【正文】 主打的新盤，其價格以新區(qū)為高，小戶型單價均集中在2800元每平米左右，在本次看到的小戶型中，除了浩立、錦繡苑外，均以提供“精裝修”來招徠客戶。這在傳統(tǒng)意義上也是河南人喜交友的表現(xiàn)?！宋沫h(huán)境 鄭州位處于黃河中游，歷史上由于黃河泛濫帶來的災難數(shù)不勝數(shù)，雖說與武漢的“火爐”這稱有所不同，但鄭州的夏天平均溫度達到34度，最高氣溫達到40度以上，高溫持續(xù)時間長達15天左右，而冬季極端溫度達到零下10度左右，大風刺骨，這一氣候特征，導致了鄭州傳統(tǒng)民居有別于北方的四合院和江南的庭院設計風格。并且項目周邊人文環(huán)境復雜，地處商業(yè)區(qū)也造成這里是鄭州外來人口的匯集地，整體顯得又熱鬧又雜亂，農(nóng)民房、小區(qū)房、廠房、高層物業(yè)混雜，居住人口密度高，再加上市政道路路網(wǎng)并不寬敞，造成車行交通流量大，便得整個片區(qū)顯得興旺而繁雜。園內(nèi)有假山、園池等園林景點，還有摩天輪、飛毯、三星旋椅等現(xiàn)代化的游園項目，以及配套的飲食、茶社、商業(yè)服務網(wǎng)點，是市區(qū)最大的自然生態(tài)公園。在以項目為圓心，2公里為半徑內(nèi)，集中了金博大、丹尼斯……七大商業(yè)機構，八大星級涉外酒店、2個圖書中心、5個醫(yī)療機構、4所中學、2個體育館、3個影視城、12個省市級政府機關、3個長途汽車站，并且還有十余條公關線路環(huán)侍在四周，可謂得天時而于地。關于從區(qū)域房地產(chǎn)市場分析的方面，我司主要從項目所處片區(qū)的自然環(huán)境、人文環(huán)境、競爭環(huán)境等要素來進行綜合評述。但從2003年1－10月份的市場趨勢，平穩(wěn)中有波動，3月、5月和8月一次次掀起樓市高潮后雖有下降，整個樓市卻交易活躍，完美地演繹了年度一個新的樓市高潮。各樣本樓盤共計銷售物業(yè)343套，比上月較低，這也許與十月的房展會有所關系，各開發(fā)商為了提升物業(yè)的銷售率，在房展會上均以更加誘人的優(yōu)惠、讓利和促銷便更多的客戶到現(xiàn)場簽單，并且團購日益受到消費者的追捧與歡迎。本報告分為以下幾個部分：第一部分：市場分析 ……區(qū)域市場分析 ……競爭樓盤特征分析 ……市場結論第二部分：項目SWOT分析 ……項目的優(yōu)勢 ……項目的劣勢 ……機會點 ……項目的威脅點 ……四象限綜述第三部分：項目的市場定位 ……項目市場定位背景 ……物業(yè)類型及形象定位 ……項目的客戶定位 ……項目的價格定位 ……利潤預測第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設計建議 ……建筑設計要點把握 ……建筑風格及立面色彩建議 ……配套設施建議 ……公寓服務建議 ……裝修標準建議第五部分：營銷策劃、推廣策略 ……核心價值體系的建立 ……廣告總體營銷推廣策劃思路 ……形象設計要點及包裝策略 ……廣告推廣及媒體組合策略 ……活動營銷及促銷方式 ……銷售管理策略 ……推廣計劃及費用預算第六部分：德盛堂提供服務細則列示 ……針對項目應提供的的工作內(nèi)容 ……合作協(xié)議書第一部分：市場分析 區(qū)域市場分析 在進行區(qū)域分析的前面，我們要看到的是鄭州房地產(chǎn)穩(wěn)健、快速的發(fā)展勢頭，從2003年10月份的鄭房指數(shù)上不難看出，所謂金九銀十，從十月份及九月份的銷售面積上就可大概看出本地區(qū)一年的銷售勢頭。對于一個沉寂了數(shù)年的項目，如何成功轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變消費者的眼光，在最短的時間內(nèi)讓市民接受并喜歡他，必須要具備的是新穎的市場“激活力”。因此我們在這份企劃書中提出了新都市主義的觀點，并不是要我們的項目大扛“新都市主義”的大旗，而是闡明了德盛堂對光泰置業(yè)公司本項目的企劃基點，我們在了解現(xiàn)階段流行營銷模式的基礎上結合本土的市場特點對項目的品牌和產(chǎn)品進行研究分析，以及針對本項目提出項目分析，項目定位，整體營銷推廣建議和銷售建議的思路和想法。 非常男女炫公寓整合營銷推廣策略書新都市主義致力于在城市的中心創(chuàng)造最適宜的人居空間；新都市主義理論呼吁的是人性的回歸；新都市主義理論倡導鄰里關系的重塑；德盛堂將其理論運用到炫特區(qū)的整合推廣中去，與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營銷，展望項目可預期的未來前景。