【正文】 保存完好。五萬(wàn)多年前，柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。作為中國(guó)內(nèi)陸走向東盟的重要通道城市和西南出海大通道集散樞紐城市，隨著中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)的加快建立，依托區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，柳州有望成為中國(guó)內(nèi)陸與東盟雙向往來(lái)的產(chǎn)品加工貿(mào)易基地和物流中轉(zhuǎn)基地，成為重要的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和商貿(mào)中心。食糖批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)最大的食糖實(shí)物交易市場(chǎng)，柳州價(jià)是全國(guó)食糖行業(yè)的指導(dǎo)價(jià)；廣西糖產(chǎn)量占全國(guó)的2/3，廣西食糖有2/3從柳州批發(fā)。柳州是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心柳州素有“桂中商埠”之稱，自古以來(lái)就是周邊省區(qū)的重要商品集散地。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可上溯貴州，下航港澳。柳州是中國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，已形成集鐵路、公路、水路和航空于一體的立體化現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)。全市主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶，其中超250億元、150億元和100億元企業(yè)各1戶，50100億元企業(yè)3戶，柳州工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量約占廣西的1/4。截止2007年底，全市工業(yè)企業(yè)2857戶，其中大型工業(yè)企業(yè)9戶，規(guī)模以上651戶，上市企業(yè)5戶（柳工、柳化、兩面針、優(yōu)聯(lián)和柳鋼），已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱，化工、制糖、造紙、制藥、建材、日化等產(chǎn)業(yè)并存的工業(yè)體系。財(cái)政收入大幅增加，%。進(jìn)入新世紀(jì)后，柳州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，已連續(xù)八年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。整體擬建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地面積254畝，其中酒店E地塊面積約2．9萬(wàn)平方米，建筑主樓高度不大于120米且不小于100米；項(xiàng)目建成將成為區(qū)域兩公里內(nèi)最具標(biāo)志性的建筑。地塊所在區(qū)域距火車站5分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。此項(xiàng)研究并不包括任何法律、工程或環(huán)境的考慮，但包括了來(lái)往于該處的交通便利程度、可見(jiàn)度和景觀、周邊需求狀況及其他可能影響該項(xiàng)目市場(chǎng)銷路的各項(xiàng)特制的評(píng)估；● 預(yù)測(cè)擬建酒店各需求市場(chǎng)的規(guī)模和特性；（市場(chǎng)需求）● 確定可能對(duì)擬建項(xiàng)目構(gòu)成不同程度競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有及計(jì)劃中的設(shè)施；● 分析現(xiàn)有具備競(jìng)爭(zhēng)力及可資比較的酒店店設(shè)施及各自的業(yè)績(jī)水平；（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研）● 預(yù)測(cè)擬建酒店未來(lái)的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量，進(jìn)以得出扣除利息、所得稅、折扣前的收益水平。. . . .. .1．介紹客戶受廣西榮和的委托，為其位于柳州P(2009)27號(hào)地E地塊擬建酒店項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及初步可行性研究。服務(wù)范圍● 視察擬建項(xiàng)目地點(diǎn)并確定其對(duì)擬建項(xiàng)目的適用性。（項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)）主要假設(shè)我們的研究成果和結(jié)論主要基于下列重要假設(shè)：宏觀環(huán)境● 未來(lái)將不會(huì)出現(xiàn)對(duì)中國(guó)尤其是對(duì)廣西和柳州市整體信心構(gòu)成重大影響因而損害商業(yè)活動(dòng)、到訪客人及國(guó)內(nèi)旅游的政治、行政事件發(fā)生；● 重要的基礎(chǔ)設(shè)施如飲用水、污水處理、電力及燃?xì)庠O(shè)施等將繼續(xù)以穩(wěn)定可靠的水平提供，以維持最終使用者的滿意水平；● 柳州的主要工業(yè)、商業(yè)、投資和旅客來(lái)源地區(qū)的經(jīng)濟(jì)在未來(lái)不會(huì)經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退；擬建酒店● 擬建酒店將成為整個(gè)27號(hào)地塊整體項(xiàng)目的組成部分；● 27號(hào)地塊整體項(xiàng)目將在未來(lái)成長(zhǎng)為柳州市最具影響力和競(jìng)爭(zhēng)力的形象板塊，在市場(chǎng)享有良好的品牌認(rèn)知和聲望；● 業(yè)主選聘之核心管理人員預(yù)期將在員工和培訓(xùn)方面作出足夠的投入，以提供合乎酒店市場(chǎng)定位且能夠達(dá)到其顧客預(yù)期的服務(wù)水準(zhǔn)；● 酒店的硬件設(shè)施及家具將實(shí)踐一流品質(zhì)，以合乎其形象及最終使用者的期望；同時(shí)在硬件設(shè)施設(shè)備方面將制定充足的周期性保養(yǎng)和翻新計(jì)劃，以維持其一流品質(zhì)，并在我們分析所涵蓋的期限內(nèi)持續(xù)進(jìn)行● 未來(lái)將加入的競(jìng)爭(zhēng)者與本報(bào)告的預(yù)計(jì)將不存在重大差異2．