【正文】 裝修豪華、光線充足。l 有背景音響系統(tǒng)。l 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： A 酒店總體基本要求 l 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。酒店星級的劃分以酒店的建筑、裝飾、設(shè)施設(shè)備及管理、服務(wù)水平為依據(jù)。（二）項(xiàng)目背景介紹關(guān)于我國五星級大酒店標(biāo)準(zhǔn)簡介 本項(xiàng)目均地處**市繁華商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)水、電、汽、通訊等配套設(shè)施齊全，企業(yè)計(jì)價使用，供應(yīng)有保障。本項(xiàng)目的兩座酒店均委托經(jīng)驗(yàn)豐富、享譽(yù)盛名的C有限公司管理；**大廈購物中心由集團(tuán)與B公司合作經(jīng)營。**大廈項(xiàng)目位于**廣場西南角，西大街的入口處，是**市黃金地段的黃金位置。西大街最具明唐文化特色，是古色古香的**最具代表性商業(yè)街、唐人街。四星級的閩南國際商務(wù)酒店環(huán)境高雅、豪華，設(shè)施超前，功能完備，服務(wù)水準(zhǔn)一流，滿足了客戶各方面的需求，彌補(bǔ)了本地區(qū)該檔次酒店市場需求的空白。**商廈項(xiàng)目位于**市**區(qū)**路，緊鄰明代古城墻文昌門、**博物館、**歷史博物館、大小雁塔等名勝古跡，區(qū)域繁華，交通便利，是各國賓客商務(wù)洽談、住宿旅游、開會學(xué)習(xí)的理想場所。目前，在**進(jìn)行投資，商務(wù)活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數(shù)占了一半以上，這一批人員到**地區(qū)發(fā)展，**是必經(jīng)之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風(fēng)格、口味、習(xí)俗的商務(wù)接待場所，眼下**市還沒有。**是全國旅游收入占總收入比例最大的城市，旅游事業(yè)發(fā)達(dá)，酒店業(yè)發(fā)展正處于高潮階段，酒店業(yè)管理也正處于成熟階段。**位于較發(fā)達(dá)的東南地區(qū)與正在發(fā)展的**地區(qū)的中樞地段，是東南與**的橋梁和中轉(zhuǎn)站，是**發(fā)展的龍頭，要發(fā)展西部，**的發(fā)展首當(dāng)其沖，具有舉足輕重的作用。本項(xiàng)目擬在**市繁華地段興建兩座大廈：**商廈和**大廈，其中**商廈建成后將作為**獨(dú)具閩南文化特色的四星級涉外酒店；**大廈設(shè)計(jì)規(guī)劃為主樓地下一層至地上二層為購物中心，擬建成**地區(qū)第一家**百貨大樓，地上三層以上為具有閩南特色以白金五星級為設(shè)計(jì)目標(biāo)的國際大酒店，兩座附樓為出租出售的高檔商務(wù)用樓。二、項(xiàng)目情況介紹（一）項(xiàng)目概述A公司前身是**房地產(chǎn)開發(fā)公司，始建于1993年，注冊地在**市**路，企業(yè)注冊資金2620萬元人民幣，公司現(xiàn)已形成以房地產(chǎn)為龍頭，涉及環(huán)保、農(nóng)牧、影視、貿(mào)易、技術(shù)、物業(yè)等多個領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)總公司，下屬五家分公司。綜上所述，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的實(shí)施符合我國有關(guān)法律和相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，市場需求明顯；項(xiàng)目實(shí)施后，其前景廣闊，市場容量大，產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的條件具備，將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，商業(yè)價值明顯。**，內(nèi)部收益率為27%，%，稅后投資回收期：。本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，外部環(huán)境一流，所處行業(yè)市場前景廣闊，自身特點(diǎn)出眾，經(jīng)營管理科學(xué)先進(jìn)，品位高，利潤空間大，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可觀。本項(xiàng)目中**商廈項(xiàng)目位于**市**區(qū)**路，緊鄰明代古城墻文昌門、**博物館、**歷史博物館、大小雁塔等名勝古跡，區(qū)域繁華，交通便利，而**大廈項(xiàng)目位于**市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、旅游中心的中心——**廣場的西南角，西大街的入口處，更是**市黃金地段的黃金位置。該項(xiàng)目總投資5億元人民幣，計(jì)劃總建筑面積約12萬平方米，酒店設(shè)有豪華客房448間，餐位5000個，設(shè)有高級西餐廳、獨(dú)立封閉式酒吧，更有可容納５００人以上的宴會廳。