這是一份新的東西，新的不能用任何顏色來形容，它象征了德盛堂在深度、穩(wěn)健中而又蘊含的無限創(chuàng)造力和無所畏懼的勇氣，與年輕的你我一樣，對一個新事物的發(fā)展，是充滿熱情的關注它，來實現(xiàn)他。在此報告中，穿透始終和是關于我們對新都市主義開發(fā)模式的理解和思考。在這一點上，我們經(jīng)過了深入透視的研究，并提出我們的觀點和看法，與貴司共同探討。 。 銷售面積增加而指數(shù)下降，成交均價也在下降，這說明面向中低收入家庭的經(jīng)濟適用房銷售在增長，高檔物業(yè)的銷售有下降，也意味著市民的購房更加趨于理性。與2002年度同期相比，%%，刨除樣本個數(shù)及樣本結構的差異，還反映出今年的房地產(chǎn)市場與去年相比在開工、施工面積及市場投放量穩(wěn)定增長的同時空置進一步消化，投資開發(fā)日趨理性，市場更加成熟，鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)的是穩(wěn)健、快速的發(fā)展勢態(tài)?！匀患暗乩憝h(huán)境項目位處商業(yè)繁華區(qū)二七商圈的都市邊緣，位處于鄭州中心商業(yè)輻射范圍內(nèi)，位于商業(yè)繁華路太康路與銘功路交匯處，與人民公園幾步之遙，距歷史文化地……二七廣場一路之隔，地下位置較優(yōu)越。 在項目的斜對面，還有目前在鄭州市中心最大的人民公園，林木蔥蘢，綠草成蔭，山水相依，鳥語花香。由于本項目是一個閑置的爛尾樓，并且裙樓的一層至四層已由原公司抵押給機電市場，現(xiàn)在此機電市場已經(jīng)成為鄭州最大的機電銷售中心，但由于其市場定位的特殊性，造成整個項目雜亂無章、外觀陳舊破爛的直觀印象。人口質(zhì)素參差不齊。 河南人在修建傳統(tǒng)民居時，往往會修一個大大的院子，用此儲備自家的物品，但這里還有一個更重要的作用，它是人們用以休閑、納涼的去處，“江山社稷、家長里短”在此評說?！偁幁h(huán)境 在鄭州的市場過程中，我們主要以項目周邊的樓盤和與項目產(chǎn)生競爭力的樓盤為主，從其結構特來看，主要有高層和小高層為主，而小戶型在鄭州可謂勢頭正猛，按照成熟房地產(chǎn)區(qū)域的市場供需比例10:1來看，顯然鄭州遠遠超過了此比例，可謂供過于求。 競爭樓盤特性分析 在競爭樓盤的選取上，我們以能夠與項目產(chǎn)生客戶分流為主要刷選標準。M3特區(qū)是當?shù)鼐哂幸欢▊€性的樓盤，營銷風格與戶型定位準確，其操作手法在區(qū)域市場具有相當?shù)挠绊懥Γ⑶遗c本案的推廣風格有相似之處。重點樓盤個案基本情況：浩立、錦繡苑產(chǎn)品分析： 該項目由兩幢小高層組成，由一幢商務辦公用房和后面一幢小高層住宅組成，戶型設計多樣，可以說客戶群體含蓋各個階層，有一點“麻雀雖小，五臟俱全”的味道。價格：目前價格從2700元－3200元不等，其均價在2960元左右，該項目從2003年10月份開始公開發(fā)售到現(xiàn)在為止，價格呈穩(wěn)步上場之勢，由于項目本身的地理位置，面向公園，因此在廣告上炒足了這一地理優(yōu)勢，但銷售狀況并不十份理想，至今只銷售了45%左右，有一定的市場抗性。在本項目中有一房一廳的65平米，一房一廳一吧的69平米，一戶兩廳的70平米和三房一廳的105平米，在每一層內(nèi)都有三個標高，是一種袖珍形的戶型，在這種戶型中，實用很難達到，但由于其的另類深入年青消費者的青睞。在廣告投入上以大河報為主，廣告宣傳語列示：?。璏3特區(qū)錯復式主題公寓，成就未來“總裁”的個性生活　　　?。虅债愖宓膭?chuàng)業(yè)基地　　　?。最I新升派生活工作室　　　?。〉母锩?，這里只適合有想法的人，―――――營銷分析：……項目整體規(guī)劃較好，外立面風格獨特，在區(qū)域客戶乃至整個鄭州都有一定的影響力……項目內(nèi)部配套設施齊全，并且以自己的目標客戶為模式建立的個性服務較為新穎……交通便利，為鄭州新區(qū)，易于讓消費者接受……戶型設計別致，對于有經(jīng)濟實力、想提升生活品質(zhì)的年輕人有一定的誘惑力……項目導入的是全程營銷策劃公司，企劃公司介入較高，因此對市場的把握較準……價格是本項目的主要制約因素，由于總價過高，與鄭州消費者的接受力有一定的差別，導致接受能力有限。項目的小戶型是以精裝修按套出售，面積在35平米左右的小戶型售價為12萬左右，單位價格達到了3400元，而其精裝修的標準較低，從樣板房的角度看，并不能引起消費者的購買欲望。 市場結論房地產(chǎn)市