人結婚，這部分人群也是項目消費人群的重要組成部分（市場調(diào)研報告中有詳細的數(shù)據(jù)），綜合整體因素本案的當?shù)叵M的可能是存在的，當然擴大消費面和提升消費層對本項目的綜合利潤也是很重要的。項目的順利完成對集團的意義前面已經(jīng)有詳細的闡述了這里就不在重復。二、 宗地現(xiàn)狀 宗地位置較好，地處羊尖鎮(zhèn)較中心地帶。 宗地原先是稻田。根據(jù)規(guī)劃：總用地面積約為110068平方米，可建筑用地面積約為95814平方米。雖然損失土地面積較多，但如能在規(guī)劃設計中和戶型種類的配比合理，還是可以通過價格的控制得到最大的利潤。 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等（這部分情況及圖紙應由政府提供） 宗土完整性較好，形狀也比較規(guī)則呈長方型，南北走向，同時該宗地屬政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地價格相對市場拍賣低。 宗地邊上有一條50萬伏高壓線走廊，損失建筑土地面積，并且對規(guī)劃造成一定影響。三、 項目周邊的社區(qū)配套 周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 A、 公交系統(tǒng)主要是以小巴為主，道路是連接無錫和常熟之間的錫常公路。C、 無錫布局六條軌道交通線其中２號高速鐵路車站線：紅明村——廊下，承擔著東西方向流量最大的交通需求，并連接國鐵車站和高速鐵路車站。 這對宗地所處當?shù)氐慕?jīng)濟、居住等方面都有很大的提高，并且如該項目建成對當?shù)匚飿I(yè)的升值也是利好。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；（政府有關機構可以提供） 教育：A、 緊挨宗地有江蘇省重點高中——羊尖育才中學B、 另外離宗地不遠還有育才小學 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ：鎮(zhèn)級醫(yī)院雖然醫(yī)療水平無法和無錫的幾個大醫(yī)院相比，但對于宗地當?shù)兀ǔ侵靥卮筢t(yī)療）是可以滿足。大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：A、 離宗地10分鐘路程在建“歐特?！辟徫锍蠦、 離宗地12分鐘路程有個農(nóng)貿(mào)市場。 銀行 ：離宗地位置較遠，可考慮在將來的物業(yè)中留有銀行的門面，這樣對提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不便，提升小區(qū)在宗地當?shù)氐男蜗笥泻艽蟮膸椭? 其他 ：幼兒園在宗地當?shù)匾矝]有高質(zhì)量的，另外咖啡吧、茶吧等休閑場所也幾乎沒有，附近也只有網(wǎng)吧和一些類似的場所。 四、 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 六、 規(guī)劃控制要點 各項用地面積總占地面積：110068平方米可建筑用地面積：95814平方米凈用建筑用地面積：綠化面積：道路面積 ：自行車停車面積：1750平方米地下總建筑面積：建筑控高：多層、小高層其中：住宅：開發(fā)分三期A組團： 開發(fā)面積可小一些，控制在23萬平方米（建筑面積），一方面看市場的反映情況，及時調(diào)整物業(yè)配比，超更有利銷售的方向規(guī)劃。 有利與資金的快速回籠，增加資金的良性循環(huán)。 增加銷售面積在該階段有利與形成品牌效應，形成消費忠誠。C組團：在該期的建設是一個收尾工程，項目建筑的重點已經(jīng)在二期中結束，在該期中主要對項目的綜合配套、景觀、商業(yè)、廣場、會所等等的工程進行完善，勢必形成當?shù)氐臉酥拘孕^(qū)建設。二、區(qū)域情況分析 從2004年歲末的錫山區(qū)土地拍賣會上的情況的來看，雖然是錫山區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但土地價格普遍不低，這和無錫市房地產(chǎn)行業(yè)一片紅火有關，加之政府對這些地方的規(guī)劃、建設，市場同時也被普遍看好。本案宗地的低價格給本案提供了市場高競爭的基礎。 拿地程序的配合：在開發(fā)商拿到地之時到什么時候政府能完成怎樣的市政配套。 合作中的其他主要條件（新世紀摩托集團提供） 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 （新世紀摩托集團提供）結論：本案的西面有一條50萬伏的高壓線走廊，在一定意義上對半案項目的開發(fā)是有影響的但事物不是單面的，作為追求最高利潤的基本，這個不利因素可以作為和政府談判取得更好優(yōu)惠條件的砝碼。二、 土地法律性質(zhì)評估 （一）現(xiàn)狀 土地使用權歸屬 ：宗地周邊農(nóng)民土地的用途 ：農(nóng)業(yè)用地（二）規(guī)劃 規(guī)劃，主管單位：羊尖鎮(zhèn)土管局、房管局、產(chǎn)監(jiān)處規(guī)劃使用權歸屬 ：將來項目宗地小區(qū)業(yè)主規(guī)劃的用途 ：商住用地三、 取得土地使用權程序評估 取得土地使用權需要的工作日 ：（開發(fā)商提供告之）取得商品房用地土地使用權所需條件 ：（開發(fā)商提供告之）取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） ：（開發(fā)商提高告之）四、 土地性質(zhì)變更的評估（建造別墅，