商業(yè)街租金和消費者導(dǎo)向的計劃-展示頁
2024-08-18 10:25本頁面
【正文】 員有豐富的經(jīng)驗，更要有敬業(yè)精神和 團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。因為極大程度上動用了代理商或經(jīng)銷商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對招商的生產(chǎn)廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力， 節(jié)省時間和精力。 商業(yè)街招商方案實施中的細(xì)節(jié)(一) 2004921 完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細(xì)節(jié)問題不容忽視。 商業(yè)街項目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂性的項目比重不斷上升，甚至超過了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營主題的選擇。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后 面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管 理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。 商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運營 2004921 運營管理是商業(yè)街運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。招商企業(yè)要根據(jù)項目擬引進(jìn)的商家情況，選擇恰當(dāng)?shù)恼猩糖?。這些特色成為開發(fā)經(jīng)營者內(nèi)部最大的助力，再結(jié)合專業(yè)的團(tuán)隊，落實消費者導(dǎo)向的具體作為，塑造及改良經(jīng)營模式，配合同中求異，異中求同的管理制度導(dǎo)向成功之路。商業(yè)街消費者導(dǎo)向的具體經(jīng)營模式，招商進(jìn)駐經(jīng)營的條件采取業(yè)績抽成的單一模式，如此該商業(yè)街的經(jīng)營狀況與開發(fā)經(jīng)營者息息相關(guān)，等于開發(fā) 經(jīng)營者必須承擔(dān)大部分的經(jīng)營模式，不但必需要有強(qiáng)而有力的開發(fā)經(jīng)營者，更需要有一套完整有效的經(jīng)營管理制度，否則失敗率將大幅提升。 二、消費者導(dǎo)向的經(jīng)營計劃 商業(yè)街的經(jīng)營計劃不但基于消費者導(dǎo)向的全方位經(jīng)營計劃，更重要的是動態(tài)的掌握主要客層結(jié)合于社區(qū)發(fā)展 之中。此外，如有與捷運站或高速鐵路站聯(lián)合開發(fā)的環(huán)境條件也是屬于這一類。但采取租金導(dǎo)向的經(jīng)營計劃，開發(fā)經(jīng)營者可獲取較為穩(wěn)定的收益，尚且經(jīng)營計劃的規(guī)劃與執(zhí)行困難度較低，把大部分的重心移向各個商店，達(dá)到若干強(qiáng)枝的效果。商業(yè)街租金和消費者導(dǎo)向的計劃 一、租賃導(dǎo)向的經(jīng)營計劃 商業(yè)街經(jīng)營計劃如采取賣場租賃收取租金的經(jīng)營模式，商業(yè)街的經(jīng)營績效與商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營者就不具備直接的關(guān)聯(lián)性。不如采取營業(yè)額抽成的方式，集客力的消長，立即刺激商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營者采取新的因應(yīng)策略或調(diào)整經(jīng)營計劃，有效改商業(yè)街的缺點。若商業(yè)街招商能達(dá)到各個商店具有強(qiáng)的集客力，商圈內(nèi)客層、人潮易于掌握則采行的成功機(jī)會較高。租金導(dǎo)向的經(jīng)營計劃，由于初期小店鋪的經(jīng)營者觀望，租金太高將限制商店的經(jīng)營，然而商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營者大量的成本投入，商圈及客層定位所計劃的業(yè)種安排亦處于受消費者肯定的階段，成本的回收又是當(dāng)務(wù)之急，租金太低亦將傷害整體經(jīng)營，因此形成平行思考的不利狀況，很難得到一致的利益交集。從商圈調(diào)查，客層選定為起點可以證明消費者導(dǎo)向的經(jīng)營計劃的必要性。 消費者導(dǎo)向設(shè)計合理、租金及營業(yè)額抽成、折衷式的經(jīng)營計劃的特色在于開發(fā)經(jīng)營者必須投入開發(fā)經(jīng)營者的行 列，各商店不但是必需顧及獨立的特色形成集客力的一員，也是投入整體經(jīng)營績效經(jīng)營的一份子，創(chuàng)造整合性的績 效。 商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定 2004921 對于商業(yè)街項目來講，將國際知名零售商請進(jìn)來有利于整個項目的招商，通常國際招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托國際專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展 招商渠道主要分為境內(nèi)和境外兩種形式，尤以境外招商最為復(fù)雜，境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動，它是一種跨 國界、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往國家和地區(qū)的對外投資法律、語言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對舉辦招商活動產(chǎn)生直接的影響。 商業(yè)物業(yè)項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè) 招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊進(jìn)行招商工作。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松 散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平 臺上。 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這項工作的成敗得失不僅決定了 發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商 業(yè)運營的管理能否成功。 需要商業(yè)街開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定招商政策，對微觀商業(yè)經(jīng)營主體進(jìn)行控制，最基本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。推廣策劃應(yīng)該面對國際性水準(zhǔn)的眾多機(jī)會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。）的特點，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人 力。但這并不是說招商的企業(yè)就 不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊伍建設(shè)。企業(yè)要想長期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊 伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。 針對每個企業(yè)的規(guī)模和招商策略所啟動的市場范
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