【正文】 推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算由于本案營銷的主題思想沒有確認(rèn)，因此此點(diǎn)暫略，待商議后另行匯整出詳細(xì)報(bào)告。在接到代理項(xiàng)目后，將在公司內(nèi)部的銷售精英中實(shí)行公開選拔。 銷售管理策略……銷售人員的選拔與確認(rèn) 針對(duì)本項(xiàng)目的特征，未來的銷售工作人員應(yīng)該真正具備專家式的銷售咨詢服務(wù)水平和能力。 開盤期：……香車美女開盤抽獎(jiǎng) 開盤當(dāng)天認(rèn)購的所有客戶有機(jī)會(huì)抽取奇瑞一輛，開盤當(dāng)天的歌舞表演。 ………… 廣告推廣及媒體組合策略各報(bào)紙、電臺(tái)、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢(shì)我想大家都已經(jīng)相當(dāng)清楚了，在此我就不做描述，只針對(duì)本案推廣中所考慮的媒體進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述：……報(bào)紙廣告：是目標(biāo)客戶購房的第一來源，但由于其的時(shí)效性和費(fèi)用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進(jìn)入吸引消費(fèi)者，例如舉辦：非常男女尋人活動(dòng)……等的軟性文章為主，不考慮硬廣告；……項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)POP在目標(biāo)客戶的描述中，我們將目標(biāo)客戶鎖定在項(xiàng)目的周邊，因此設(shè)計(jì)新穎而色彩鮮艷的POP包裝是我們本案要采用的重點(diǎn)方式； ……眩目多彩的海報(bào)及單頁的派發(fā)直接投送是一對(duì)一溝通最好的方法，本案會(huì)以此種推廣方式為主要模式，運(yùn)用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ……極具誘惑力的公關(guān)活動(dòng)博彩是人們的常性，讓消費(fèi)者有利可圖的活動(dòng)一定能聚集人氣，各種促銷活動(dòng)的采用也是本案刺激銷售的法寶； ……不定期策劃、制造新聞點(diǎn)使項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)保持較高的曝光率。電梯間的漫華：短短的電梯時(shí)光是你一天最開心的一該，早上給你一天的好心景，晚上一笑解千愁。 包裝策略海報(bào)：非常男女的海報(bào)是可以成為裝飾品的墻貼畫，張揚(yáng)的青春和激情，能夠打動(dòng)無數(shù)的年輕人；樓書：完全產(chǎn)品手冊(cè)，沒有一個(gè)多余的字符，沒有一張?zhí)摷俚膱D片樣板間：香港流行的“diy”家私和宜家風(fēng)格是樣板房的首選，放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設(shè)、燭臺(tái)和香氛成了主角。第五部分：營銷策劃、推廣策略 核心價(jià)值體系的建立新都市主義的理論回歸：……心靈的回歸樓盤遵循緊湊的原則，讓人們溝通無阻隔內(nèi)部現(xiàn)代文化的建立讓業(yè)主有標(biāo)榜的可能成立私人管理進(jìn)行專業(yè)服務(wù)……居住的回歸 居住市中心，最經(jīng)濟(jì)生活方式的選擇 營造步行環(huán)境，減少交通的阻力 可支付性原則，讓人人在市中心都有買房的可能……人性的回歸 新懶人主張，讓人懶到底 鄰里的交流，留言板的建立，不生活在鋼筋的夾縫……需要的回歸 休閑娛樂的需要 飲食的需要 商業(yè)購物的需要 運(yùn)動(dòng)健康的需要 人際交往的需要 自我提升的需要……價(jià)值的回歸 自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 生活價(jià)值的體現(xiàn) 家庭價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 人生價(jià)值的實(shí)現(xiàn)核心價(jià)值的概念：德盛堂本項(xiàng)目以新都市主義為理論指導(dǎo)以CONDO的生活方式為市場(chǎng)核心……新都市主義的理論指導(dǎo)……重視公共區(qū)域，將公共空間的利益置于私有空間之上，從整體的高度來看待問題；……以人為本，根據(jù)目標(biāo)客戶的生活要求來定位一種生活方式……重整市中心，打造人與人之間和諧的交往關(guān)系……以CONDO的生活方式為市場(chǎng)核心……這是一種輕松、自由的存方式……有的時(shí)候，我們?cè)诔鞘兄行模枰膬H是一張床 廣告總體營銷推廣策劃思路策劃思路框架表現(xiàn)：新都市主義的理論指導(dǎo)CONDO的生活方式為市場(chǎng)核心總體策劃思路項(xiàng)目的SWOT銷售組織建議總體營銷推廣建議項(xiàng)目核心價(jià)值體系項(xiàng)目總體推廣思路銷售價(jià)格政策建議核心體系最大化廣告策略廣告通路建議本案定位（市場(chǎng)、主題）廣告分階段實(shí)施策略售樓部和樣板間項(xiàng)目支撐要素廣告總體費(fèi)用安排消費(fèi)者研究及定位廣告總體營銷推廣策劃思路：主題思想：……非常男女炫公寓，我們有著自己的故事 表現(xiàn)：隨著CONDO生活方式在中國的流行，越來越多的人開始受到一種氣氛的感染。