【正文】 公里，輻射人口約 15 萬(wàn)人。按照購(gòu)物中心規(guī)模分級(jí)為大型購(gòu)物中心。新密項(xiàng)目的商圈就是以項(xiàng)目為中心，項(xiàng)目能夠?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響的范圍。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國(guó)內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時(shí)尚、潮流的元素進(jìn)行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動(dòng)其它同檔次不同類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費(fèi)者在這里充分體驗(yàn)到“逛的樂(lè)趣”和 “發(fā)現(xiàn)的樂(lè)趣” ，突破純購(gòu)物商場(chǎng)的概念，增加娛樂(lè)休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項(xiàng)目打造成新密的商業(yè)航母、時(shí)尚購(gòu)物公園，使之成為人們休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的首選。１ / 42目 錄一、項(xiàng)目定位 ..............................................................................３（一） 、品牌形象定位 ...................................................................３（二） 、業(yè)態(tài)定位 ...........................................................................４（三） 、商圈定位 ...........................................................................６（四） 、價(jià)格定位 ...........................................................................８（五） 、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 ...........................................................18（六） 、規(guī)劃布局定位 ...................................................................21（七） 、建筑設(shè)計(jì)定位 ...................................................................27（八） 、交通系統(tǒng)定位 ...................................................................33二、目標(biāo)客戶群定位 ..................................................................36（一） 、消費(fèi)者 ...............................................................................36（二） 、經(jīng)營(yíng)者 ...............................................................................38（三） 、投資者 ...............................................................................38三、營(yíng)銷推廣定位 ......................................................................39（一） 、名稱定位 ...........................................................................39（二） 、營(yíng)銷策略定位 ...................................................................41（三） 、營(yíng)銷主題定位 ...................................................................42２ / 42（四） 、產(chǎn)品差異化定位 ...............................................................43（五） 、宣傳推廣定位 ...................................................................45四、經(jīng)營(yíng)管理定位 ......................................................................47（一） 、經(jīng)營(yíng)管理策略 ...................................................................47（二） 、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ...........................................................47（三） 、經(jīng)營(yíng)管理限制條件 ...........................................................48（四） 、經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng) ...........................................................48A.３ / 42一、項(xiàng)目定位（一） 、品牌形象定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型 SHOPPING MALL一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場(chǎng)認(rèn)可和接受。本項(xiàng)目將匯聚市場(chǎng)上最流行的時(shí)尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂(lè)、休閑等。? 打造新密市全新的商業(yè)模式? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平、改善當(dāng)?shù)刭?gòu)物環(huán)境? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)與４ / 42（二） 、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)比例定位購(gòu)物（40%） 、休閑娛樂(lè)（25%） 、餐飲（25%） 、配套及其他（10% ）業(yè)態(tài)細(xì)化定位購(gòu)物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例購(gòu)物 主力店：綜合超市次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等40%購(gòu) 物 中 心 業(yè) 態(tài) 比 例 圖購(gòu) 物40%休 閑 娛 樂(lè)25%餐 飲25%配 套 及 其 他10%購(gòu) 物休 閑 娛 樂(lè)餐 飲配 套 及 其 他５ / 42休閑娛樂(lè) 洗浴中心、KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等25%餐飲 特色餐飲：美食廣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等高檔餐飲：酒樓、茶樓等25%配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等10%６ / 42（三） 、商圈定位一般來(lái)說(shuō)，一個(gè) Mall 的有效商圈達(dá) 200～300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈） 、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈） ；新密項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為 65000 平方米。根據(jù)大型購(gòu)物中心第一商圈交通距離為 10 分鐘，第二商圈為 15 分鐘，第三商圈為 30 分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。? 第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（13 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）輻射半徑約 2025 公里，輻射人口約 80 萬(wàn)人。商圈內(nèi)消費(fèi)群體支撐程度：７ / 42第一商圈支撐 6570%的消費(fèi)人群；第二商圈支撐 2530%的消費(fèi)人群。８ / 42（四） 、價(jià)格定位價(jià)格依據(jù)條件（1） 、以現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ)；（2） 、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格；（3） 、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開(kāi)展，會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整；（4） 、所述金額均以人民幣為單位。（2） 、區(qū)域因素分析９ / 42A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場(chǎng)，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等；B、商鋪均為租賃，租金在 20～30 元/㎡之間；C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營(yíng)面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營(yíng)面積在 2022㎡以上，其它餐飲經(jīng)營(yíng)面積也多在 200㎡以上。價(jià)格評(píng)估方法市場(chǎng)常用的價(jià)格評(píng)估方法有：（1） 、市場(chǎng)比較法：與已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法；（2） 、成本法：求取購(gòu)建估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)格，以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法；（3） 、收益法：求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算出客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。價(jià)格測(cè)算過(guò)程１０ / 42（1） 、選擇可比實(shí)例：經(jīng)過(guò)對(duì)新密商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個(gè)可比實(shí)例，詳細(xì)資料見(jiàn)下表：１１ / 42項(xiàng)目名稱租/售租金（元/㎡.月）付款方式 配套 布 局 管理水平經(jīng)營(yíng)面積（㎡ ）業(yè)態(tài)分布 商場(chǎng)概述屏峰商場(chǎng)租賃1F：702F：50一年一交，管理費(fèi) 20元/㎡僅走梯功能分區(qū)不明確