【正文】 算建設(shè)項(xiàng)目總概算設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析xi析否否是是否是是否單項(xiàng)工程和單位工程投資限額初步設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（修正概算）初步設(shè)計(jì)（技術(shù)設(shè)計(jì)）決策各單位工程、各專業(yè)造價(jià)限額各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析施工圖預(yù)算施工圖歸檔投資限額造價(jià)是否滿足限額是否滿足限額是否合理設(shè)計(jì)技術(shù)審核是否合理工程部：（1）協(xié)助對(duì)設(shè)計(jì)單位的考察、篩選工作，配合設(shè)計(jì)招投標(biāo)及工程合同的談判工作及簽訂。其編制深度細(xì)化到不僅是工程量準(zhǔn)確、材料分析正確，還要在審核過(guò)程中由各個(gè)相關(guān)單位、部門進(jìn)行綜合會(huì)審、優(yōu)選，反復(fù)調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個(gè)定價(jià)材料的品牌及價(jià)格、擬專業(yè)分包項(xiàng)的預(yù)算與審核等。（4）細(xì)化并完善施工圖預(yù)算。設(shè)計(jì)概算是以初步設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，按照規(guī)定的程序、方法和依據(jù)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目總投資及其構(gòu)成進(jìn)行的概略設(shè)計(jì)。%左右的造價(jià)，%的工程造價(jià)。層高提高還可提高住宅樓的建筑密度，節(jié)約土地成本和市政設(shè)施費(fèi)。雖然圓形建筑的周長(zhǎng)較小，但由于施工費(fèi)用較矩形建筑增加20%30%，且使用面積有效利用率低，用戶使用不方便，故居民樓平面形狀設(shè)計(jì)為宜。為了能有效地降低工程造價(jià)，要求設(shè)計(jì)單位和人員首先要充分利用現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，運(yùn)用科學(xué)的設(shè)計(jì)方法優(yōu)化設(shè)計(jì)成果；其次要善于將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，運(yùn)用價(jià)值工程理論優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；最后讓造價(jià)咨詢企業(yè)參與前期設(shè)計(jì)階段，達(dá)到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的完美結(jié)合。人民生活水平的提高、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、法律法規(guī)的健全、金融貨幣政策的變化、城市規(guī)劃的制約、金融貨幣政策的變化、稅收政策的變化、投資額的增減、建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化、施工技術(shù)的進(jìn)步以及物價(jià)水平的變動(dòng)都可以被視為社會(huì)因素給造價(jià)管理造成的影響。從構(gòu)思項(xiàng)目、建成產(chǎn)品一直到投入使用直至報(bào)廢的全過(guò)程，都要考慮該產(chǎn)品對(duì)社會(huì)可能帶來(lái)的不利影響。從而在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)以作決策支持的過(guò)程中，基于成本/效益法的工程建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)必須以三維可持續(xù)為目標(biāo)，綜合權(quán)衡工程建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)三維系統(tǒng)的綜合效益/成本，以謀求一個(gè)最佳的均衡點(diǎn)去實(shí)現(xiàn)綜合社會(huì)效益最大化。從選擇項(xiàng)目規(guī)模與地點(diǎn)來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)不僅需要在經(jīng)濟(jì)適用方面滿足建設(shè)要求，而且還要滿足該地區(qū)老百姓的生活，如水源、綠化情況等都需要考慮。雖然現(xiàn)在并不能用定量的指標(biāo)對(duì)環(huán)境成本在總造價(jià)中的影響來(lái)做出衡量，可是，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，環(huán)境成本的節(jié)約必然可以帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，以及社會(huì)影響必然會(huì)超過(guò)投入的成本。運(yùn)營(yíng)階段成本控制可采用對(duì)年度周期發(fā)生的成本預(yù)測(cè)方法和類似工程的方法。從而也決定了LCCP制定的暫時(shí)性與動(dòng)態(tài)性，往往以預(yù)算給下的年度成本計(jì)劃的制定作為運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段LCCM的控制基準(zhǔn)。運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段進(jìn)行LCCA的主要目的是通過(guò)基于歷史成本數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合未來(lái)運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本的支出特點(diǎn)，估算出項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本以制定出相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)方案，在考慮方案不確定性與風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上選擇經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的方案（LCC評(píng)價(jià)）執(zhí)行。