本項(xiàng)目擬興建的兩座大廈：**商廈和**大廈，其中**商廈建成后將作為**獨(dú)具閩南文化特色的四星級涉外酒店，設(shè)有高檔客房200間，并設(shè)有能同時容納400人的多功能會議廳及宴會廳。此外，雖然本地已有八家四星級和四家五星級酒店，但由于他們都是多年前建設(shè)，設(shè)備已陳舊，檔次也相對較低，而且地段多數(shù)也相對偏遠(yuǎn)，而且據(jù)了解，目前還只有一、兩家酒店配有WIFI無限寬帶接入設(shè)備，更無一家白金五星級酒店。**地處中國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，優(yōu)越的地理區(qū)位和深遠(yuǎn)的歷史淵源，使**居中國六大古都之首，是世界四大文明古都之一，是**經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，是世界著名的旅游中心城市。本項(xiàng)目的發(fā)起人A公司，擁有成熟的技術(shù)，先進(jìn)的設(shè)備，且經(jīng)驗(yàn)豐富，具備項(xiàng)目實(shí)施能力。委 托 方：A公司（蓋章）項(xiàng)目編制人員項(xiàng) 目 指 導(dǎo)：XX項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人：XX技術(shù)經(jīng)濟(jì)組組長：XX 商 務(wù) 組 組 長：XX 翻 譯 組 組 長：XX項(xiàng)目編制單位：XX投資顧問有限公司（蓋章）編 制 日 期：**年*月**日目 錄一、執(zhí)行概要 3二、項(xiàng)目情況介紹 5（一）項(xiàng)目概述 5（二）項(xiàng)目背景介紹 7（三）項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 13（四）地域情況介紹 16（五）項(xiàng)目的進(jìn)展情況 20三、組織與管理 21（一）集團(tuán)企業(yè)介紹 21（二）合作方企業(yè)介紹 24（三）管理層介紹 28（四）項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu) 33（五）項(xiàng)目公司管理 35四、SWOT分析 35（一）優(yōu)勢（Strengths） 35（二）劣勢（Weaknesses） 38（三）機(jī)會（Opportunities） 38（四）威脅（Threats） 39五、競爭和風(fēng)險分析 41（一）競爭分析 41（二）競爭策略 43（三）風(fēng)險及對策 44六、市場分析 46（一）市場簡介 46（二）市場需求分析 50七、營銷方案 51（一）營銷策略和計(jì)劃 51（二）品牌策略 57（三）促銷策略 60（四）銷售渠道和方式 62八、項(xiàng)目財務(wù)計(jì)劃 64（一）項(xiàng)目計(jì)算期 64（二）項(xiàng)目投資估算和資金籌措 64（三）銷售收入預(yù)測 66（四）總成本費(fèi)用估算 69（五）**商廈及**大廈營業(yè)收入增長統(tǒng)計(jì) 71（六）銷售稅金及附加及損益表 72（七）凈現(xiàn)金流量的預(yù)測 77九、還款計(jì)劃 82十、不確定性分析 85（一）**商廈敏感性分析 86（二）**大廈敏感性分析 86十一、風(fēng)險退出 87（一）IPO（Initial Public Offering）首次公開發(fā)行 88（二）股份轉(zhuǎn)讓 89（三）股權(quán)回購 89（四）清算或破產(chǎn) 89（五）本企業(yè)風(fēng)險退出方式選擇 90十二、結(jié)論 92附件 93一、執(zhí)行概要本項(xiàng)目——擬在**市最繁華地段**區(qū)和**廣場附近修建兩座高星級酒店及配套商務(wù)房產(chǎn)，以大大提升該地區(qū)的國際形象和知名度。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：，請按上述地址，盡快將本計(jì)劃書完整退回；，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人； 。某市高星級酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書保 密 須 知本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于A公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。本商業(yè)計(jì)劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。現(xiàn)在全球范圍內(nèi)征尋產(chǎn)業(yè)合作伙伴，共同致力于在該地區(qū)內(nèi)建立具有閩南傳統(tǒng)文化特色的高星級國際商務(wù)酒店，以填補(bǔ)該市高檔次特色酒店的空白。**，古稱**，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市，先后13個王朝在這里建都，是**省會城市，現(xiàn)屬副省級城市。