關(guān)于可供開發(fā)養(yǎng)老項目的土地類型及相應(yīng)開發(fā)途徑的調(diào)研報告修改-展示頁
2025-08-12 00:19本頁面
【正文】 行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)?！娥B(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》還指出：企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。同時鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 2014年4月17日國土資源部辦公廳印發(fā)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》提出：營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。我公司可以利用自身在建筑行業(yè)所積累的資金、技術(shù)、人才等方面優(yōu)勢，通過股份合作制、PPP（政府和民間資本合作，由政府出地，地上物業(yè)建設(shè)、經(jīng)營管理均由企業(yè)承擔(dān)，在約定時間內(nèi)將物業(yè)歸還政府）、BT（BuildTransfer，建設(shè)移交）、BOT（Build－Operate－Transfer，基礎(chǔ)設(shè)施特許權(quán)）、公辦民營等形式與政府相關(guān)部門合作，參與公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)或運(yùn)營管理。有條件的地方，可穩(wěn)妥開展把專門面向社會提供經(jīng)營性服務(wù)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制成為企業(yè)或社會組織的試點(diǎn)工作，完善法人治理結(jié)構(gòu)。一般政府會通過公開招投標(biāo)等方式選定專業(yè)化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項目的運(yùn)營和管理，運(yùn)營機(jī)構(gòu)享有一定期限的經(jīng)營管理權(quán)，通過收取租金及服務(wù)費(fèi)以及獲得慈善捐贈、政府補(bǔ)貼等方式取得收益。一般公辦公營、公辦民營等非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的用地屬于劃撥性質(zhì)，地類為A6。國家專門制訂了劃撥用地目錄，只有屬于該目錄下的用地項目且符合其他申請條件的，才可以申請劃撥土地。具體分析如下： 一、利用國有建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項目國有建設(shè)用地的取得方式包括劃撥和出讓兩種。 根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國土地分為國家所有和集體所有，其中城市的土地歸國家所有，城市之外的農(nóng)村土地歸集體所有，由此形成了城鄉(xiāng)分割的二元化土地所有制度。關(guān)于可供開發(fā)養(yǎng)老項目的土地類型及相應(yīng)開發(fā)途徑的調(diào)研分析養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年以來逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)改革的重頭戲，推進(jìn)的節(jié)奏不斷加快，隨著建設(shè)用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地以及盤活規(guī)模較大、成本較低的存量用地（尤其是企業(yè)自有用地、工業(yè)用地等）來開發(fā)養(yǎng)老項目，成為希望進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)的企業(yè)必須思考的問題。本文嘗試對可供開發(fā)養(yǎng)老項目的不同土地類型及相應(yīng)開發(fā)途徑進(jìn)行淺要分析。無論是國有建設(shè)用地還是集體建設(shè)用地，均可以利用作養(yǎng)老項目。劃撥用地做養(yǎng)老劃撥是符合一定條件的主體無償取得國有建設(shè)用地的方式。在國有土地上建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，用地屬于公共管理與公共服務(wù)用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，因其具有公益性和福利性，建設(shè)單位可以通過申請無償劃撥的形式取得土地。政府為投資建設(shè)主體，持有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可享受民政系統(tǒng)按床位給予的建設(shè)補(bǔ)貼和運(yùn)營補(bǔ)貼。 2015年2月3日十部委發(fā)布的《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中，明確鼓勵將政府投資舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是新建機(jī)構(gòu)，在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，通過公開招投標(biāo)，以承包、聯(lián)營、合資、合作等方式，交由社會力量來運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行機(jī)制市場化。北京市民政局2015年3月3日發(fā)布的《關(guān)于深化公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理體制改革的意見》中，確定了三種民資參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的方式，包括：采取單項服務(wù)外包、專項服務(wù)合作等方式，面向社會力量購買服務(wù)，分項目、分步驟地使用社會優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源；公辦民營、公建民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要通過招投標(biāo)、品牌機(jī)構(gòu)連鎖運(yùn)營等方式，引入具有一定影響力和品牌效應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)、社會組織開展運(yùn)營。 出讓用地做養(yǎng)老出讓是以招拍掛的公開方式或以定向協(xié)議方式有償取得國有土地使用權(quán)用于開發(fā)建設(shè)的方式，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《國土資源部、監(jiān)察部關(guān)于嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》等法律法規(guī)，我國逐漸確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓制度。土地出讓（租賃）計劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個或者兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。2015年2月3日十部委發(fā)布的《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中明確提到：支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，支持民間資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)?！蛾P(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》還指出：要依托
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