在傳統(tǒng)費(fèi)用中忽視的運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用在建筑成本中占據(jù)了相當(dāng)大的比重。（5）銷售部；銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場(chǎng)調(diào)查與趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)，及時(shí)向有關(guān)部門提供信息。成本會(huì)計(jì)職責(zé)：設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系；建立本項(xiàng)目組的“開發(fā)項(xiàng)目成本臺(tái)帳”,按照國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目真實(shí)地反映項(xiàng)目部每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全部成本情況。估算人員職責(zé)：認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，負(fù)責(zé)投資估算。（3）策劃部；策劃部經(jīng)理職責(zé)：根據(jù)本項(xiàng)目部業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃；組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向項(xiàng)目經(jīng)理提交立項(xiàng)可行性報(bào)告及其評(píng)估報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序；組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性。(1)副總經(jīng)理 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總決策(2)項(xiàng)目經(jīng)理：結(jié)合實(shí)際制定本項(xiàng)目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過(guò)程中的成本控制，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（4）財(cái)務(wù)組：編制資金籌措計(jì)劃；制定成本控制目標(biāo)體系。（2）策劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書；負(fù)責(zé)規(guī)劃、可行性研究報(bào)告及評(píng)估工作。從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，充分考慮施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種情況，充分考慮市場(chǎng)因素，使投資盡可能與實(shí)際情況相符合。（3）科學(xué)進(jìn)行工程項(xiàng)目的效益分析、編制工程投資估算。（2）切實(shí)做好項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，投資決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響可高達(dá)70%80%，因此投資決策階段是項(xiàng)目工程造價(jià)控制的基礎(chǔ)，它直接影響各階段造價(jià)控制是否科學(xué)合理。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的選擇是對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置最直接、最重要的手段。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用比例很小，主要是智力性投入，并且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作產(chǎn)生的結(jié)果會(huì)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的整體使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃和安排，決策的優(yōu)劣將直接影響整個(gè)項(xiàng)目成本控制的好壞。在項(xiàng)目投資決策階段，開發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，交通條件，市政配套情況，建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等，該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)，包括融資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)起到總體控制的作用。這一原則共包括兩方面的內(nèi)容一是正確處理施工單位和建設(shè)單位內(nèi)部各級(jí)各部門組織在成本費(fèi)用管理中的關(guān)系,把施工過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)各級(jí)組織部門的成本費(fèi)用管理結(jié)合起來(lái)。具體應(yīng)做好三方面工作：嚴(yán)格控制成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)支出的各種費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督；提高管理水平，優(yōu)化施工計(jì)劃，提高生產(chǎn)效率；制定有效的成本控制機(jī)制，防止出現(xiàn)浪費(fèi)可能性，做到真正向管理要效益，向技術(shù)要效益，確保預(yù)期成本目標(biāo)。