【正文】 費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來(lái)，受豬肉等食品價(jià)格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長(zhǎng)，%、%、%%。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過(guò)程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購(gòu)買(mǎi)欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。近年來(lái)我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提高，多年來(lái)內(nèi)需相對(duì)不足的困擾正在逐步緩解。表21 大連市2000～2007年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)年份GDP（億元）財(cái)政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元）非農(nóng)人口數(shù)量（萬(wàn)人）2007——20062005229020041037886722003910177602002140682007118200174186512200068616073（數(shù)據(jù)來(lái)源：《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖22（一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢(shì)放緩2007年，%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅有所放緩，%；，%；竣工建筑面積急速萎縮，%；，%；，%。生產(chǎn)總值（GDP），%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。全年日照總時(shí)數(shù)為2500～2800小時(shí)；～；年平均降水量600～790毫米；無(wú)霜期達(dá)6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。是京津門(mén)戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開(kāi)放、最具活力的城市之一。表11 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中住宅建筑面積m2公寓建筑面積m2公建建筑面積m2其中酒店面積：現(xiàn)有住宅面積m2酒店式公寓建筑面積m2變電所及小區(qū)公共配套m23000地下面積m2綠地率%容積率不含地下面積表12 項(xiàng)目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注A1區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積A2區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　地上停車(chē)位位27　容積率　不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積表13項(xiàng)目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　綠地率%38　容積率　表14項(xiàng)目C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　綠地率% 　容積率　　表15項(xiàng)目D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha 　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2 　m2 　地下面積m2地上停車(chē)位位33綠地率% 　容積率　　第三節(jié) 編制依據(jù)本報(bào)告的編制依據(jù)：《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定；銷(xiāo)售額按全銷(xiāo)售計(jì)；銷(xiāo)售單價(jià)以銷(xiāo)售均價(jià)表示；%，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款1億元，借款周期為1年，項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段，逐月還本付息；依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期擬定共32個(gè)月，； 住宅銷(xiāo)售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格及項(xiàng)目地理位置特點(diǎn)估測(cè)；1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長(zhǎng)的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 4第一節(jié) 項(xiàng)目概述 4第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5第三節(jié) 編制依據(jù) 8第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 9第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 9第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 20第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析 35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 35第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 38第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 40第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 43第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 45第六章 相關(guān)單位簡(jiǎn)介 52第七章 銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售收入估算 53第八章 投資估算 55第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 60第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 61第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 63第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目背景星海高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項(xiàng)目距大連最大的海濱廣場(chǎng)星海廣場(chǎng)約5公里；；距大連市市中心約12公里；項(xiàng)目西行約50米，即為大連海事大學(xué)；，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項(xiàng)目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。項(xiàng)目實(shí)景圖二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：星海高爾夫花園開(kāi)發(fā)商： 大連洪富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用地位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路用地性質(zhì)：軍產(chǎn)土地用地面積：118500m2總建筑面積：容積率：（不含地下面積）建筑型式：高層項(xiàng)目實(shí)景圖三、項(xiàng)目位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對(duì)面第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告綜合分析，本項(xiàng)目由四個(gè)地塊組成，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表11所示。第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理?xiàng)l件（一）地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。圖21（二）氣候條件大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。二、2007年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況2007年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。大連市近年社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況分析表見(jiàn)表21。（二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長(zhǎng)2007年，%，為10年來(lái)的最高值。2007年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。（三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化2007年，%，；在人均總收入中，%，；%，；%；%。居民收入呈多元化上升趨勢(shì)。%、%、%、%、%、%%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來(lái)多次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象： 10月末，%，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長(zhǎng)；11月末，%，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國(guó)居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右。 新市區(qū)由開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。建立“兩區(qū)三帶”開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)布局。發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。長(zhǎng)海縣功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹(shù)青草簇?fù)淼男麓筮B。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開(kāi)發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。圖25（三）樓面單價(jià)普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，其中甘區(qū)漲幅最大。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢(shì)與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說(shuō)明雖然07年成交地塊部分還未進(jìn)入市場(chǎng)，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)攀升。（五）今后土地市場(chǎng)供給趨勢(shì)大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚(yú)灣、泡崖子、泉水、大化渣場(chǎng)等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。商品住房為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體走勢(shì)（一）施工面積逐年呈上升趨勢(shì)土地放量從2005年開(kāi)始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，07年施工面積比06年增加了近600萬(wàn)平方米。（二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)?！氨边M(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。2008年我市預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)61個(gè)，%的面積將于2008年上半年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤(pán)為主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受?chē)?guó)家政策影響，但其價(jià)格走勢(shì)，將成為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤(pán)。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬(wàn)套，總建筑面積為320平方米。2008年我市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房80萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開(kāi)始逐漸得到緩解。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，到服務(wù)創(chuàng)新的“試驗(yàn)田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動(dòng)大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國(guó)際機(jī)場(chǎng)7公里，大連港10公里，大連火車(chē)站7公里，沈大高速公路口15公里。四季分明，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地——發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園——軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 政策區(qū)——高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（一）經(jīng)濟(jì)概況2006年是“十一五”的開(kāi)局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、旗開(kāi)得勝的一年。同比增長(zhǎng)42%。新批外資企業(yè)74家，增資44個(gè)項(xiàng)目。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。表27 20012006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況年份GDP（億元）財(cái)政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）實(shí)際利用外資（億美元）2006200520042003692810200253720014115（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國(guó)53個(gè)（國(guó)家級(jí)）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們?cè)诟黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高