區(qū)域和地點(diǎn)分析2．1項(xiàng)目地點(diǎn)位置擬建項(xiàng)目地點(diǎn)位于柳州市柳北區(qū)白沙路2號(hào)，東面靠江，緊臨潭中立交橋。地塊東面即柳州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有相當(dāng)?shù)纳禎摿Α?．2柳州市的旅游（酒店）市場(chǎng)及擬建項(xiàng)目的周邊環(huán)境2．2．1柳州市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)柳州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增力，19502008年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）%。 ，%。柳州是西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)全市有4個(gè)名牌產(chǎn)品（兩面針牙膏、柳工裝載機(jī)、網(wǎng)山白砂糖、金海錫錠），3個(gè)馳名商標(biāo)（兩面針、金嗓子、花紅）。 柳州是西南地區(qū)的交通樞紐柳州是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國(guó)道在柳州重疊交匯，陸路運(yùn)輸4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。柳州白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)開(kāi)通至北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、海口等多條航線；柳州距桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需一個(gè)半小時(shí)車程。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品等大型批發(fā)市場(chǎng)。2004年，柳州被《福布斯》評(píng)為中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市之一。柳州是國(guó)家歷史文化名城和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市柳州是中國(guó)南方人類的發(fā)祥地。柳州正式建制于西漢王朝，距今已有2100多年的歷史。 柳州市區(qū)青山環(huán)繞,水抱城流，享有“世界第一天然大盆景”的美譽(yù)。“柳州奇石甲天下”，被譽(yù)為“中華石都”。柳州的民族風(fēng)情獨(dú)具神韻，“壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓”，堪稱“四絕”，三江程陽(yáng)風(fēng)雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。五年多來(lái)，柳州累計(jì)投入超過(guò)300億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，日漸成為適宜人居和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。2006年10月溫家寶總理到柳州視察，稱贊柳州“山清水秀地干凈”，認(rèn)為“柳江河就是廣西最大的品牌,在全國(guó)找不到第二條”，這是對(duì)柳州人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。其中國(guó)際社5家，國(guó)內(nèi)社34家。國(guó)家級(jí)A級(jí)景區(qū)7家，其中4A景區(qū)4家，3A 景區(qū)3家；全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)2家、全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)9家；全區(qū)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)14家。柳州市區(qū)擁有星級(jí)飯店18家，其中城中區(qū)5家、柳南區(qū)6家、柳北區(qū)3家、魚(yú)峰區(qū)4家，融水縣2家，融安縣1家，鹿寨縣1家，三江縣1家，柳城縣1家。其中入境旅游者11273人次，%；國(guó)內(nèi)旅游者1461878人次，%。情況見(jiàn)如下表：（高星級(jí)酒店基本情況）序號(hào)酒店名稱星級(jí)房間數(shù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)出租率1柳州飯店五280間360420元380元70%2麗晶大酒店四207間240400元250元60%3京都賓館四176間240300元260元80%4柳州賓館四280間180240元200元66%5南疆賓館四230間180260元200元80%6麗笙酒店（籌備）五315間國(guó)際集團(tuán)卡爾森中國(guó)第八家酒店7黑天鵝房產(chǎn)投資五不詳計(jì)劃引進(jìn)國(guó)際酒店管理公司合計(jì)1488間（高星級(jí)酒店基本情況）序號(hào)酒店名稱客戶群內(nèi)部功能1柳州飯店政務(wù)/高端會(huì)議綜合性，豪華會(huì)議，高檔中餐2麗晶大酒店中、高端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議、餐飲設(shè)施3京都賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議，特色餐飲4柳州賓館中端政務(wù)會(huì)議/旅游綜合性，會(huì)議，餐飲5南疆賓館中端商務(wù)/會(huì)議綜合性，會(huì)議，中西餐星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況目