因此，建議企業(yè)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽訂項(xiàng)目盈利合同，確立目標(biāo)成本和責(zé)任，真正落實(shí)責(zé)、權(quán)、利。也就是說(shuō),成本控制工作要隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)展各個(gè)階段連續(xù)的進(jìn)行,使施工項(xiàng)目的成本自始至終處于有效的控制之下,既不能疏漏,又不能時(shí)緊時(shí)松。規(guī)劃總戶數(shù)：安置1954戶。課程設(shè)計(jì)成果報(bào)告設(shè)計(jì)選題：南京某高層住宅成本規(guī)劃與控制方案課程名稱：工程計(jì)價(jià)學(xué)南京某高層住宅成本規(guī)劃與控制方案南京市某安置小區(qū)二期項(xiàng)目由江蘇建安置業(yè)有限公司代建管理，項(xiàng)目為某拆遷騰地讓路所建設(shè)的安置小區(qū)。工程項(xiàng)目所在地：南京市工程類型：高層住宅成本控制主體：開發(fā)商建筑工程項(xiàng)目全過(guò)程成本控制是指在工程項(xiàng)目確定以后從項(xiàng)目施工的準(zhǔn)備階段開始,經(jīng)過(guò)項(xiàng)目施工,到項(xiàng)目竣工交付,及使用后的保修期結(jié)束的每一項(xiàng)成本活動(dòng)都要納人成本控制的軌道。成本控制是建筑企業(yè)管理的重要內(nèi)容，是企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的重要組成部分，企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的落實(shí)是成本控制的重要保證，明確項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)、權(quán)、利是全面落實(shí)目標(biāo)成本責(zé)任的前提和使目標(biāo)成本得以有效控制的關(guān)鍵。在工程實(shí)施過(guò)程中，要節(jié)省人力、物力和財(cái)力資源，是提高經(jīng)濟(jì)效率的關(guān)鍵措施，這也是在成本控制中最重要的基本原則之一。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和分級(jí)管理相結(jié)合的原則,是成本費(fèi)用控制的基本原則和正確處理企業(yè)內(nèi)部各方關(guān)系的良好的形式。二是正確處理財(cái)務(wù)部門與施工技術(shù)、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、勞動(dòng)工資、行政管理、物資管理等部門的成本費(fèi)用管理結(jié)合起來(lái)。房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。投資決策是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，%3%，但能有效提高項(xiàng)目的投資效益。工程建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)有重大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的選擇、設(shè)備選用等，都直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。其重點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：（1）積極做好項(xiàng)目決策階段前的準(zhǔn)備工作，認(rèn)真搜集有關(guān)資料，如設(shè)備運(yùn)行情況、設(shè)備技術(shù)參考。編寫具有較強(qiáng)說(shuō)服力和可行性的利息申請(qǐng)。投資估算編制要有依據(jù)，盡可能細(xì)致全面。制定成本控制目標(biāo)體系銷售部房地產(chǎn)市場(chǎng)及銷售信息策劃部投資估算審核組審核后的投資估算財(cái)務(wù)組資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目可研及評(píng)估報(bào)告評(píng)估意見副總經(jīng)理（1）項(xiàng)目經(jīng)理：審查項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告；向上級(jí)匯報(bào)并提并提交審核意見；審核資金籌措計(jì)劃。（3）銷售組：負(fù)責(zé)收集客戶資料，市場(chǎng)調(diào)查；處理銷售資料情況，為策劃部提供策劃依據(jù)。（5）審計(jì)組：審核投資估算；向財(cái)務(wù)組提交審核后的投資估算。賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,同時(shí),對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核,予以獎(jiǎng)懲；其次，審核項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告，向上級(jí)匯報(bào)并提交審核意，參與審核資金籌措計(jì)劃；定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的編制工作。（4）財(cái)務(wù)組；財(cái)務(wù)組主管職責(zé)：完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)；組織設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系；負(fù)責(zé)審查資金籌措計(jì)劃并提交財(cái)務(wù)中心進(jìn)行審核。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計(jì)劃。 