公寓服務(wù)建議在公寓服務(wù)方式，我們實(shí)行的“新懶人主張”貼身管家服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的需求成立服務(wù)方程式，實(shí)現(xiàn)業(yè)主入住非常男女炫公寓的完美新懶人主張。列表如下：滿足居家最基本的要求……休息、私密空間傳統(tǒng)小戶型社區(qū)生活服務(wù)獨(dú)特的CONDO社區(qū)文化商業(yè)配套CONDO社區(qū)公共資源休閑空間運(yùn)動(dòng)空間…………而以上的配套設(shè)施要為業(yè)主所用，我們一直談到的務(wù)實(shí)之處，并不是現(xiàn)在銀座所營造的豪華，但是我們的客戶要的不是這些東西，他們要的是實(shí)實(shí)在在能夠用得到的、作為時(shí)尚生活不可缺少的要素，在前面的建議中，我們?cè)O(shè)計(jì)了500平米的會(huì)所，這要求的是開發(fā)商的投入，因?yàn)橹挥羞@些實(shí)實(shí)在在個(gè)性配套的存在，我們的樓盤才有可能稱之為CONDO的時(shí)尚生活，CONDO的概念和精神也可以通過這些可以感知資源展現(xiàn)出來，概念才會(huì)真正的有價(jià)值。 配套設(shè)施建議在前面我們將本案的主題定位為：非常男女－炫公寓，第一個(gè)享受CONDO生活的起居會(huì)所。要處理好建筑物我外立面，就要從以上幾個(gè)方面入手，并要與整體的建筑風(fēng)格呼應(yīng)，以充實(shí)建筑風(fēng)格的內(nèi)容。而體現(xiàn)建筑的風(fēng)格，主要是從建筑的外觀來體現(xiàn)的，而外觀最重要的一個(gè)因素就是外立面。后現(xiàn)代主義風(fēng)格講究的是細(xì)節(jié)的夸張，沒有過分的裝飾，只有夸張的柱子，檐出的橫梁，讓人不可思議的顏色，但他的一切都是從功能出發(fā)，講究造型的比例適度，空間構(gòu)圖層次分明，強(qiáng)調(diào)外立面的時(shí)尚簡(jiǎn)潔，從建筑本身的與眾不同來定位于居住人群的另類。 建筑風(fēng)格及立面色彩建議……整體建筑風(fēng)格：鑒于本案的特殊情況，我們只能在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上加以延伸及美化，使得整體風(fēng)格迎合主題，達(dá)到建筑體現(xiàn)主題的目的。 ……我們?cè)賮砜匆幌挛覀兲岢男露际兄髁x生活：做為新都市主義的主題思想，代表的是：緊湊的、適宜步行的、功能復(fù)合的、可支付的、珍視環(huán)境的，而新都市主義的基本精神是作為建筑設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之上，從建筑設(shè)計(jì)與公共空間的相互關(guān)系，到社區(qū)建筑類型與功能的安排，從開發(fā)的模式和強(qiáng)度的確定到土地使使用與區(qū)域交能路網(wǎng)的協(xié)調(diào)，都必須要遵守這一原則。 由于對(duì)成本方面我司的數(shù)據(jù)并不完整，因此在此不能提供詳細(xì)的利潤(rùn)預(yù)測(cè)報(bào)告。 為確定合適的價(jià)格，我們可采用地產(chǎn)評(píng)估中的定量分析法，對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格認(rèn)知點(diǎn)進(jìn)行取證：區(qū)域因素：本案浩立、錦繡苑頂間銀座M3特區(qū)21世紀(jì)銀宮規(guī)模大小202224242223交通條件202123232322周邊環(huán)境202324242322品牌實(shí)力202225252223區(qū)域位置202022222222合計(jì)100108118118112112個(gè)別因素：本案浩立、錦繡苑頂間銀座M3特區(qū)21世紀(jì)銀宮配套設(shè)施202223242322整體規(guī)劃202124242421戶型結(jié)構(gòu)202323232622促銷力度202324252422物業(yè)管理202225242322合計(jì)100111119120120109比較權(quán)重：浩立、錦繡苑頂間銀座M3特區(qū)21世紀(jì)銀宮權(quán)重各因素的修正：（精裝修按200元每平米的標(biāo)準(zhǔn)剔除）浩立、錦繡苑頂間銀座M3特區(qū)21世紀(jì)銀宮折后均價(jià)285026803050（精裝修）26503100（（精裝修）區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格23771908201219712375本案折后均價(jià)：各比較物業(yè)修正價(jià)格權(quán)重2377＋1908＋2012＋1971＋2375＝＋＋＋＋＝ 依據(jù)以上的區(qū)域因素和個(gè)別因素的綜合分析，結(jié)合本項(xiàng)目的地理位置及目標(biāo)客戶群的容納力，建議本項(xiàng)目的認(rèn)購價(jià)格定位為1900元每平米，開盤后的價(jià)格根據(jù)前期的銷售狀況做出調(diào)整。 均價(jià)是反映項(xiàng)目利潤(rùn)的重要指標(biāo)