目前，在**進(jìn)行投資，商務(wù)活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數(shù)占了一半以上，這一批人員到**地區(qū)發(fā)展，**是必經(jīng)之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風(fēng)格、口味、習(xí)俗的商務(wù)接待場所，眼下**市還沒有。因此，本項(xiàng)目建設(shè)兩個閩臺風(fēng)格的、閩粵口味的、閩南文化習(xí)俗的高檔商務(wù)酒店正是迎合了這一大批商務(wù)客人的需求。**大廈設(shè)計(jì)規(guī)劃為主樓地下一層至地上二層為購物中心，擬建成**地區(qū)第一家**百貨大樓，地上三層以上為具有閩南特色以白金五星級為設(shè)計(jì)目標(biāo)的國際大酒店，兩座附樓為出租出售的高檔商務(wù)用樓。本項(xiàng)目已被**市政府列為市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。本項(xiàng)目的商場、酒店經(jīng)營管理均與目前國內(nèi)頂級的百貨行業(yè)巨頭B公司和酒店管理行業(yè)巨頭C公司合作，他們實(shí)力雄厚，擁有先進(jìn)的理念和科學(xué)的管理方法以及眾多成功案例，其經(jīng)營優(yōu)勢顯著。經(jīng)對本項(xiàng)目投資分析詳見測算：**；稅后內(nèi)部收益率為25%；稅后投資回收期：。經(jīng)濟(jì)效益顯著（詳見項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)）。因此本項(xiàng)目具有較高投資價值，不失為一個有生命力的項(xiàng)目。集團(tuán)擁有多年大型房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，曾出色完成多個大規(guī)模工程項(xiàng)目，實(shí)力雄厚，在地方上享有很高的聲譽(yù)和信譽(yù)。本項(xiàng)目已被**市政府列為市重點(diǎn)工程項(xiàng)目。絕妙的地理位置給**帶來無限的商機(jī)。因此，發(fā)展酒店形勢很好發(fā)，加之**市人口流量大，商機(jī)多，酒店業(yè)的市場空間很大。因此，本項(xiàng)目建設(shè)兩個閩臺風(fēng)格的、閩粵口味的、閩南文化習(xí)俗的商務(wù)酒店正是迎合了這一大批商務(wù)客人的需求。目前，僅文藝北路有一家三星級酒店，無論從規(guī)模、檔次，還是從功能上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需要，因此亟待在此地建設(shè)一個高檔次具有閩南特色的國際化星級酒店。**市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)、旅游的中心在四方的明代古城內(nèi)，而古城的中心就是**廣場，95%的游客是從**開始**之旅的。現(xiàn)西大街道路拓寬已基本完成，建成后的西大街將是集商貿(mào)、辦公、娛樂、餐飲為一體的仿古建筑一條街，街道兩側(cè)紅磚碧瓦，雕梁畫棟，充分體現(xiàn)古城**的現(xiàn)代風(fēng)貌和民族風(fēng)格。目前西大街上只有一家陳舊的三星級酒店，白金五星級的本酒店建成后將是處在**市中心最黃金地段的最高檔次的現(xiàn)代化酒店，是西大街的門面，其外部的仿古風(fēng)格與西大街遙相呼應(yīng)，相得益彰，完全體現(xiàn)了**古城中心恢宏博大的氣魄，成為**廣場的一個亮點(diǎn)。這兩座星級酒店的建成，將有利于提高整個**市的住宿、餐飲、娛樂、購物水平，完善**市的旅游、商務(wù)接待條件。本建設(shè)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，企業(yè)擁有雄厚的人力資源，采用國際先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備和科學(xué)的管理方法，加之定位得當(dāng)，具有完善的企業(yè)戰(zhàn)略與行銷方式，企業(yè)資源配置合理，市場前景廣闊，相信定能獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 我國涉外旅游酒店劃分為五個檔次，即一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，星級越高，表示酒店的檔次越高。具體的評定辦法按照國家旅游局頒發(fā)的設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)評定標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生評定標(biāo)準(zhǔn)，賓客意見評定標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行。l 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。l 有中央空調(diào)系統(tǒng)。l 有與五星級酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。 l 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)賬、24小時有工作人員在崗。 l 總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項(xiàng)目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。 