LCC在決策階段應(yīng)用的建議措施（1）運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本在傳統(tǒng)造價(jià)管理模式中，大部分都不會(huì)考慮運(yùn)營(yíng)及維護(hù)期的費(fèi)用，可是在實(shí)際中，這一階段的造價(jià)費(fèi)用卻非常高，在全壽命周期的造價(jià)管理費(fèi)用中的比重非常大。所以，在決策設(shè)計(jì)階段評(píng)價(jià)各類財(cái)務(wù)信息和社會(huì)效益情況時(shí)，一定不能缺少運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的費(fèi)用計(jì)算。因此，LCCA的結(jié)果即意味著方案的選擇結(jié)果，也同樣確定出了運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本計(jì)劃（LCCP），由于運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本總是面對(duì)未來(lái)進(jìn)行決策，所以不確定性是內(nèi)在，即通過(guò)各種分析手段也不可能完全消除。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段成本是在項(xiàng)目建設(shè)結(jié)束后，投入運(yùn)營(yíng)使用后，所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用。（2）環(huán)保影響生命周期環(huán)境成本指的是在全生命周期內(nèi)，工程產(chǎn)品系列對(duì)環(huán)境成本有著潛在或顯在的不利影響。環(huán)境成本因素在一定程度上還對(duì)決策階段的各種影響因素產(chǎn)生影響。工程建設(shè)項(xiàng)目決策評(píng)價(jià)的成本/效益所涵蓋的內(nèi)容，從效益角度看，是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的綜合，其具體內(nèi)容更多的取決于國(guó)家有關(guān)部門的指導(dǎo)規(guī)定及項(xiàng)目相關(guān)利益群體的利益制衡；從成本角度看，是項(xiàng)目存在所必需投入的社會(huì)成本、經(jīng)濟(jì)成本、環(huán)境成本等綜合成本，及項(xiàng)目的生命周期成本。（3）社會(huì)影響在工程決策階段，對(duì)社會(huì)成本就要進(jìn)行考慮，要充分的考慮社會(huì)成本對(duì)生命周期的影響。假如建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目會(huì)影響到社會(huì)秩序或者給社會(huì)帶來(lái)不良影響，那么就應(yīng)該計(jì)入社會(huì)成本。（1）設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員的知識(shí)水平。（2）加強(qiáng)對(duì)建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物空間與平面布局以及建筑群體的配置等具體設(shè)計(jì)內(nèi)容合理性的控制。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價(jià)，根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算住宅層高每降低10cm，%%。在建筑物單元組成，戶型和住戶面積方面，衡量同單元組成、戶型階級(jí)的指標(biāo)是結(jié)構(gòu)面接系數(shù)，系數(shù)越小設(shè)計(jì)方案月經(jīng)濟(jì)。（3）做好設(shè)計(jì)概算的編制和審核工作。設(shè)計(jì)概算應(yīng)符合建筑物所在地的價(jià)格水平，總投資應(yīng)完整地反映編制時(shí)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際投資；應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目所在地設(shè)備和材料市場(chǎng)供應(yīng)情況、建筑安裝施工市場(chǎng)變化，按合理工期預(yù)測(cè)價(jià)格水平；應(yīng)按實(shí)際情況考慮項(xiàng)目施工條件和能夠承擔(dān)項(xiàng)目施工的工程公司情況。施工圖預(yù)算是設(shè)計(jì)階段最后的一道把關(guān)口，是控制造價(jià)及資金合理使用的依據(jù)，是確定工程招標(biāo)控制價(jià)的依據(jù)。為以后的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制打下基礎(chǔ)。（2）根據(jù)合同申報(bào)設(shè)計(jì)費(fèi)用和資金的使用計(jì)劃。（4）根據(jù)市場(chǎng)要求，確定設(shè)計(jì)戶型、外觀、室內(nèi)裝修等風(fēng)格、層次的定位以及新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新工藝分析，以達(dá)到設(shè)計(jì)的最佳技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。（6）各個(gè)專業(yè)工程師嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范規(guī)程、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參與設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更，配合工程技術(shù)重要問(wèn)題的解決和協(xié)調(diào)。（2）負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的建筑技術(shù)、質(zhì)量、成本進(jìn)度的全面把握和管理工作。（4）組織對(duì)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審查和復(fù)審，參與圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更。合約組：（1）確定合理工程設(shè)計(jì)造價(jià)，控制建設(shè)成本。（3）建立、健全市場(chǎng)