l 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 C 客房基本要求 l 至少有 40 間（套）可供出租的客房， 70% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）不少于 20 平方米，至少有5個開間的豪華套房，有殘疾人客房。 l 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施， 110/220V 電源插座，電話副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。 l 有直撥的國內(nèi)、國際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于16個，自辦節(jié)目至少有2個頻道。 l 提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 l 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。 l 有適當(dāng)?shù)男⊙鐣d，有封閉的酒吧間。 l 廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉。 l 有公用電話，并有市內(nèi)電話簿。 l 有商場，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。提供打字服務(wù)。 l 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 l 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。 l 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 l 有風(fēng)味餐廳。 l 有至少10個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)l 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 l 至少配有2個小會議室。 l 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 l 有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。 l 有照相膠卷沖印室。 l 卡拉 OK 廳或 KTV 房（至少 4 間）。 l 棋牌室。 l 多功能廳，能提供會議，冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌廳、舞廳。 l 室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。l 有美容美發(fā)室、精品店、獨(dú)立的書店、獨(dú)立的鮮花店、嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室。 l 客房貴重物品保險。 關(guān)于白金五星級大酒店標(biāo)準(zhǔn)簡介 今后五星級將不再是星級酒店的最高級別，國家旅游局規(guī)定從2004年7月1日開始實(shí)施的新版《旅游飯店星級劃分與評定》標(biāo)準(zhǔn)中將設(shè)立新的星級飯店等級——“白金五星”。此外，還需要在６項(xiàng)參評條件中至少達(dá)標(biāo)５項(xiàng)，６項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分別為：普通客房面積至少不小于３６平方米；有符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高級西餐廳、可以提供正規(guī)的西式正餐和宴會；有高雅的獨(dú)立封閉式酒吧；有可容納５００人以上的宴會廳；國際認(rèn)知度極高、平均每間可供出租客房收入連續(xù)３年居于所在地同星級飯店前列；有規(guī)模壯觀、裝潢典雅、出類拔萃的專項(xiàng)配套設(shè)施。地下兩層地上二十一層，主體工程現(xiàn)已完工，前期已投資9600萬元，裝修籌備擬再投資1億元。酒店共有設(shè)備完善的國際標(biāo)準(zhǔn)不同等級客房200間，其中有48間別致豪華套房，所有房間均帶有獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、日常小家電、小型保險箱、國際長途直拔電話、60個衛(wèi)星頻道電視；豪華房及套房還配備個人電腦。美食街環(huán)境優(yōu)雅，提供各式美味中西佳肴，閩南特色風(fēng)味美食更是一應(yīng)俱全；多功能會議廳可容納400人的會議規(guī)模，特色宴會廳也可同時接待400人用餐；九間風(fēng)格高雅的貴賓廳房更為各式小型宴會的最佳選擇。此外，酒店計(jì)算機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、多媒體設(shè)備等現(xiàn)代化辦公設(shè)施一應(yīng)俱全、設(shè)備先進(jìn)、資源充足，尤其具有目前最先進(jìn)的WIFI無線寬帶上網(wǎng)設(shè)施，讓客戶可以在酒店的任何角落毫無拘束的